Κτηματομεσίτης: Η στάση των επενδυτών εν μέσω κορονοϊού

Η επενδυτική «έκρηξη» που καταγράφηκε στη χώρα μας, επήλθε μετά την μεσοσταθμική μείωση των τιμών κατά 42,4% ( τιμές πώλησης ) συνολικά κατά το διάστημα από το τρίτο τρίμηνο του 2008 μέχρι και το αντίστοιχο τρίμηνο του 2017 , ενώ σε πολλές περιπτώσεις η μείωση άγγιξε το 60%. 

Η κατασκευή νέων κατοικιών το διάστημα 2007-2016, μειώθηκε κατά 93,3% δηλαδή από 71.936 το 2007 σε 4.883 νέες κατοικίες το 2016 σύμφωνα με τα στοιχεία της Ελληνικής Στατιστικής Αρχής και των πολεοδομιών. Ενώ, οι επενδύσεις σε κατοικίες, ως ποσοστό του ΑΕΠ, μειώθηκαν από το 10,8% το 2007 σε μόλις 0,8% το 2015.

Παράλληλα, το επενδυτικό κενό στην Ελλάδα ήταν τεράστιο. Την περίοδο 2008-2016 οι καθαρές επενδύσεις μειώθηκαν κατά 18 μονάδες του ΑΕΠ, ενώ το 2017 υστερούσαν περίπου 9 % του ΑΕΠ σε σύγκριση με το μέσο μερίδιο επενδύσεων στην Ευρωζώνη.  

Το 2019, σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, οι (καθαρές) εισροές Ξένων Άμεσων Επενδύσεων στην Ελλάδα για το 2019 ανήλθαν σε 4.137 εκατ. €, (το υψηλότερο ποσό από το 2006) σε σχέση με 3.364 € το 2018, παρουσιάζοντας αύξηση της τάξης του 23,0%. 

Το έτος 2019 αποτέλεσε την τέταρτη συνεχόμενη χρονιά αύξησης των καθαρών ξένων άμεσων επενδύσεων στη χώρα μας, μετά την ετήσια αύξηση κατά 9,0% από το 2017 στο 2018, κατά 23,5% από το 2016 στο 2017 και κατά 118,5% από το 2015 στο 2016.

Παράλληλα, σε νέο ιστορικό υψηλό ανήλθαν οι εισροές κεφαλαίων από το εξωτερικό για την απόκτηση ακινήτων το 2019, καθώς άγγιξαν το 1,45 δισ. €, καταγράφοντας άνοδο της τάξεως του 29,4% σε σχέση με το 2018, όταν είχαν διαμορφωθεί σε 1,128 δισ. ευρώ, ποσό που επίσης ήταν ρεκόρ.

Ως εκ τούτου, με βάση και τα στοιχεία του ισοζυγίου πληρωμών το 2019, ο τομέας της αγοράς ακινήτων ήταν υπεύθυνος για το 35% των άμεσων ξένων επενδύσεων που πραγματοποιήθηκαν πέρυσι στην ελληνική οικονομία, οι οποίες ανήλθαν σε 4,2 δισ. ευρώ.

Ενώ, σύμφωνα με τα διαχρονικά στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδας, οι αγορές ακινήτων από ξένους είχαν εκτιναχθεί τα τελευταία χρόνια, καθώς είχαν αυξηθεί 6,5 φορές σε σχέση με το 2016. Είναι χαρακτηριστικό ότι το 2016, το σχετικό ποσό δεν είχε ξεπεράσει τα 222,4 εκατ.€, προτού αγγίξει τα 414,7 εκατ.€ το 2017 και ξεπεράσει το 1 δισ.€ τον επόμενο χρόνο.

Η θεαματική άνοδος της εισροής ξένων κεφαλαίων αποτυπώνεται τόσο στην αύξηση των τιμών των ακινήτων στις περιοχές που βρίσκονται στις πρώτες θέσεις των προτιμήσεων των υποψήφιων αγοραστών του εξωτερικού όσο και στον αριθμό των συναλλαγών.

Σε κάθε περίπτωση, η ανοδική πορεία των σχετικών μεγεθών αποδίδεται και στη συνεχιζόμενη επιτυχία του προγράμματος χορήγησης αδειών παραμονής σε πολίτες εκτός Ε.Ε. («χρυσή βίζα») σε σχέση με το παρελθόν, αλλά και στον όγκο των συναλλαγών που πραγματοποιήθηκαν τα τελευταία 2-3 χρόνια με στόχο την αξιοποίηση διαμερισμάτων μέσω των πλατφορμών  βραχυχρόνιας μίσθωσης (π.χ. Airbnb, HomeAway, Booking κ.τ.λ.). 

Συγκεκριμένα, στον Δήμο Αθηναίων το 2017, πραγματοποιήθηκαν 2.967 μεταβιβάσεις ακινήτων, το 2018 καταγράφηκε αύξηση κατά 95,6 % με τον αριθμό των μεταβιβάσεων στις 5.804 και το 2019 5.303.

Παράλληλα το 2019, βάση του Υπουργείου Μετανάστευσης και Ασύλου – Γενική Γραμματεία Μεταναστευτικής Πολιτικής Υποδοχής και Ασύλου εκδόθηκαν συνολικά 3.080 νέες άδειες, μια αύξηση της τάξεως του 61% έναντι των 1.881 αδειών που είχαν εκδοθεί το 2018. Με βάση τα τελευταία επίσημα στοιχεία του υπ. Προστασίας του Πολίτη, από την έναρξη ισχύος του προγράμματος και μέχρι το τέλος του 2019, έχουν χορηγηθεί συνολικά 7.187 άδειες παραμονής σε επενδυτές εκτός Ε.Ε., οι οποίοι έχουν τοποθετήσει τουλάχιστον 250.000 ευρώ για την απόκτηση ακινήτου, ενώ οι συνολικές χορηγήσεις αδειών διαμονής σε επενδυτές-αγοραστές ακινήτων και μέλη της οικογένειάς τους ανέρχονται στις 21.370.

Τα παραπάνω νούμερα και δεδομένα είναι εντυπωσιακά και πραγματικά αποτελούν ρεκόρ για την Ελληνική οικονομία μετά την μνημονική εποχή.

Μη ξεχνάμε ότι η Ελλάδα βγήκε από τα μνημόνια τον Αύγουστο του 2018, έχοντας απολέσει το 26% του ΑΕΠ της, με 200.000 περισσότερους ανέργους σε σχέση με το 2010, με χαμηλούς μισθούς και με χαμηλή παραγωγικότητα, καθώς και με ένα αποδυναμωμένο τραπεζικό σύστημα που στηρίχτηκε με 64 δισ. ευρώ για να διασωθεί και μέχρι τον Αύγουστο του 2018, είχε 120 δισ. ευρώ λιγότερες καταθέσεις σε σχέση με το 2010. Ενώ το σύνολο της αξίας των περιουσιακών στοιχείων των ελληνικών νοικοκυριών μέσα σε οκτώ έτη (2010-2018) είχε απομειωθεί κατά 498 δισ. Ευρώ.

Παράλληλα, η Ελλάδα αιμορράγησε σε επιστημονικό δυναμικό (brain drain), καθώς 500.000 Έλληνες, εργαζόμενοι υψηλών προσόντων, εγκατέλειψαν τα χρόνια των μνημονίων τη χώρα για μια καλύτερη τύχη στο εξωτερικό.

Τα νούμερα είναι αμείλικτα, η Ελλάδα έχει το υψηλότερο ποσοστό χρέους σαν ποσοστό του ΑΕΠ στην Ευρωζώνη. Στο 178,2% του ΑΕΠ (334,261 δις ευρώ) ήταν το δημόσιο χρέος της Ελλάδας το τρίτο τρίμηνο του 2019, ενώ ο στόχος για το 2020 ήταν το χρέος να διαμορφωθεί στα 329,5 δισ. ευρώ ή 167,0% ως ποσοστό του ΑΕΠ, όταν το 2009 το δημόσιο χρέος ήταν  301 δις. ευρώ

Παράλληλα, το τραπεζικό σύστημα στη χώρα μας έχει το υψηλότερο ποσοστό δανειακών επισφαλειών στην Ευρωζώνη παρά τις πρόσφατες βελτιώσεις, η χώρα διατηρεί ακόμα το υψηλότερο ποσοστό ανεργίας στην Ευρωζώνη. Παράλληλα, αρνητική είναι η εγχώρια αποταμίευση νοικοκυριών και οι ιδιωτικές επενδύσεις ως προς το ΑΕΠ, ενώ παραμένουμε στο χαμηλότερο επίπεδο στην Ευρωζώνη.

Η Ελληνική οικονομία βρίσκεται αντιμέτωπη με την πανδημία του κορονοϊού σε μια πολύ κρίσιμη στιγμή για την οικονομία της, γι΄ αυτό οι επιπτώσεις θα είναι ιδιαίτερα δυσμενείς και θα μας πάνε μερικά χρόνια πίσω όσον αφορά την αναπτυξιακή και επενδυτική πορεία της, αντιστρέφοντας τη σημαντική πρόοδο που είχε συντελεστεί μέχρι σήμερα και την ελπιδοφόρο πορεία που είχε διαμορφωθεί.

Πρόσφατη ανάλυση του ΟΟΣΑ, αναφέρει ότι το ΑΕΠ στην Ελλάδα θα μειωθεί σχεδόν κατά 35%, δηλαδή περίπου κατά 6,3 δισεκατομμύρια ευρώ ή αλλιώς μείωση 3,5 ποσοστιαίες μονάδες του ΑΕΠ, όταν εντός των εννέα ετών μνημονίων μειώθηκε κατά 26 % , αντιλαμβανόμαστε το πλήγμα της οικονομίας την επόμενη ημέρα αν οι αναλύσεις του ΟΟΣΑ βγουν αληθινές. 

Παράλληλα, σύμφωνα με εκτιμήσεις της Ασιατικής Αναπτυξιακής Τράπεζας (ADB),στα 4,1 τρισ. δολάρια ή σχεδόν το 5% του παγκόσμιου ΑΕΠ, ανάλογα με τον βαθμό εξάπλωσης του ιού στην Ευρώπη, τις ΗΠΑ και άλλες μεγάλες οικονομίες, ενδέχεται να φτάσει το κόστος της πανδημίας του κορονοϊού. 

Ταυτόχρονα, σύμφωνα με μελέτες ,στο καλό σενάριο, αυτό της ύφεσης της διάδοσης του κορονοϊού κατά τους θερινούς μήνες, το πλήγμα στον τουρισμό διεθνώς θα εκταθεί χρονικά έως και το τρίτο τρίμηνο του 2020 πριν αρχίσει η ανάκαμψη το τέταρτο τρίμηνο. Ακόμη και έτσι όμως, η επίπτωση στην οικονομία του τουρισμού εκτιμάται πως θα είναι σημαντική, αφού προβλέπει κάμψη της ζήτησης στον τουρισμό διεθνώς κατά το 2020 έως και κατά 40%.

Αν αναλογιστούμε ότι, τα έσοδα από τους ξένους επισκέπτες το 2019 στη χώρα μας έφτασαν συνολικά τα 18 δισεκατομμύρια ευρώ και έτσι μια πτώση της τάξης του 10% σε ετήσια βάση αντιστοιχεί σε 1,8 δισεκατομμύριο ευρώ ή μία ποσοστιαία μονάδα του ελληνικού ΑΕΠ.

Μη ξεχνάμε ότι ο τουρισμός αποτελεί τη βαριά βιομηχανία της ελληνικής οικονομίας, ενώ αποτελεί αρωγό επενδύσεων σε διάφορους κλάδους π.χ. Οικοδομική δραστηριότητα, κτηματαγορά, εστίαση κλπ.

Εγκαταλείπουν την Ελληνική κτηματαγορά οι ξένοι επενδυτές.

Εντός του β΄εξαμήνου του 2018 και το 2019 , πραγματοποιήθηκαν από αλλοδαπές εταιρείες επενδύσεις αξίας δεκάδων εκατομμυρίων ευρώ για την απόκτηση και την ανάπτυξη ακινήτων στην Ελλάδα. Ενώ, σύμφωνα με της εκτιμήσεις της Ένωσης Κινέζων Επενδυτών Ελλάδας , θα μπορούσε το 2020,  να χαρακτηριστεί ως η χρονιά των Κινέζων επενδυτών για την Ελλάδα με 800εκατ.€ προγραμματισμένες επενδύσεις στην ακίνητη περιουσία της χώρας μας, στο πλαίσιο των δυνατοτήτων που προσφέρει το πρόγραμμα Golden visa.

Παράλληλα, πολλοί επενδυτικοί όμιλοι από την Αμερική, Σουηδία, Ολλανδία και Ισραήλ, που διέκριναν την επενδυτική ευκαιρία και τις προοπτικές αύξησης των αξιών στο άμεσο μέλλον, τοποθετήθηκαν στην ελληνική αγορά.  

Η Ελλάδα είχε ανάγκη σημαντικών κεφαλαίων, ικανών να καλύψουν το επενδυτικό κενό δέκα ετών και να χρηματοδοτήσουν σημαντικές επενδύσεις που θα δώσουν προστιθέμενη αξία και νέες θέσεις εργασίας. 

Στόχος τους, ήταν η ανακατασκευή και ανακαίνιση των ακινήτων και η επανατοποθέτησή τους στην αγορά, είτε ως χώροι φιλοξενίας (π.χ. ξενοδοχεία, βραχυχρόνιες μισθώσεις), είτε ως διαμερίσματα προς πώληση ή/και μακροχρόνια μίσθωση. 

Συγκεκριμένο παράδειγμα, αποτελεί fund με κεφάλαια από το Ισραήλ που έχει ήδη επενδύσει πολλά εκατομμύρια ευρώ στο κέντρο της Αθήνας και ο προγραμματισμός του για το 2020 ήταν η επένδυση επιπλέον 100 εκατ. Ευρώ σε γραφειακούς χώρους, χώρους φιλοξενίας,  mall και students flats, πριν λίγες ημέρες, αποφάσισε να σταματήσει οποιαδήποτε επένδυση στην Ελλάδα. 

 Ήδη μεταφέρει όλα τα διαθέσιμα κεφάλαια που προορίζονταν για την ελληνική κτηματαγορά, στην Ισπανία και στην Νέα Υόρκη που ήδη δραστηριοποιούταν πριν εγκατασταθεί στη χώρα μας, ενώ προγραμματίζουν να τοποθετηθούν στην Ιταλία ως νέα αγορά για επενδύσεις ακινήτων.   

Αξίζει να αναφέρουμε ότι τους πρώτους μήνες του 2020, είχε προβεί σε προσφορές για αγορά μεγάλων αυτοτελών κτιρίων στο κέντρο της Αθήνας συνολικής αξίας άνω των 50 εκατ. €.  

Παράλληλα, άλλο fund που είχε διεκδικήσει και αποκτήσει τη μακροχρόνια μίσθωση δυο κεντρικών κτιρίων – πρώην γνωστές ξενοδοχειακές μονάδες στην Αθήνα, πληροφορούμαστε ότι εγκαταλείπει την Ελλάδα και κλείνει το γραφείο εκπροσώπησης και  αναζητά να παραχωρήσει τα δικαιώματα που έχει αποκτήσει στα άνωθεν ακίνητα σε νέο επενδυτή. 

Επιπλέον, πολλές μεσιτικές εταιρείες ξένων συμφερόντων και κυρίως κινέζων διαμεσολαβητών, ήδη προσανατολίζονται να ξανά τοποθετηθούν σε γνώριμες αγορές όπως η Ισπανία, θεωρώντας ότι οι τιμές μειώνονται αισθητά και θα δημιουργηθούν νέες επενδυτικές ευκαιρίες.  

Η Ελλάδα, δεν πρέπει να γυρίσει πίσω και να χάσει την ευκαιρία. 

Σύμφωνα με πληροφορίες, κυβερνητικά στελέχη κρατών που έχουν πληγεί από την πανδημία του κορονοϊού, σχεδιάζουν φορολογικά κίνητρα και κίνητρα συνεπένδυσης για την διατήρηση των υφιστάμενων επενδυτών – με στόχο να ολοκληρώσουν τις προγραμματισμένες επενδύσεις, καθώς και να προσελκύσουν νέες. Στόχος τους είναι η οικονομία τους να χαρακτηριστεί από ανθεκτικότητα και να επιστρέψει γρήγορα στο μακροχρόνιο ρυθμό ανάπτυξης.    

Μη ξεχνάμε ότι, η οικονομία χαρακτηρίζεται από ανθεκτικότητα όταν είναι λιγότερο ευάλωτη σε μια εγχώρια ή εξωτερική διαταραχή και διαθέτει την ευελιξία προσαρμογής, ώστε οι επιπτώσεις της διαταραχής να είναι περιορισμένες τόσο σε ένταση όσο και σε διάρκεια. 

Επομένως, η οικονομική ανθεκτικότητα εμπεριέχει αφενός την έννοια της πρόληψης και θωράκισης της οικονομίας έναντι μιας διαταραχής και αφετέρου τη διαχείρισή της εφόσον αυτή εκδηλωθεί, ώστε η οικονομία να επιστρέψει σχετικά γρήγορα στο μακροχρόνιο ρυθμό ανάπτυξής της. 

Αυτή τη χρονική στιγμή που η χώρα μας έχει το πλεονέκτημα της θωράκισης από την πανδημία του κορονοϊού, των χαμηλών επιπέδων θανατηφόρων κρουσμάτων, θα πρέπει με αρωγό τα αποτελέσματα του 2019, την επενδυτική ευκαιρία,  και το αίσθημα ασφάλειες για τη δημόσια υγεία, να θεσπίσει άμεσα φορολογικά κίνητρα για τους επενδυτές, να υποστηρίξει με ισχυρά κίνητρα προγράμματα συνεπενδύσεων με ξένους επενδυτές – ώστε να παραμείνουν οι υφιστάμενοι επενδυτές στη χώρα μας και να μην στραφούν σε άλλες αγορές οι οποίες σχεδιάζουν να προσφέρουν τα παραπάνω κίνητρα επιδεικνύοντας αντανακλαστικά στη κρίση, και κυρίως να προσελκύσουμε νέους επενδυτές που θα καλύψουν μέρος του χρηματοδοτικού κενού που θα δημιουργηθεί λόγω του κορωνοϊού μειώνοντας την ανάγκη για τραπεζικό δανεισμό.

Λόγω των πληγών του παρελθόντος, η Ελληνική οικονομία δεν έχει την πολυτέλεια να αντέξει έναν νέο κύκλο ύφεσης, ένα νέο κύκλο αποεπενδύσεων,  έναν νέο κύκλο απολύσεων και έναν νέο κύκλο brain drain . 

Η Ελληνική οικονομία, θα πρέπει να στηριχτεί άμεσα από ένα ρεαλιστικό ολοκληρωμένο αναπτυξιακό σχέδιο εξόδου από την κρίση με γενναίες αποφάσεις στήριξης όλων πληγέντων φυσικών και νομικών προσώπων, αλλά και όλων των επενδύσεων που έχουν προγραμματιστεί  .  

Η ανάπτυξη δεν είναι ένα «σλόγκαν», είναι συγκεκριμένες κινήσεις δημιουργίας κατάλληλου επιχειρηματικού περιβάλλοντος, ώστε η Ελλάδα να είναι πιο ελκυστική από τις άλλες χώρες ιδιαίτερη αυτή τη στιγμή που κινδυνεύει να χάσει τους επενδυτές που με κόπο, δουλειά και θυσίες ετών προσέγγισε. Η δεδομένη χρονική στιγμή είναι πολύ κρίσιμη για την επόμενη ημέρα επιστροφής στην κανονικότητα για τη ελληνική οικονομία. 

Ο Θεμιστοκλής Μπάκας είναι Πρόεδρος του Πανελλαδικού Δικτύου Κτηματομεσιτών  E-Real Estates