Η κτηματαγορά το 2025: Άνοδος τιμών, ζήτηση και οι περιοχές που ξεχωρίζουν

Η ελληνική κτηματαγορά το 2025 χαρακτηρίζεται από σημαντικές εξελίξεις, όπως η έναρξη του προγράμματος «Σπίτι μου 2», οι εξελίξεις γύρω από τη Golden Visa, η έντονη ζήτηση για αγορά και ενοικίαση κατοικιών, και οι διαδοχικές αυξήσεις τιμών σε μεγάλα αστικά κέντρα και σε όλη τη χώρα. Η Spitogatos Insights, μέσω του δείκτη SPI (Spitogatos Price Index) που βασίζεται σε εκατομμύρια δεδομένα αγγελιών, παρουσιάζει αναλυτικά την πορεία των Μέσων Ζητούμενων Τιμών (ΜΖΤ) σε πανελλαδικό επίπεδο, με ιδιαίτερη έμφαση σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη.

Σε εθνικό επίπεδο, η αγορά ακινήτων κατέγραψε περαιτέρω άνοδο το 2025. Η μέση ζητούμενη τιμή πώλησης επιταχύνθηκε στο 9,4% σε ετήσια βάση, ενώ η αγορά ενοικίασης παρουσίασε ηπιότερη δυναμική με αύξηση 6,0%. Συγκριτικά, η ΜΖΤ πώλησης κατοικίας ενισχύθηκε κατά 8,7% σε σχέση με το προηγούμενο έτος, ενώ η ΜΖΤ ενοικίασης κινήθηκε με χαμηλότερο ρυθμό, αυξανόμενη κατά 4,5%.

Η Θεσσαλονίκη ξεχώρισε με σημαντική ετήσια αύξηση στη ΜΖΤ πώλησης κατοικίας κατά 11,2% το 2025, ενώ η αύξηση της ΜΖΤ ενοικίασης ήταν 9,2%. Η ανάλυση της περιόδου 2021–2025 δείχνει έντονη ανοδική δυναμική και στις δύο αγορές, με τη Θεσσαλονίκη να παρουσιάζει ισχυρότερη τάση (63,5% αύξηση στη ΜΖΤ πώλησης) έναντι της Αττικής (41,5%). Οι αυξήσεις στις ΜΖΤ ενοικίασης ήταν πιο συγκρατημένες, στο 28,4% για τη Θεσσαλονίκη και 24,9% για την Αττική, γεγονός που υποδηλώνει την έντονη ζήτηση για αγορά και επενδυτικά ακίνητα.

Στην Αττική, όλες οι περιοχές κατέγραψαν αυξήσεις στις ζητούμενες τιμές πώλησης. Ο Δήμος Αθηναίων παρουσίασε τη μεγαλύτερη ετήσια αύξηση (11,6%), ακολουθούμενος από τα Δυτικά Προάστια (11,2%) και τα Προάστια του Πειραιά (8,3%). Η ΜΖΤ πώλησης στον Πειραιά παρέμεινε σχετικά σταθερή. Στη Θεσσαλονίκη, τα προάστια σημείωσαν αύξηση 12,6% και ο Δήμος Θεσσαλονίκης 10,1% στη ΜΖΤ πώλησης. Στην ενοικίαση, οι μεγαλύτερες αυξήσεις στην Αττική παρατηρήθηκαν στον Δήμο Αθηναίων και τα Δυτικά Προάστια, ενώ στη Θεσσαλονίκη, οι αυξήσεις ήταν ακόμη υψηλότερες στον Δήμο και τα προάστια.

Η Βουλιαγμένη διατηρεί την πρωτοκαθεδρία ως η πιο ακριβή περιοχή της Αττικής για αγορά κατοικίας (7.500 ευρώ/τ.μ.), ενώ για ενοικίαση η ΜΖΤ φτάνει τα 20,4 ευρώ/τ.μ. Άλλες ακριβές περιοχές περιλαμβάνουν το Κολωνάκι-Λυκαβηττός, τη Βούλα, τη Φιλοθέη, το Παλαιό Ψυχικό και τη Γλυφάδα. Οι πιο οικονομικές περιοχές για αγορά στην Αττική εντοπίζονται στα Δυτικά και Ανατολικά Προάστια, με την Αγία Βαρβάρα να είναι η πιο προσιτή. Για ενοικίαση, οι πιο οικονομικές περιοχές είναι η Σταμάτα, ο Άγιος Στέφανος, το Πέραμα, το Καματερό και οι Αχαρνές.

Στη Θεσσαλονίκη, η Καλαμαριά αναδεικνύεται η ακριβότερη περιοχή για αγορά κατοικίας (3.052 ευρώ/τ.μ.), ακολουθούμενη από το κέντρο, την Πυλαία, την Τούμπα και τη Χαριλάου. Για ενοικίαση, το κέντρο της Θεσσαλονίκης είναι η πιο ακριβή περιοχή (11,3 ευρώ/τ.μ.), με άλλες ακριβές περιοχές να περιλαμβάνουν τον Βαρδάρη-Λαχανόκηπους, τις 40 Εκκλησιές-Ευαγγελίστρια, την Άνω Πόλη, το Φάληρο-Ιπποκράτειο και τη ζώνη Ανάληψη-Μπότσαρη-Νέα Παραλία. Οι πιο οικονομικές επιλογές βρίσκονται στα προάστια, με τη Χαλάστρα, τον Αξιό, την Καλλιθέα, τη Μυγδονία και τα Βασιλικά για αγορά, και τη Μυγδονία για ενοικίαση.

Ενδιαφέρον παρουσιάζουν περιοχές με αυξανόμενη δυναμική, όπως η Δραπετσώνα (28,6% αύξηση ΜΖΤ πώλησης), η Λυκόβρυση (27,3%), το Πέραμα (26,7%), το κέντρο της Αθήνας (22,8%) και τα Άνω Πατήσια (20,5%). Στην ενοικίαση, οι υψηλότερες αυξήσεις στην Αττική καταγράφηκαν στα Γλυκά Νερά (17,8%) και την περιοχή Γκάζι-Μεταξουργείο-Βοτανικός (15,8%). Στη Θεσσαλονίκη, η Μηχανιώνα (22,9% αύξηση ΜΖΤ πώλησης) και τα Βασιλικά (29,9% αύξηση ΜΖΤ ενοικίασης) ξεχωρίζουν.

Το κοινό χαρακτηριστικό των περιοχών με τις μεγαλύτερες αυξήσεις τιμών, όπως η Δραπετσώνα, το Πέραμα, τα Άνω Πατήσια, η Μενεμένη και η Μηχανιώνα, είναι ότι δεν ανήκουν στις παραδοσιακά ακριβές αγορές. Αυτό υποδηλώνει ότι περιοχές με χαμηλότερη αρχική βάση τιμών ανατιμώνται ταχύτερα. Παράλληλα, ενώ το κέντρο της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης παραμένει ελκυστικό, οι μεγάλες αυξήσεις σε προάστια και δευτερεύουσες ζώνες επιβεβαιώνουν ότι αγοραστές και ενοικιαστές στρέφονται όλο και περισσότερο σε πιο προσιτές περιοχές.