Αγορά ακινήτου: Πώς το ΣτΕ ανατρέπει τα δεδομένα για την αντικειμενική αξία και την εφορία
Μια κρίσιμη απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας αλλάζει τους κανόνες για το τεκμήριο απόκτησης, διαχωρίζοντας το πραγματικό τίμημα από την αντικειμενική τιμή ενός ακινήτου.
Η αγορά ενός ακινήτου αποτελεί μια σύνθετη οικονομική διαδικασία, όπου η απόκλιση μεταξύ τιμήματος και αντικειμενικής αξίας μπορεί να δημιουργήσει φορολογικές παγίδες. Φανταστείτε να αγοράζετε ένα σπίτι αντί 150.000 ευρώ, ενώ η αντικειμενική του αξία ανέρχεται στις 220.000 ευρώ. Ποιο ποσό οφείλετε να δικαιολογήσετε στην εφορία; Η απάντηση στην απόφαση 2086/2025 του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ) αποσαφηνίζει το τοπίο, προσφέροντας μια σημαντική ανάσα στους φορολογούμενους.
Σύμφωνα με το ΣτΕ, για τον υπολογισμό του τεκμηρίου απόκτησης δεν λαμβάνεται αυτομάτως υπόψη η αντικειμενική αξία, αλλά το ποσό που πραγματικά καταβλήθηκε, εφόσον ο αγοραστής δύναται να το αποδείξει. Είναι απαραίτητο να γίνει ο διαχωρισμός: ο φόρος μεταβίβασης εξακολουθεί να υπολογίζεται με βάση την υψηλότερη αξία (αντικειμενική), ωστόσο η δαπάνη απόκτησης που πρέπει να «καλυφθεί» έναντι της φορολογικής αρχής αφορά το πραγματικό τίμημα της συναλλαγής.
Η δικαστική δικαίωση ήρθε μέσα από μια χαρακτηριστική υπόθεση, όπου ένα ακίνητο είχε αντικειμενική αξία 331.403 ευρώ, ενώ το αναγραφόμενο τίμημα ήταν μόλις 56.000 ευρώ. Το ανώτατο δικαστήριο έκρινε ότι η φορολογική διοίκηση δεν μπορεί να επιβάλλει αυθαίρετα την αντικειμενική αξία ως δαπάνη, αν ο φορολογούμενος αποδείξει τη μικρότερη πραγματική καταβολή.
Το «κλειδί» για τους αγοραστές βρίσκεται στη διαφάνεια των τραπεζικών κινήσεων. Οι μεταφορές χρημάτων και τα συμβόλαια πρέπει να «δέσουν» λογιστικά, ώστε να αποδεικνύουν το ακριβές ποσό που άλλαξε χέρια. Σημειώνεται, πάντως, ότι ο κανόνας λειτουργεί αμφίδρομα: αν προκύψει από τα στοιχεία ότι καταβλήθηκε ποσό μεγαλύτερο από το αναγραφόμενο στο συμβόλαιο, η εφορία μπορεί να ζητήσει φορολόγηση επί του πραγματικού τιμήματος.
Πριν την υπογραφή, ο αγοραστής οφείλει να διασφαλίσει ότι διαθέτει τα απαραίτητα αποδεικτικά στοιχεία –όπως εισοδήματα, δάνεια ή γονικές παροχές– για να καλύψει το τεκμήριο, γνωρίζοντας πλέον ότι η αντικειμενική αξία δεν αποτελεί το απόλυτο μέτρο για τη φορολογική του επιβάρυνση.