Αγώνας δρόμου για ιδιοκτήτες ακινήτων και Airbnb ενόψει νέων ρυθμίσεων

Ο αγώνας δρόμου για τους ιδιοκτήτες ακινήτων και την πλατφόρμα Airbnb είναι σε πλήρη εξέλιξη, καθώς πλησιάζει η προθεσμία για τις δηλώσεις και τις διορθώσεις στην ΑΑΔΕ. Ταυτόχρονα, οι νέοι περιορισμοί που αναμένονται για τη Θεσσαλονίκη, καθώς και οι αλλαγές στις μεταβιβάσεις αδειών λειτουργίας σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη, δεν έχουν ακόμη τεθεί σε εφαρμογή. Αυτή η μεταβατική κατάσταση έχει προκαλέσει έντονη δραστηριότητα τόσο από ιδιοκτήτες όσο και από επενδυτές.

Ο αρχικός προγραμματισμός προέβλεπε την έναρξη ισχύος του νέου πλαισίου από την 1η Μαρτίου. Ωστόσο, η ημερομηνία αυτή φαίνεται να καθυστερεί, καθώς απαιτούνται οι απαραίτητες νομοθετικές ρυθμίσεις και οι υπουργικές αποφάσεις που θα εξειδικεύσουν τα μέτρα. Κατά συνέπεια, η εφαρμογή τους μετατίθεται χρονικά, διατηρώντας, έστω και προσωρινά, ένα παράθυρο ευκαιριών στην αγορά.

Οι προγραμματισμένες παρεμβάσεις θα εστιάσουν σε δύο κύριους άξονες. Ο πρώτος αφορά το πάγωμα της έκδοσης νέων αδειών βραχυχρόνιας μίσθωσης σε περιοχές που παρουσιάζουν υπερσυγκέντρωση καταλυμάτων. Ειδικότερα για τη Θεσσαλονίκη, προβλέπεται αναστολή της έκδοσης νέων Αριθμών Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ) στην Α’ Δημοτική Κοινότητα, δηλαδή στο ιστορικό και τουριστικό κέντρο της πόλης. Μέχρι την πλήρη εφαρμογή του μέτρου, παραμένει ανοιχτή η δυνατότητα απόκτησης νέου ΑΜΑ για όσους ενδιαφέρονται.

Ο δεύτερος, και πιο κρίσιμος, άξονας αφορά τις μεταβιβάσεις. Σε περιοχές όπου θα επιβληθεί απαγόρευση νέων αδειών, ο ΑΜΑ δεν θα μεταβιβάζεται πλέον μαζί με το ακίνητο. Αυτό σημαίνει ότι σε περίπτωση πώλησης, γονικής παροχής ή κληρονομιάς, η δυνατότητα λειτουργίας του ακινήτου ως Airbnb θα χάνεται και η σχετική καταχώριση θα διαγράφεται από το Μητρώο, ακόμα και αν το ακίνητο λειτουργούσε νόμιμα μέχρι τη στιγμή της μεταβίβασης.

Αυτή η πρόβλεψη έχει ήδη προκαλέσει σημαντική κινητικότητα στην αγορά. Ενδεικτική είναι μια αγγελία για διαμέρισμα 48 τ.μ. στο Μεταξουργείο, πλήρως ανακαινισμένο, το οποίο πωλείται ως “έτοιμο Airbnb”. Το ακίνητο διαθέτει επαγγελματικό ΑΜΑ και έχει καταγράψει εισπράξεις άνω των 24.000 ευρώ στον πρώτο χρόνο λειτουργίας του. Στην ίδια καταχώριση αναφέρεται ότι το ακίνητο παραδίδεται πλήρως επιπλωμένο και εξοπλισμένο, έτοιμο για τη συνέχιση της δραστηριότητας, ενώ στον ίδιο όροφο πωλείται και ένα μικρότερο ρετιρέ 28 τ.μ. με θέα στην Ακρόπολη.

Η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ) έχει αντιδράσει σφοδρά στη ρύθμιση της αυτόματης διαγραφής σε περίπτωση μεταβίβασης, χαρακτηρίζοντάς την “ολέθρια” για την ιδιοκτησία. Επισημαίνει ότι η μεταβίβαση ενός ακινήτου δεν πρέπει να συνεπάγεται την ουσιαστική απαξίωσή του μέσω της απώλειας της δυνατότητας βραχυχρόνιας μίσθωσης, ειδικά για μικρά καταλύματα στο Εμπορικό Τρίγωνο της Αθήνας, τα οποία δεν μπορούν να χρησιμοποιηθούν ως κύριες κατοικίες.

Παράλληλα, συνεχίζονται οι αυστηροί φορολογικοί έλεγχοι, με διασταυρώσεις και πρόστιμα που μπορούν να φτάσουν έως και το 50% των ακαθάριστων εσόδων. Έως τις 28 Φεβρουαρίου, οι ιδιοκτήτες έχουν τη δυνατότητα να ελέγξουν και να οριστικοποιήσουν τα στοιχεία των ακινήτων και των εισοδημάτων τους στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής για το 2025. Διορθώσεις σε ημέρες μίσθωσης, ποσά και ποσοστά μπορούν να γίνουν χωρίς την επιβολή προστίμου. Ωστόσο, σε περίπτωση μη ευθυγράμμισης των δηλωθέντων στοιχείων με αυτά των πλατφορμών, οι καταλογισμοί είναι άμεσοι.

Οι διασταυρώσεις έχουν ήδη αποκαλύψει περίπου 1.000 ιδιοκτήτες με τρία ακίνητα που δεν είχαν προχωρήσει σε έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας, καθώς και περίπου 500 εταιρείες χωρίς δηλωμένο σχετικό Κωδικό Αριθμό Δραστηριότητας (ΚΑΔ). Σε περιπτώσεις διαχείρισης άνω των δύο ακινήτων, η δραστηριότητα θεωρείται επιχειρηματική, με τις αντίστοιχες φορολογικές και ασφαλιστικές υποχρεώσεις.

Τα στοιχεία της αγοράς εξηγούν την ένταση της συζήτησης: Από την έναρξη λειτουργίας του Μητρώου έχουν εκδοθεί 358.115 ΑΜΑ, που αντιστοιχούν σε 238.600 ΑΤΑΚ. Μόνο στο κέντρο της Αθήνας, η αναγγελία περιορισμών το 2024 οδήγησε σε αύξηση των νέων ΑΜΑ, ενώ μετά την εφαρμογή της αναστολής στις αρχές του 2025, ο αριθμός τους μειώθηκε κατά περίπου 2.500, φτάνοντας τις 27.000 από 29.500.

Τα έσοδα από τη βραχυχρόνια μίσθωση παρουσίασαν αύξηση 110 εκατομμυρίων ευρώ το 2025, φτάνοντας τα 980 εκατομμύρια. Αυτό αντιστοιχεί σε ετήσια άνοδο 12,6% και διετή αύξηση σχεδόν 31%. Πρόκειται ουσιαστικά για μια αγορά που αγγίζει το 1 δισεκατομμύριο ευρώ, εξηγώντας γιατί κάθε νέα ρύθμιση προκαλεί άμεσες αναταράξεις.