Πώς να μετατρέψετε γραφεία και καταστήματα σε κατοικίες με τον νέο νόμο 5322/2026
Όλες οι προϋποθέσεις για την αλλαγή χρήσης ακινήτων, τα πλεονεκτήματα για τη Golden Visa και οι περιορισμοί στις βραχυχρόνιες μισθώσεις.
Μια νέα σημαντική δυνατότητα ανοίγει για τους ιδιοκτήτες γραφείων, καταστημάτων και αποθηκών, καθώς ο νόμος 5322/2026 δίνει το «πράσινο φως» για τη μετατροπή επαγγελματικών ακινήτων σε κατοικίες. Η ρύθμιση αυτή, η οποία τροποποιεί το άρθρο 199 του Κώδικα Χωροταξίας και Πολεοδομίας, επιτρέπει την αξιοποίηση του υπάρχοντος κτιριακού αποθέματος ακόμη και σε περιοχές όπου η οικιστική χρήση δεν προβλεπόταν παραδοσιακά.
Για κάθε ιδιοκτήτη που διαθέτει έναν ανενεργό επαγγελματικό χώρο, το ερώτημα είναι πλέον ουσιαστικό: μπορεί το ακίνητο να αλλάξει χαρακτήρα; Η απάντηση εξαρτάται από το νομικό καθεστώς του κτιρίου. Η ρύθμιση καλύπτει νομίμως υφιστάμενα κτίρια εντός σχεδίου ή οικισμού, καθώς και ακίνητα που έχουν τακτοποιηθεί με τους νόμους 4178/2013 ή 4495/2017. Επίσης, περιλαμβάνει κτίρια που ανεγέρθηκαν με παρέκκλιση έως τις 31 Δεκεμβρίου 2025, εφόσον πληρούνται οι απαιτούμενες εγκρίσεις. Στην περίπτωση των εκτός σχεδίου ακινήτων, η αλλαγή χρήσης επιτρέπεται ακόμη και για τμήμα του κτιρίου, χωρίς ωστόσο να επιτρέπεται η αύξηση του όγκου, της δόμησης ή της κάλυψης.
Ωστόσο, υπάρχουν σημαντικές δικλίδες ασφαλείας. Για τα εκτός σχεδίου κτίρια με παρέκκλιση, απαιτείται θετική γνωμοδότηση από το Κεντρικό Συμβούλιο Αρχιτεκτονικής και η καταβολή ειδικού τέλους 5% επί της αντικειμενικής αξίας της γης υπέρ του Πράσινου Ταμείου. Επιπλέον, οι νέες αυτές κατοικίες απαγορεύεται να διατεθούν για βραχυχρόνια μίσθωση για διάστημα τουλάχιστον πέντε ετών.
Ιδιαίτερη αναφορά αξίζει στη σύνδεση με το πρόγραμμα Golden Visa. Οι ιδιοκτήτες που μετατρέπουν επαγγελματικούς χώρους σε κατοικίες μπορούν να επωφεληθούν από το όριο επένδυσης των 250.000 ευρώ, χωρίς τον περιορισμό των 120 τ.μ., εφόσον η αλλαγή χρήσης έχει ολοκληρωθεί μετά τις 5 Απριλίου 2024. Αν πρόκειται για βιομηχανικό κτίριο, απαιτείται επιπλέον απόδειξη ότι δεν υπήρχε βιομηχανική δραστηριότητα τα τελευταία πέντε χρόνια.
Ήδη, οι πρώτες κινήσεις στην αγορά είναι ορατές, με μελέτες για μετατροπές γραφείων σε κατοικίες να εξετάζονται σε κεντρικά σημεία, όπως το κτίριο στην Ακαδημίας 79, καθώς και σε ακίνητα στην Αθηνάς 25 και Πρωτογένους στου Ψυρρή.