Στεγαστικά δάνεια: Η μετάβαση από τις εύκολες εγκρίσεις του 2007 στο αυστηρό scoring του 2026
Πώς μεταμορφώθηκε το τραπεζικό μοντέλο στην Ελλάδα, μετατοπίζοντας το ενδιαφέρον από την αξία του ακινήτου στην αντοχή του εισοδήματος.
Η αγορά των στεγαστικών δανείων στην Ελλάδα αποτελεί τον καθρέφτη των ραγδαίων οικονομικών και κοινωνικών ανακατατάξεων των τελευταίων δύο δεκαετιών. Η πορεία από την εποχή της αφθονίας και της εύκολης ρευστότητας πριν από την κρίση, στην περίοδο της ύφεσης και της δραστικής υποχώρησης των εκταμιεύσεων, έχει διαμορφώσει ένα νέο, αυστηρό πλαίσιο. Σήμερα, ο δανειολήπτης καλείται να ανταποκριθεί σε τελείως διαφορετικούς κανόνες, με το περιβόητο τραπεζικό scoring να καθορίζει πλέον την πρόσβαση στη χρηματοδότηση.
Τα νούμερα είναι ενδεικτικά: το 2007 οι εκταμιεύσεις νέων στεγαστικών δανείων άγγιζαν τα 15,2 δισ. ευρώ, ενώ για το 2025 υπολογίζονται περίπου στα 2,6 δισ. ευρώ. Η θεμελιώδης αλλαγή δεν εντοπίζεται μόνο στον όγκο των κεφαλαίων, αλλά στη φιλοσοφία των τραπεζών. Ενώ παλαιότερα το κεντρικό κριτήριο ήταν η εμπορική αξία του ακινήτου, πλέον το βάρος πέφτει στην αντοχή του εισοδήματος και στη συνολική οικονομική εικόνα του αιτούντος. Η σύγκριση του 2007 με το 2026 αναδεικνύει μια νέα πραγματικότητα, όπου τα σημαντικά ίδια κεφάλαια αποτελούν απαραίτητη προϋπόθεση για την έναρξη της διαδικασίας αγοράς κατοικίας.
Στο διάστημα 2007-2009, η επιθετική πιστωτική πολιτική επέτρεπε χρηματοδοτήσεις που έφταναν ακόμα και το 100% της αξίας του ακινήτου, με χαλαρούς ελέγχους και διάρκειες δανείων έως 40 έτη. Αντίθετα, στην τρέχουσα περίοδο (2024-2026), η ψηφιακή αξιολόγηση και η αυστηρή ανάλυση ρίσκου κυριαρχούν. Οι τράπεζες εξετάζουν πλέον τις καταναλωτικές υποχρεώσεις, τη χρήση πιστωτικών καρτών, τη σταθερότητα του εργασιακού κλάδου και το πραγματικό διαθέσιμο εισόδημα μετά την αφαίρεση των παγίων εξόδων.
Σύμφωνα με τον Θεμιστοκλή Μπάκα, Πρόεδρο του Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates, η σημερινή χρηματοδότηση κυμαίνεται κατά μέσο όρο στο 70%-80% της αξίας του ακινήτου. Η ουσιαστική διαφορά παραμένει χαώδης: το 2007 η πρόκληση ήταν η αποπληρωμή της μηνιαίας δόσης, ενώ το 2026 η δυσκολία ξεκινά από την ίδια την ικανότητα έγκρισης, καθιστώντας την απόκτηση ιδιόκτητης κατοικίας ένα διαρκώς πιο απαιτητικό εγχείρημα για τα νοικοκυριά.