Νέο νομοσχέδιο βάζει τέλος σε αιώνιες διεκδικήσεις του Δημοσίου για ακίνητα
Σαφείς χρονικοί κόφτες τίθενται για την προστασία ιδιοκτητών με παλιούς τίτλους, φέρνοντας λύση σε ένα χρόνιο πρόβλημα.
Στο πλαίσιο μιας ευρύτερης προσπάθειας για ένα κράτος πιο φιλικό προς τον πολίτη, το υπουργείο Ανάπτυξης θέτει σε δημόσια διαβούλευση ένα φιλόδοξο σχέδιο νόμου που αναμένεται να εκσυγχρονίσει και να επιταχύνει τις διαδικασίες που αφορούν στην ακίνητη περιουσία. Ο αντιπρόεδρος της κυβέρνησης, Κωστής Χατζηδάκης, παρουσίασε τις διατάξεις που στοχεύουν στην αντιμετώπιση ενός μακροχρόνιου παραλογισμού του Ελληνικού Δημοσίου: ακίνητα, εντός ή εκτός σχεδίου, ακόμη και ολόκληρα χωριά, παραμένουν «παγωμένα» εδώ και δεκαετίες, παγιδευμένα σε ατέλειωτες δικαστικές διαμάχες. Αυτό οφείλεται στις συχνές διεκδικήσεις του Δημοσίου, οι οποίες μπλοκάρουν κάθε είδους μεταβίβαση, γονική παροχή ή κληρονομιά, ακόμη και για ιδιοκτήτες που κατέχουν νόμιμα και έχουν πληρώσει τους φόρους για εκτάσεις και περιουσίες που το κράτος ουδέποτε οριοθέτησε, αξιοποίησε ή καν γνωρίζε την ύπαρξή τους.
Οι παρεμβάσεις του νομοσχεδίου αφορούν κυρίως ιδιοκτήτες με ακίνητα που έχουν παλιούς τίτλους (πριν το 1975 ή το 1993), αγρότες και κληρονόμους αγροτικών εκτάσεων με παλιές διανομές, καθώς και πολίτες που βρίσκονται σε δικαστική διαμάχη με το Δημόσιο για εγγραφές στο Κτηματολόγιο.
Από το 1998, ο νόμος του Εθνικού Κτηματολογίου (ν.2664/1998) επέτρεπε στο Δημόσιο, κατά την πρώτη εγγραφή ενός ακινήτου, να αμφισβητήσει την ιδιοκτησία μέσω αγωγής, θεωρώντας ότι το ακίνητο ανήκει στο ίδιο. Αυτό το «παράθυρο» επέτρεψε στο Δημόσιο να εισβάλει δικαστικά στην ακίνητη περιουσία χιλιάδων ιδιωτών, αμφισβητώντας τους τίτλους τους. Με την ολοκλήρωση της κτηματογράφησης στο σύνολο της ελληνικής επικράτειας το 2026, αναδύεται σε μαζικό βαθμό ένα χρόνιο πρόβλημα: οι κτηματικές υπηρεσίες του Δημοσίου εγείρουν αξιώσεις, επικαλούμενες την έλλειψη τίτλων ιδιωτών ή τα «απαράγραπτα ιδιοκτησιακά δικαιώματα» του Ελληνικού Δημοσίου από την εποχή της Τουρκοκρατίας. Το αποτέλεσμα ήταν χιλιάδες ακίνητα να παραμένουν «στον αέρα», εκτός αγοράς, με τους ιδιοκτήτες να αδυνατούν να τα αξιοποιήσουν, ακόμη και ως εγγύηση για τραπεζικά δάνεια.
Το άρθρο 12 του νομοσχεδίου Χατζηδάκη θέτει σαφείς όρους και κριτήρια που θα απελευθερώσουν τους ιδιοκτήτες ακινήτων. Για αστικά και ημιαστικά ακίνητα, ο χρονικός κόφτης τίθεται στις 11 Ιουνίου 1975. Αν υπάρχει μεταγεγραμμένος τίτλος στο Υποθηκοφυλακείο ή στο Κτηματολόγιο έως αυτή την ημερομηνία, το Δημόσιο παύει να προβάλλει δικαιώματα. Αυτό σημαίνει ότι δεν χρειάζεται ο σημερινός ιδιοκτήτης να είναι αυτός που απέκτησε το ακίνητο πριν το 1975. Αρκεί η ύπαρξη μεταγεγραμμένου τίτλου από προηγούμενο ιδιοκτήτη στην αλυσίδα.
Για αγροτικά ακίνητα, αρμοδιότητας του υπουργείου Αγροτικής Ανάπτυξης και Τροφίμων, οι ιδιοκτησίες διασώζονται σε τουλάχιστον τέσσερις περιπτώσεις:
* Με τίτλο ιδιοκτησίας μεταγεγραμμένο έως τις 5 Ιουνίου 1993.
* Σε περιπτώσεις παλαιών αγροτικών διανομών ή παραχωρήσεων, απαλλάσσονται από κάθε διεκδίκηση χωρίς άλλο χρονικό όριο. Αυτό αφορά ακίνητα που δόθηκαν με προσωρινό παραχωρητήριο ή μέσω αγροτικών διανομών.
* Ακίνητα που δόθηκαν ως «προσφυγικά» κατ’ εφαρμογή της αγροτικής εποικιστικής νομοθεσίας, χωρίς χρονική προϋπόθεση.
* Αν ο αγρότης έχει παλιό έγγραφο παραχώρησης που δεν καταχωρίστηκε ποτέ, ή παραχωρητήριο από αναρμόδιο όργανο, το Δημόσιο δεν διεκδικεί το ακίνητο.
Το άρθρο 13 του σχεδίου νόμου εισάγει κρίσιμο μηχανισμό για τις εκκρεμείς δικαστικές υποθέσεις. Καταργούνται εκκρεμείς δίκες με ενάγον το Δημόσιο, εφόσον πληρούνται οι νέες προϋποθέσεις. Δεν ασκούνται νέα ένδικα μέσα αν υπάρχει πρωτόδικη απόφαση υπέρ ιδιώτη και το ακίνητο εμπίπτει στη ρύθμιση. Παρέχεται επίσης δυνατότητα διαμεσολάβησης και συμβιβασμού ακόμη και σε προχωρημένο στάδιο δίκης.
Στις περιπτώσεις αυτές, θα γίνει διόρθωση της αρχικής εγγραφής στο Κτηματολόγιο, απελευθερώνοντας τον κτηματολογικό φάκελο για μεταβιβάσεις, κληρονομιές και στεγαστικά δάνεια. Ωστόσο, η νέα ρύθμιση δεν καλύπτει μνημεία, ακίνητα σε αρχαιολογικούς χώρους, δάση, αιγιαλό, παραλία, όχθη ή παρόχθια ζώνη ποταμού, οριοθετημένα ρέματα και ζώνη 50 μέτρων από αυτά. Εξαιρούνται επίσης ακίνητα για τα οποία έχει ήδη εκδοθεί και κοινοποιηθεί πρωτόκολλο διοικητικής αποβολής, αυθαίρετης χρήσης ή άλλη ατομική διοικητική πράξη με την οποία το Δημόσιο αμφισβητεί την κυριότητα.