Νέα ρύθμιση για οφειλέτες: Ειδική προστασία στην πρώτη κατοικία
Δυνατότητα διαχωρισμού της κύριας κατοικίας από άλλα περιουσιακά στοιχεία για ευνοϊκότερες ρυθμίσεις χρεών.
Ο υπουργός Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, Κυριάκος Πιερρακάκης, ανακοίνωσε μια νέα ρύθμιση που αναμένεται να ωφελήσει κυρίως τους οφειλέτες που, πέραν της πρώτης κατοικίας τους, διαθέτουν και άλλα περιουσιακά στοιχεία. Η καινοτομία της ρύθμισης έγκειται στη δυνατότητα διαχωρισμού της κύριας κατοικίας από την υπόλοιπη περιουσία, με στόχο την επίτευξη χαμηλότερων δόσεων και μεγαλύτερων “κουρεμάτων” στο συνολικό χρέος.
Μέχρι σήμερα, μέσω του εξωδικαστικού μηχανισμού, όλα τα περιουσιακά στοιχεία αντιμετωπίζονταν ενιαία. Η ύπαρξη επιπλέον ακινήτων “φούσκωνε” τη ρύθμιση, οδηγώντας σε πιο περιορισμένες διαγραφές και υψηλότερες μηνιαίες επιβαρύνσεις. Στο ισχύον καθεστώς, όλα τα περιουσιακά στοιχεία, είτε είναι πρώτη κατοικία είτε δευτερεύοντα ακίνητα, συνυπολογίζονται μαζί με τα εισοδήματα του οφειλέτη. Αυτό σημαίνει ότι ακόμα και αν κάποιος επιθυμεί να προστατεύσει μόνο το σπίτι του, δεν έχει τη δυνατότητα να το απομονώσει, με αποτέλεσμα η ρύθμιση να διαμορφώνεται με βάση το σύνολο της περιουσίας.
Η νέα προσέγγιση αλλάζει αυτή τη λογική. Ο οφειλέτης θα έχει πλέον τη δυνατότητα να επιλέξει τη διάσωση αποκλειστικά της πρώτης κατοικίας του, αφήνοντας εκτός τα υπόλοιπα περιουσιακά στοιχεία, τα οποία μπορούν να εκποιηθούν στο πλαίσιο της ρύθμισης. Έτσι, η προτεινόμενη ρύθμιση δεν θα επιβαρύνεται από την ύπαρξη άλλων ακινήτων. Στην πράξη, η πρόταση ρύθμισης θα διαμορφώνεται με βάση την αξία της πρώτης κατοικίας και όχι το σύνολο της περιουσίας.
Ο αλγόριθμος θα λαμβάνει υπόψη μόνο την αξία του συγκεκριμένου ακινήτου, εφόσον αυτό επιλεγεί από τον οφειλέτη. Η αξία αυτή θα προσδιορίζεται ως το μέγιστο μεταξύ της εμπορικής αξίας, όπως δηλώνεται από τον πιστωτή στο σύστημα, και της αντικειμενικής αξίας (όπως αυτή προσδιορίζεται για τον ΕΝΦΙΑ). Η δόση και το “κούρεμα” θα προκύπτουν σε συνάρτηση με αυτήν την αξία και το συνολικό ύψος των οφειλών προς τους χρηματοδοτικούς φορείς. Αυτό είναι ιδιαίτερα ευεργετικό σε περιπτώσεις όπου η αξία της κατοικίας είναι χαμηλότερη από το συνολικό χρέος, επιτρέποντας μεγαλύτερα περιθώρια διαγραφών και χαμηλότερες μηνιαίες επιβαρύνσεις.
Για παράδειγμα, ένας οφειλέτης με ένα σπίτι και ένα εξοχικό, συνολικής αξίας 250.000 ευρώ και χρέος 200.000 ευρώ, θα έβλεπε σήμερα τη ρύθμιση να υπολογίζεται πάνω στο σύνολο της περιουσίας του, οδηγώντας σε υψηλότερη δόση και περιορισμένο “κούρεμα”. Με τη νέα ρύθμιση, μπορεί να επιλέξει να προστατεύσει μόνο την πρώτη κατοικία και να αφήσει το εξοχικό να εκποιηθεί, ώστε η ρύθμιση να βασιστεί αποκλειστικά στην αξία του σπιτιού και να γίνει πιο “ελαφριά”. Αντίστοιχα, σε περίπτωση όπου η πρώτη κατοικία έχει αξία 120.000 ευρώ και το συνολικό χρέος φτάνει τις 200.000 ευρώ, το νέο σύστημα μπορεί να οδηγήσει σε σημαντικό “κούρεμα”, καθώς η ρύθμιση θα προσαρμοστεί στην αξία του ακινήτου και όχι στο σύνολο των υποχρεώσεων.
Αντίθετα, για όσους διαθέτουν μόνο μία κατοικία, η εικόνα δεν αλλάζει ουσιαστικά. Και στο ισχύον πλαίσιο, η ρύθμιση βασίζεται στην αξία του μοναδικού ακινήτου και στα εισοδήματα, επομένως η νέα δυνατότητα δεν προσφέρει σημαντική πρόσθετη ελάφρυνση.
Η διαδικασία ένταξης παραμένει ίδια, με μια κρίσιμη διαφοροποίηση: ο οφειλέτης υποβάλλει αίτηση στον εξωδικαστικό και επιλέγει τη διάσωση μόνο της πρώτης κατοικίας. Η πρόταση ρύθμισης θα περιλαμβάνει την εκποίηση των λοιπών ακινήτων του οφειλέτη, πλην της πρώτης κατοικίας, με την εκποίηση να ενσωματώνεται ως όρος στη σύμβαση αναδιάρθρωσης και να πραγματοποιείται ηλεκτρονικά μέσω της διαδικασίας e-auction. Ο οφειλέτης θα έχει τη δυνατότητα να αποδεχθεί ή να απορρίψει την πρόταση που παράγεται από τον αλγόριθμο. Σε περίπτωση αποδοχής, θα συνάπτεται σύμβαση που θα προβλέπει τη δόση για τη διάσωση της κύριας κατοικίας, υπό την προϋπόθεση τήρησης των όρων, καθώς και την εκποίηση της υπόλοιπης περιουσίας.
Τα οφέλη της ρύθμισης εντοπίζονται κυρίως στη δυνατότητα επίτευξης σημαντικών διαγραφών και χαμηλότερων δόσεων, ιδίως όταν η αξία της κατοικίας είναι χαμηλότερη από το συνολικό ύψος των οφειλών. Παράλληλα, διασφαλίζεται η διάσωση της κύριας κατοικίας μέσω της σταδιακής αποπληρωμής της αξίας της προς τους χρηματοδοτικούς φορείς, ακολουθώντας τη λογική όλων των προηγούμενων εργαλείων προστασίας κατοικίας. Ταυτόχρονα, δίνεται λύση και στο ζήτημα των δευτερευόντων ακινήτων, τα οποία μέχρι σήμερα πολλές φορές παρέμεναν ανεκμετάλλευτα, επιβαρύνοντας τη ρύθμιση, καθώς πλέον θα εκποιούνται μέσω ηλεκτρονικών πλειστηριασμών.