Οδηγός ΑΑΔΕ: Ξεδιαλύνοντας τις παγίδες του εντύπου Ε2 για εισοδήματα από ακίνητα

Η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ) απευθύνει έναν αναλυτικό οδηγό ερωτήσεων και απαντήσεων, με στόχο να ξεκαθαρίσει τις «παγίδες» που ενδέχεται να κρύβει το έντυπο Ε2 για τους φορολογούμενους που έχουν εισοδήματα από ακίνητα. Το έντυπο Ε2 αποτελεί κεντρικό πυλώνα της φορολογικής δήλωσης για όσους αποκτούν έσοδα από ενοίκια, καθώς περιλαμβάνει λεπτομερή στοιχεία για τα μισθώματα, τις χρήσεις των ακινήτων, τα ανείσπρακτα ενοίκια, καθώς και τις περιπτώσεις δωρεάν παραχώρησης ή ιδιοχρησιμοποίησης.

Ο οδηγός της ΑΑΔΕ έρχεται να αποσαφηνίσει ζητήματα που απασχολούν χιλιάδες φορολογούμενους. Από τον τρόπο δήλωσης ενός ακινήτου που ανήκει σε ανήλικο παιδί και την καταγραφή των ανείσπρακτων ενοικίων, έως τη διαχείριση ακινήτων που δηλώνονται ως κενά ή τις βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb, ο οδηγός παρέχει λύσεις. Επιπλέον, εξετάζει τεχνικά ζητήματα που συχνά δημιουργούν δυσκολίες κατά τη συμπλήρωση, όπως ο αριθμός παροχής ηλεκτρικού ρεύματος για αποθήκες ή αγροτεμάχια, η μεταφορά των ποσών στο έντυπο Ε1 και η συμπλήρωση κωδικών που αφορούν σε απαλλαγές φόρου.

Από τον οδηγό αναδεικνύονται βασικά σημεία που είναι απαραίτητο να γνωρίζουν οι ιδιοκτήτες ακινήτων. Καταρχάς, κάθε σύζυγος είναι υποχρεωμένος να υποβάλλει ξεχωριστό έντυπο Ε2 για τα ακίνητα που κατέχει, ακόμα και αν υποβάλλεται κοινή φορολογική δήλωση. Δεύτερον, η κατηγορία μίσθωσης του ακινήτου πρέπει να δηλώνεται υποχρεωτικά στην αντίστοιχη στήλη, καθώς επηρεάζει τη φορολογική μεταχείριση των εισοδημάτων. Τρίτον, τα ανείσπρακτα ενοίκια μπορούν να δηλωθούν μόνο εφόσον έχει ολοκληρωθεί η σχετική διαδικασία στην αρμόδια υπηρεσία και έχει εκδοθεί σχετική απόφαση. Τέλος, ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται στις βραχυχρόνιες μισθώσεις: η εκμίσθωση έως δύο ακινήτων δηλώνεται στο Ε2, ενώ από τρία και άνω θεωρείται επιχειρηματική δραστηριότητα και πρέπει να δηλωθεί στο έντυπο Ε3.

Ακολουθούν οι βασικές ερωτήσεις και απαντήσεις από τον επίσημο οδηγό της ΑΑΔΕ για τη συμπλήρωση του εντύπου Ε2:
* **Υποβολή Ε2 Συζύγου/ΜΣΣ σε κοινή δήλωση:** Σε περίπτωση κοινής φορολογικής δήλωσης, ο/η σύζυγος/ΜΣΣ με ακίνητη περιουσία υποχρεούται σε υποβολή Ε2, χρησιμοποιώντας είτε τους προσωπικούς του/της κωδικούς είτε του/της υπόχρεου/ης συζύγου, επιλέγοντας «Ε2 Συζύγου/ΜΣΣ». Η υποχρέωση αυτή ισχύει και για υπεκμισθώσεις. Για ακίνητα που χρησιμοποιούνται ως κύρια ή δευτερεύουσα κατοικία, δεν απαιτείται υποβολή Ε2, αλλά αναγραφή στον Πίνακα 5 του Ε1.
* **Συμπλήρωση στήλης «ΕΙΔΟΣ ΜΙΣΘΩΣΗΣ-ΧΡΗΣΗ ΑΚΙΝΗΤΟΥ»:** Η στήλη 17 συμπληρώνεται υποχρεωτικά με την επιλογή του είδους μίσθωσης και της χρήσης του ακινήτου (π.χ. εκμίσθωση γραφείου, δωρεάν παραχώρηση κατοικίας, κενό).
* **Ανείσπρακτα ενοίκια:** Αρχικά, πρέπει να απευθυνθείτε στην αρμόδια υπηρεσία με τα απαιτούμενα δικαιολογητικά. Αφού ολοκληρωθεί η διαδικασία, υποβάλλετε το Ε2 δηλώνοντας τα ανείσπρακτα ενοίκια για τα οποία έχει εκδοθεί σχετική απόφαση.
* **Ακίνητο ανήλικου τέκνου:** Σε κοινή δήλωση, το ακίνητο καταχωρείται στο Ε2 του γονέα που ασκεί τη γονική μέριμνα, και το εισόδημα προστίθεται στα εισοδήματά του.
* **Αριθμός Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης:** Συμπληρώνεται για μισθωτήρια που έχουν υποβληθεί ηλεκτρονικά, καθώς και για τις ειδικές περιπτώσεις κενών ή βραχυχρόνιων μισθώσεων (κωδικοί 64, 65, 66, 67).
* **Αριθμός παροχής για βοηθητικούς χώρους/αγροτεμάχια:** Σε περιπτώσεις κοινόχρηστων μετρητών ή απουσίας μετρητή σε αγροτεμάχιο, συμπληρώνεται ο αριθμός 999999999.
* **Αριθμός παροχής για κενό ακίνητο:** Ο αριθμός παροχής αναγράφεται στον μετρητή κατανάλωσης και στους λογαριασμούς του παρόχου ηλεκτρικής ενέργειας.
* **Μη δυνατότητα συμπλήρωσης ετήσιου μισθώματος:** Αφού συμπληρωθούν οι υπόλοιπες στήλες, το ετήσιο μίσθωμα συμπληρώνεται στο πεδίο στο τέλος της εγγραφής.
* **Μεταφορά ποσών στο Ε1:** Μετά την οριστικοποίηση του Ε2, τα ποσά μεταφέρονται στους αντίστοιχους κωδικούς του Ε1. Διορθώσεις πρέπει να γίνονται πρώτα στο Ε2.
* **Υποχρεωτικότητα στήλης «ΠΡΑΓΜΑΤΙΚΟ Ή ΤΕΚΜΑΡΤΟ ΜΗΝΙΑΙΟ ΜΙΣΘΩΜΑ»:** Η συμπλήρωση εξαρτάται από το είδος μίσθωσης που έχει επιλεγεί στη στήλη 17.
* **Δήλωση εισοδήματος από κενά ή βραχυχρόνιες μισθώσεις για απαλλαγή φόρου:** Δηλώνεται το ακαθάριστο εισόδημα επιλέγοντας τους αντίστοιχους κωδικούς (64, 65, 66, 67) στη στήλη 17. Το εισόδημα μεταφέρεται στους κωδικούς 119-120 του Ε1, εφόσον πληρούνται οι προϋποθέσεις.
* **Φυσικό πρόσωπο – Βραχυχρόνια μίσθωση:** Για έως δύο ακίνητα, τα στοιχεία και το εισόδημα προσυμπληρώνονται στο Ε2 από το Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής. Για τρία ή περισσότερα ακίνητα, το εισόδημα θεωρείται επιχειρηματικό και δηλώνεται στο Ε3.
* **Μήνυμα για ποσά μισθωμάτων με τα οποία δεν συμφωνείτε:** Ελέγχετε τη διάρκεια των μισθωτηρίων και προχωράτε σε λύση της μίσθωσης όπου απαιτείται.
* **Νομικό Πρόσωπο – Βραχυχρόνια μίσθωση:** Τα έσοδα από βραχυχρόνιες μισθώσεις από 01.01.2024 και εφεξής θεωρούνται εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα και δηλώνονται στο έντυπο Ε3.