Νέο σύστημα υπολογισμού ΦΠΑ σε ακίνητα μικτής χρήσης
Αλλάζει ο τρόπος επιμερισμού του ΦΠΑ για επιχειρήσεις, με ευνοϊκότερες προϋποθέσεις για επιστροφές φόρου.
Με μια σημαντική αλλαγή στον τρόπο υπολογισμού του ΦΠΑ, η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ) δημιουργεί ένα νέο τοπίο στον χώρο των ακινήτων. Επιχειρήσεις που παλαιότερα έχαναν μέρος της έκπτωσης του φόρου, πλέον αποκτούν τη δυνατότητα να υπολογίζουν τον ΦΠΑ με βάση τη χρήση των χώρων τους και όχι τον συνολικό τζίρο, ανοίγοντας τον δρόμο για μεγαλύτερες επιστροφές φόρου. Η νέα απόφαση της ΑΑΔΕ αφορά ακίνητα μικτής χρήσης και βάζει τέλος στον «τυφλό» υπολογισμό του ΦΠΑ με βάση το γενικό ποσοστό pro-rata του κύκλου εργασιών.
Μέχρι σήμερα, όταν ένα ακίνητο εξυπηρετούσε ταυτόχρονα δραστηριότητες που είχαν και δεν είχαν δικαίωμα έκπτωσης ΦΠΑ, ο φόρος που αφορούσε την απόκτηση, κατασκευή ή βελτίωσή του επιμεριζόταν βάσει των συνολικών εσόδων της επιχείρησης. Αυτή η μέθοδος συχνά οδηγούσε σε στρεβλώσεις, ιδιαίτερα όταν η πραγματική χρήση των χώρων δεν αντικατόπτριζε τη γενική αναλογία τζίρου.
Πλέον, δίνεται η δυνατότητα ο επιμερισμός του ΦΠΑ να γίνεται με βάση τα πραγματικά τετραγωνικά μέτρα που αντιστοιχούν σε κάθε δραστηριότητα. Ο εκπιπτόμενος ΦΠΑ θα υπολογίζεται αναλογικά, με βάση την επιφάνεια που αντιστοιχεί σε πράξεις με δικαίωμα έκπτωσης σε σχέση με το σύνολο των επιφανειών, εξαιρουμένων των κοινόχρηστων χώρων. Για τους κοινόχρηστους χώρους, εφαρμόζεται η ίδια αναλογία, ενώ για χώρους που χρησιμοποιούνται ταυτόχρονα για δραστηριότητες με και χωρίς δικαίωμα έκπτωσης, προβλέπεται πρόσθετος επιμερισμός με βάση τον κύκλο εργασιών που παράγεται από το συγκεκριμένο τμήμα.
Η ρύθμιση αυτή καλύπτει τόσο οριζόντιες όσο και κάθετες ιδιοκτησίες, ακίνητα που κατασκευάζονται με ενιαία οικοδομική άδεια, καθώς και προσθήκες, βελτιώσεις και σχετικές υπηρεσίες που δεν μπορούν να συσχετιστούν αποκλειστικά με μία μόνο δραστηριότητα. Ο απώτερος στόχος είναι η ευθυγράμμιση του δικαιώματος έκπτωσης του ΦΠΑ με την πραγματική οικονομική λειτουργία κάθε ακινήτου.
Η υπαγωγή στο νέο καθεστώς δεν είναι αυτόματη. Οι επιχειρήσεις υποχρεούνται να υποβάλουν Αίτηση – Γνωστοποίηση μέσω της ψηφιακής πλατφόρμας «Τα Αιτήματά μου» της ΑΑΔΕ. Η αίτηση πρέπει να συνοδεύεται από τα απαραίτητα δικαιολογητικά, όπως η οικοδομική άδεια ή ο τίτλος κτήσης, καθώς και αναλυτικά στοιχεία τετραγωνικών μέτρων. Εφόσον διαπιστωθεί η ορθότητα των στοιχείων, η αρμόδια φορολογική αρχή εκδίδει απόφαση έγκρισης εντός δέκα ημερών.
Παράλληλα, θεσπίζεται η υποχρέωση τήρησης διακριτών λογαριασμών στα λογιστικά αρχεία, ώστε να παρακολουθούνται ξεχωριστά οι εισροές που σχετίζονται με κάθε δραστηριότητα. Σε περίπτωση που υπάρξει μεταβολή στη χρήση του ακινήτου, απαιτείται νέα γνωστοποίηση και ενδεχομένως διακανονισμός του ΦΠΑ.
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει η δυνατότητα αναδρομικής εφαρμογής της ρύθμισης για μη παραγεγραμμένες χρήσεις, υπό την προϋπόθεση ότι τηρούνταν διακριτοί λογαριασμοί. Η προθεσμία υποβολής της σχετικής αίτησης είναι έως τις 30 Απριλίου 2026. Αυτό σημαίνει ότι επιχειρήσεις που θεωρούν ότι αδικήθηκαν τα προηγούμενα χρόνια, έχουν τη δυνατότητα να επανεξετάσουν τον τρόπο υπολογισμού και, αν πληρούν τα κριτήρια, να διεκδικήσουν επιπλέον έκπτωση ή επιστροφή φόρου.
Η αλλαγή αυτή αναμένεται να επηρεάσει κυρίως επιχειρήσεις με σύνθετη δραστηριότητα και μικτή χρήση κτιριακών εγκαταστάσεων, όπως ιατρικά κέντρα, εκπαιδευτήρια, όμιλοι ακινήτων και εταιρείες που συνδυάζουν φορολογητέες και απαλλασσόμενες υπηρεσίες. Το νέο πλαίσιο διαμορφώνεται ως πιο δίκαιο, αλλά ταυτόχρονα και πιο απαιτητικό όσον αφορά την τεκμηρίωση για τον υπολογισμό του ΦΠΑ.