Νέος Οικοδομικός Κανονισμός: Στο Συμβούλιο της Επικρατείας η συνταγματικότητα του νέου πλαισίου

Ο Νέος Οικοδομικός Κανονισμός (ΝΟΚ) βρέθηκε ξανά στο επίκεντρο της πολεοδομικής πολιτικής, καθώς η Ολομέλεια του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ) εξέτασε προσφυγές που αφορούν τη συνταγματικότητα του νέου θεσμικού πλαισίου για τα πολεοδομικά κίνητρα και το σύστημα περιβαλλοντικής αντιστάθμισης. Η απόφαση του Ανώτατου Ακυρωτικού Δικαστηρίου κρίνεται ιδιαίτερα σημαντική για την εξέλιξη της οικοδομικής δραστηριότητας, καθώς θα καθορίσει την εφαρμογή του νέου μοντέλου που εισήγαγε η Πολιτεία, ώστε να συνεχιστούν ή να επανεκκινήσουν οικοδομικά έργα που είχαν “παγώσει” λόγω δικαστικών αποφάσεων.

Στην Ολομέλεια του ΣτΕ συζητήθηκαν προσφυγές που κατέθεσαν έξι δήμοι της Αττικής – Άλιμος, Αμαρούσιο, Φιλοθέη – Ψυχικό, Κηφισιά, Βάρη – Βούλα – Βουλιαγμένη – μαζί με περιβαλλοντικές οργανώσεις, συλλόγους κατοίκων και πολίτες, ζητώντας την ακύρωση του Προεδρικού Διατάγματος 94/2025. Το εν λόγω διάταγμα εξειδικεύει τον μηχανισμό εφαρμογής του Ειδικού Σχεδίου Περιβαλλοντικού Ισοδυνάμου Αναβάθμισης Πόλεων (ΕΣΠΙΑΠ), το οποίο θεσπίστηκε για να αντισταθμίζει τη χρήση των πολεοδομικών κινήτρων του ΝΟΚ.

Οι προσφεύγοντες υποστηρίζουν ότι το νέο πλαίσιο παραβιάζει θεμελιώδεις συνταγματικές διατάξεις, όπως τα άρθρα 2, 4, 17, 24, 25 και 106 του Συντάγματος, καθώς και κανονισμούς του ευρωπαϊκού δικαίου. Επισημαίνουν ότι δεν προηγήθηκε η απαραίτητη επιστημονική τεκμηρίωση και Στρατηγική Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων, και θεωρούν ότι οι ρυθμίσεις εξυπηρετούν ιδιωτικά συμφέροντα εις βάρος του οικιστικού περιβάλλοντος.

Το επίδικο Προεδρικό Διάταγμα 94/2025, που εκδόθηκε κατ’ εξουσιοδότηση του νόμου 5197/2025, καθορίζει τη διαδικασία εφαρμογής του περιβαλλοντικού ισοδυνάμου, το ύψος του τέλους, τους υπόχρεους καταβολής, καθώς και τις προϋποθέσεις για την έναρξη ή συνέχιση οικοδομικών εργασιών. Αφορά κυρίως οικοδομικές άδειες που είχαν εκδοθεί βάσει των κινήτρων του ΝΟΚ και είτε ακυρώθηκαν δικαστικά, είτε εκκρεμεί αίτηση ακύρωσης εναντίον τους, με βασική προϋπόθεση οι εργασίες να είχαν ξεκινήσει πριν από τις 11 Δεκεμβρίου 2024. Η Πολιτεία, μέσω του νέου πλαισίου, επιδιώκει να επιτρέψει τη συνέχιση αυτών των έργων με μηχανισμό περιβαλλοντικής αντιστάθμισης, που περιλαμβάνει την καταβολή ειδικού τέλους και την εφαρμογή περιβαλλοντικών παρεμβάσεων.

Ένα από τα κύρια σημεία της νομικής αντιπαράθεσης είναι κατά πόσο το νέο σύστημα παραβιάζει την αρχή της διάκρισης των εξουσιών. Οι προσφεύγοντες υποστηρίζουν ότι το θεσμικό πλαίσιο επιχειρεί ουσιαστικά να επαναφέρει άδειες που έχουν ήδη ακυρωθεί ή βρίσκονται υπό δικαστική κρίση, κάτι που συνιστά παρέμβαση της διοίκησης σε εκκρεμείς διαδικασίες και παραβίαση της υποχρέωσης συμμόρφωσης προς τις δικαστικές αποφάσεις. Επιπλέον, επισημαίνουν ότι το πλαίσιο διευρύνει τα πολεοδομικά κίνητρα πέραν των ορίων που τέθηκαν από τις προηγούμενες αποφάσεις του ΣτΕ (146–149/2025), οι οποίες κρίθηκαν αντισυνταγματικές.

Στη συνεδρίαση, υπέρ της συνταγματικότητας του νέου πλαισίου παρενέβησαν το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας (ΤΕΕ) και κατασκευαστικές εταιρείες. Η πλευρά αυτή υποστηρίζει ότι ο νόμος και το προεδρικό διάταγμα αποκαθιστούν την ασφάλεια δικαίου για επενδύσεις που ξεκίνησαν νόμιμα, και ότι ιδιοκτήτες και επενδυτές δεν μπορούν να θεωρηθούν υπεύθυνοι για μεταγενέστερες κρίσεις αντισυνταγματικότητας.

Η συνεδρίαση, υπό την προεδρία του Μιχάλη Πικραμένου, με εισηγητές τους συμβούλους Επικρατείας Δημήτρη Βασιλειάδη και Κωνσταντίνο Καραλέκα, πραγματοποιήθηκε κατόπιν απόρριψης αιτήματος του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας για αναβολή. Το ΣτΕ επιφυλάχθηκε να εκδώσει την απόφασή του, η οποία αναμένεται με μεγάλο ενδιαφέρον, καθώς θα καθορίσει τη θεσμική αποδοχή του μηχανισμού της «περιβαλλοντικής αντιστάθμισης» και θα επηρεάσει τόσο τα συγκεκριμένα οικοδομικά έργα όσο και το συνολικό πλαίσιο πολεοδομικής ανάπτυξης και επενδύσεων στην αγορά ακινήτων.