Επενδύσεις σε πολυτελή ακίνητα: Νεόδμητα ή υφιστάμενα το 2026;

Καθώς η αγορά πολυτελών κατοικιών εισέρχεται στο 2026 με προσδοκίες περαιτέρω ανατιμήσεων, το κρίσιμο ερώτημα για την πλέον συμφέρουσα επενδυτική επιλογή επανέρχεται δυναμικά. Όπως επισημαίνει η Κορίνα Σαΐα, διευθύνουσα σύμβουλος της Premier Realty, τα νεότερα στοιχεία της αγοράς αποκαλύπτουν ότι οι τιμές των νεόδμητων πολυτελών κατοικιών έχουν καταγράψει σωρευτική άνοδο κατά την τελευταία διετία, υπερβαίνοντας σαφώς τις γενικές τάσεις της αγοράς ακινήτων. Αυτό οφείλεται τόσο στο αυξημένο κόστος κατασκευής όσο και στην αυξανόμενη ζήτηση για σύγχρονες προδιαγραφές. Επιπλέον, η περιορισμένη παραγωγή νέων κατοικιών πλέον ασκεί σημαντική πίεση στις τιμές.

Σύμφωνα με επίσημα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ, οι νέες οικοδομικές άδειες παραμένουν σε συγκρατημένα επίπεδα σε σχέση με τη ζήτηση. Συγκεκριμένα, η Αττική παρουσίασε μείωση της τάξης του 23,4% στο οκτάμηνο Ιανουαρίου-Αυγούστου 2025, με 7.053 άδειες έναντι 9.210 την αντίστοιχη περυσινή περίοδο. “Η εξέλιξη αυτή περιορίζει το εύρος επιλογών για τους αγοραστές και διατηρεί την πίεση στις τιμές των ποιοτικών νεόδμητων ακινήτων”, τονίζει η κ. Σαΐα.

**Μεγάλες διαφορές στις τιμές**

Στην πράξη, τα υφιστάμενα πολυτελή ακίνητα προωθούνται στην αγορά σε τιμές σημαντικά χαμηλότερες από τα νεόδμητα, με τη διαφορά να ξεπερνά συχνά το 20%. Η διευθύνουσα σύμβουλος της Premier Realty, Κορίνα Σαΐα, αναφέρει ότι σε περιοχές όπως η Βούλα, δεν είναι ασυνήθιστο να συναντήσει κανείς υφιστάμενες πολυτελείς κατοικίες σε τιμές που κυμαίνονται από 6.000 έως 8.500 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, ενώ τα νεόδμητα έργα στην ίδια ευρύτερη περιοχή ξεπερνούν τα 10.000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο.

Η διαφορά αυτή εγείρει το εύλογο ερώτημα εάν τα υφιστάμενα ακίνητα αποτελούν καλύτερη επενδυτική επιλογή. Η κ. Σαΐα διευκρινίζει ότι η σύγκριση δεν πρέπει να γίνεται αποκλειστικά με βάση την τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο. Το πραγματικό κόστος απόκτησης ενός παλαιότερου πολυτελούς ακινήτου περιλαμβάνει συχνά ανακαινίσεις υψηλών προδιαγραφών, οι οποίες στην Ελλάδα ξεπερνούν πλέον τα 1.000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Επιπλέον, οι ειδικοί συνιστούν την πρόβλεψη επιπλέον αποθεματικού 15%-20% για απρόβλεπτες εργασίες. Σε πολλές περιπτώσεις, το τελικό κόστος πλησιάζει την τιμή ενός νεόδμητου ακινήτου, με αυξημένο ρίσκο υλοποίησης.

Τα υφιστάμενα πολυτελή ακίνητα διατηρούν ισχυρό επενδυτικό αποτύπωμα όταν συνδυάζουν αρχιτεκτονική ταυτότητα, προνομιακή τοποθεσία και περιορισμένη προσφορά νέων έργων στην ίδια περιοχή. Σε αγορές όπως το Ψυχικό και η Φιλοθέη, η αξία καθορίζεται όχι μόνο από την ηλικία του ακινήτου, αλλά και από τη σπανιότητα χαρακτηριστικών που δύσκολα αναπαράγονται σήμερα, όπως τα μεγάλα οικόπεδα. Παράλληλα, αυτή η περιορισμένη προσφορά ενισχύει περαιτέρω τη ζήτηση για επιλεκτικά νεόδμητα έργα που αναπτύσσονται στις ίδιες περιοχές. Ο συνδυασμός σύγχρονων προδιαγραφών με έντονο στοιχείο σπανιότητας δημιουργεί συνθήκες διαχρονικής αξίας και αποτελεσματικής προστασίας κεφαλαίου.

Με το ίδιο σκεπτικό, τα νεόδμητα έργα αποκτούν ολοένα μεγαλύτερη βαρύτητα ενόψει του 2026. Η υψηλή ενεργειακή απόδοση μειώνει σημαντικά τα ετήσια λειτουργικά έξοδα. Σε μεγάλα πολυτελή ακίνητα, η διαφορά μπορεί να μεταφραστεί σε εξοικονόμηση εκατοντάδων ευρώ ετησίως. Επιπλέον, τα νεόδμητα ακίνητα δεν επιβαρύνονται με ΦΠΑ 24%, στοιχείο που επηρεάζει καθοριστικά το συνολικό κόστος απόκτησης. Προσφέρουν επίσης νομικές εγγυήσεις κατασκευής και τμηματικά πλάνα πληρωμών συνδεδεμένα με την πορεία του έργου, μειώνοντας την αρχική κεφαλαιακή επιβάρυνση.

Όπως επισημαίνει η Κορίνα Σαΐα, με την καθοδήγηση έμπειρων συμβούλων ακινήτων, οι αγοραστές δεν εστιάζουν πλέον αποκλειστικά στη σύγκριση τιμών ανά τετραγωνικό μέτρο, αλλά αξιολογούν συνολικά επενδυτικά σενάρια: κόστος εισόδου, λειτουργικά έξοδα, επίπεδο ρίσκου, χρονικό ορίζοντα και προοπτικές υπεραξίας. Σε μια αγορά υψηλών αποτιμήσεων, η σωστή απόφαση δεν είναι θέμα απλής σύγκρισης νεόδμητου ή υφιστάμενου ακινήτου, αλλά απαιτεί οικονομική ανάλυση σε βάθος χρόνου και σωστή τοποθέτηση στην ευρύτερη περιοχή ενδιαφέροντος.