Νέος Οικοδομικός Κανονισμός: Διευκρινίσεις για κίνητρα δόμησης και πατάρια
Ενιαία εφαρμογή των διατάξεων του ΝΟΚ μετά από αποφάσεις του ΣτΕ – Τι αλλάζει για τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια και τους εσωτερικούς εξώστες.
Με αφορμή ερωτήματα που τέθηκαν από υπηρεσίες και φορείς, ο Γενικός Γραμματέας Χωρικού Σχεδιασμού και Αστικού Περιβάλλοντος, κ. Ευθύμιος Μπακογιάννης, εξέδωσε Οδηγία-Ανακοίνωση για την ενιαία εφαρμογή των διατάξεων του ν.4067/12 (Νέος Οικοδομικός Κανονισμός), όπως αυτός έχει τροποποιηθεί και συμπληρωθεί από τις διατάξεις του ν.5197/25. Οι διευκρινίσεις αυτές είναι σε συμμόρφωση με τις πρόσφατες αποφάσεις της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ 146-149/2025).
Ιδιαίτερη έμφαση δίνεται στην εφαρμογή της παρ.8 του άρθρου 15, σε συνδυασμό με την παρ. 6 του άρθρου 1 του ν. 4067/2012, όπως αυτή προστέθηκε με το άρθρο 66 του ν. 5197/2025. Η νέα διάταξη ορίζει ότι τα κίνητρα και οι προσαυξήσεις που αναφέρονται στο άρθρο 10, στις περ. γ) και δ) της παρ. 8 του άρθρου 15, καθώς και στις παρ. 1 και 2 του άρθρου 25, μπορούν να εφαρμοστούν μόνο εφόσον ενσωματώνονται στα Τοπικά και Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΤΠΣ/ΕΠΣ) μέσω καθορισμού σχετικών ζωνών κινήτρων. Για τον καθορισμό αυτών των ζωνών, τα ΤΠΣ/ΕΠΣ θα λαμβάνουν υπόψη παράγοντες όπως η θέση, ο βαθμός οικιστικής ανάπτυξης, οι ιδιαιτερότητες του κάθε οικισμού, η φέρουσα ικανότητα, η συνολική επιβάρυνση της περιοχής και η οικιστική της πυκνότητα.
Από τα ανωτέρω, προκύπτει ότι τα κίνητρα των περ. γ και δ της παρ. 8 του άρθρου 15 του ν. 4067/2017 μπορούν να εφαρμοστούν μόνο μετά την ενσωμάτωσή τους σε ΤΠΣ ή ΕΠΣ. Αντιθέτως, οι περ. α και β της ίδιας παραγράφου δεν περιλαμβάνονται σε αυτήν την πρόβλεψη, ούτε στις καταργούμενες διατάξεις που αναφέρονται στο άρθρο 71 του ν.5197/2025 ή σε άλλη σχετική διάταξη. Ως εκ τούτου, οι διατάξεις αυτές εξακολουθούν να ισχύουν.
Όσον αφορά τους εσωτερικούς εξώστες (πατάρια), με την παρ.α του άρθρου 71 του ν.5197/25 καταργήθηκε η διάταξη που προέβλεπε τη μη προσμέτρησή τους στον συντελεστή δόμησης (περ. ιε της παρ.6 του άρθρου 11 του ν.4067/12). Ωστόσο, αυτή η κατάργηση δεν επηρεάζει τη δυνατότητα κατασκευής τους. Έτσι, η κατασκευή εσωτερικών εξωστών παραμένει δυνατή, εφόσον πληρούνται οι προϋποθέσεις της παρ.28 του άρθρου 2 του ΝΟΚ. Συγκεκριμένα, μπορούν να κατασκευαστούν ως παραρτήματα χώρων κύριας χρήσης, με συνολικό καθαρό εμβαδόν που δεν υπερβαίνει το 70% της μικτής επιφάνειας του υποκείμενου χώρου. Επίσης, δεν αποτελούν ανεξάρτητη ιδιοκτησία και, λόγω των προαναφερόμενων προϋποθέσεων, εξακολουθούν να μην θεωρούνται όροφοι και να μην υπολογίζονται στον αριθμό των πραγματοποιούμενων ορόφων, όπου υπάρχει τέτοιος περιορισμός.