Ξεμπλοκάρει η Golden Visa: Νέα απόφαση δίνει τέλος στην αναμονή για χιλιάδες αιτήσεις

Με τη δημοσίευση της νέας υπουργικής απόφασης 214926/2025 (ΦΕΚ Β’ 6014/11.11.2025) τίθεται τέλος στο πολύμηνο «πάγωμα» της αγοράς ακινήτων για το πρόγραμμα Golden Visa. Η απόφαση αυτή ξεκαθαρίζει τους όρους ένταξης για επενδύσεις σε εμπορικά, διατηρητέα και ακίνητα που χρήζουν ανακαίνισης, απελευθερώνοντας δεκάδες χιλιάδες εκκρεμείς αιτήσεις διαμονής και εκατοντάδες ακίνητα.

Η ρύθμιση αναμενόταν με αγωνία από χιλιάδες επενδυτές του εξωτερικού, κατασκευαστές και ιδιοκτήτες, οι οποίοι για μήνες αδυνατούσαν να πραγματοποιήσουν αγορές ή να ολοκληρώσουν εκκρεμείς φακέλους. Οι νομικοί είχαν ουσιαστικά παγώσει την υποβολή νέων αιτήσεων, γνωρίζοντας ότι το υπουργείο Μετανάστευσης δεν μπορούσε να εκδώσει άδειες μέχρι να οριστικοποιηθεί το νέο πλαίσιο. Πολλοί, για να διασφαλίσουν τη θέση τους, είχαν προχωρήσει σε προληπτική υποβολή, αναμένοντας τις διευκρινίσεις.

Η νέα υπουργική απόφαση, η οποία αποτελεί την πρώτη ουσιαστική ερμηνεία των άρθρων 100 του ν. 5038/2023 και 64 του ν. 5100/2024, θέτει οριστικό τέλος στην αβεβαιότητα. Ξεκαθαρίζει πλήρως τη διαδικασία πιστοποίησης αλλαγών χρήσης, την ένταξη διατηρητέων κτιρίων και τα απαραίτητα δικαιολογητικά για την έκδοση ή ανανέωση των αδειών διαμονής των επενδυτών, ανανεώνοντας τη φιλοσοφία του προγράμματος.

Σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία, 13.499 αιτήσεις Golden Visa βρίσκονται σε εκκρεμότητα, με την πλειονότητα (10.703, δηλαδή 79%) να αφορά την Αττική. Πολλές από αυτές τις αιτήσεις υποβλήθηκαν με γνώμονα τη διασφάλιση σειράς, καθώς οι επενδυτές γνώριζαν ότι η έκδοση άδειας θα εξαρτηθεί από τη νέα απόφαση. Άλλοι πάλι επέλεξαν να περιμένουν τις τελικές διευκρινίσεις. Η νέα υπουργική απόφαση πλέον ξεκλειδώνει και τις δύο αυτές κατηγορίες, επιτρέποντας την έκδοση των ήδη υποβληθεισών αιτήσεων και ανοίγοντας τον δρόμο για νέες επενδύσεις.

Αναλυτικότερα, η απόφαση ρυθμίζει τα εξής:

* **Αλλαγή χρήσης ακινήτων:** Κτίρια που μετατρέπονται σε κατοικίες (πρώην γραφεία ή βιομηχανικοί χώροι) μπορούν να ενταχθούν στο πρόγραμμα, εφόσον ο μηχανικός πιστοποιεί με τεχνική έκθεση τη νόμιμη μετατροπή μετά τη θέσπιση του νέου πλαισίου. Για βιομηχανικά ακίνητα απαιτείται επιπλέον βεβαίωση μη λειτουργίας βιομηχανίας τα τελευταία πέντε χρόνια, με σχετικά αποδεικτικά.
* **Διατηρητέα ακίνητα:** Ο συμβολαιογράφος πρέπει να αναγράφει τον αριθμό ΦΕΚ χαρακτηρισμού του κτιρίου και να βεβαιώνει ότι ο χαρακτηρισμός παραμένει ενεργός. Καλύπτονται πλέον και περιπτώσεις ανακατασκευών ή προσθηκών σε ήδη χαρακτηρισμένα ακίνητα.
* **Αγορά οικοπέδου και ανέγερση κατοικίας:** Η επένδυση θεωρείται έγκυρη εφόσον υπάρχει οικοδομική άδεια και η συνολική αξία αγοράς και ανέγερσης φτάνει το ελάχιστο όριο (250.000 ή 500.000 ευρώ, ανάλογα με την περιοχή).
* **Ανανέωση αδειών:** Ο επενδυτής δηλώνει ότι το ακίνητο παραμένει στην κυριότητά του και δεν εκμισθώνεται βραχυχρόνια. Σε περιπτώσεις αλλαγής χρήσης, απαιτείται επιπλέον δήλωση ότι χρησιμοποιείται αποκλειστικά ως κατοικία.
* **Τεκμηρίωση:** Περιλαμβάνει βεβαίωση συμβολαιογράφου, αποδεικτικό μεταγραφής ή βεβαίωση δικηγόρου, ιδιωτικό ασφαλιστήριο συμβόλαιο, δήλωση Ε9 και παράβολο 2.000 ευρώ.

Η νέα απόφαση αντικαθιστά την προηγούμενη του 2024, εκσυγχρονίζοντας πλήρως τη διαδικασία και επιτρέποντας στις αρμόδιες υπηρεσίες να εξετάζουν τις αιτήσεις άμεσα, χωρίς περαιτέρω καθυστερήσεις.

Οι επενδυτές που είχαν προχωρήσει σε αγορές ακινήτων για ανακαίνιση ή μετατροπή είναι οι πρώτοι που επωφελούνται, καθώς πλέον μπορούν να ολοκληρώσουν τις διαδικασίες για την άδεια διαμονής. Το ίδιο ισχύει και για τους developers που δραστηριοποιούνται σε εμπορικά ή διατηρητέα κτίρια, τα οποία μέχρι πρότινος δεν μπορούσαν να ενταχθούν στο πρόγραμμα λόγω νομικής ασάφειας.

Με τις νέες οδηγίες, η αγορά ανακτά τον ρυθμό της. Οι μηχανικοί γνωρίζουν ακριβώς πώς να συντάσσουν τις τεχνικές εκθέσεις, οι συμβολαιογράφοι τα απαραίτητα πιστοποιητικά και οι δικηγόροι τα έγγραφα που απαιτούνται για την ολοκλήρωση κάθε φακέλου.

Εκτιμάται ότι το ξεμπλοκάρισμα των 13.499 αιτήσεων θα αναζωπυρώσει το ενδιαφέρον επενδυτών από Ασία και Μέση Ανατολή, επαναφέροντας κεφάλαια που είχαν στραφεί προσωρινά σε άλλες χώρες. Παράλληλα, η σαφήνεια στους όρους για αλλαγές χρήσης και αποκαταστάσεις αναμένεται να ενεργοποιήσει εκ νέου τα έργα ανακαίνισης και να τονώσει την οικοδομική δραστηριότητα.