Πώληση ακινήτου: Ποιος πληρώνει τα απλήρωτα κοινόχρηστα μετά τη μεταβίβαση
Όλα όσα πρέπει να γνωρίζουν αγοραστές και διαχειριστές για τις οφειλές κοινοχρήστων και τις νομικές παγίδες κατά την αγοραπωλησία διαμερισμάτων.
Η πώληση ενός διαμερίσματος δεν σημαίνει αυτομάτως ότι οι οφειλές κοινοχρήστων μεταφέρονται στον νέο ιδιοκτήτη. Ωστόσο, η ύπαρξη απλήρωτων οφειλών δημιουργεί συχνά σοβαρά προβλήματα στη λειτουργία μιας πολυκατοικίας, καθώς οι υπόλοιποι συνιδιοκτήτες καλούνται να καλύψουν κενά σε βασικές υπηρεσίες, όπως η θέρμανση, η καθαριότητα και η συντήρηση του κτιρίου.
Ο βασικός κανόνας είναι ότι οι οφειλές κοινοχρήστων δεν ακολουθούν το ακίνητο, αλλά παραμένουν στην ευθύνη του προηγούμενου ιδιοκτήτη. Σύμφωνα με την ΠΟΜΙΔΑ, ο αγοραστής επιβαρύνεται μόνο με τις υποχρεώσεις που προκύπτουν από την ημέρα της απόκτησης του ακινήτου και μετά. Για παράδειγμα, αν ένας ιδιοκτήτης αφήσει απλήρωτα κοινόχρηστα ύψους 4.000 ευρώ, η πολυκατοικία οφείλει να στραφεί νομικά κατά του ίδιου του πωλητή για να διεκδικήσει τα χρήματά της.
Η κατάσταση περιπλέκεται όταν ο πωλητής κατοικεί στο εξωτερικό ή δεν διαθέτει άλλα περιουσιακά στοιχεία στην Ελλάδα, καθιστώντας την είσπραξη της οφειλής εξαιρετικά δύσκολη. Υπάρχει όμως μια σημαντική εξαίρεση: εάν ο κανονισμός της πολυκατοικίας προβλέπει ρητά ότι τα χρέη συνδέονται με την ιδιοκτησία και δεσμεύουν τον επόμενο κύριο, τότε το νομικό πλαίσιο αλλάζει. Βέβαια, για να ισχύει κάτι τέτοιο, ο κανονισμός πρέπει να έχει συνταχθεί με συμβολαιογραφικό έγγραφο και να έχει μεταγραφεί στο Κτηματολογικό Γραφείο.
Η διαχείριση της πολυκατοικίας οφείλει να δρα άμεσα. Μόλις διαπιστωθεί συσσώρευση χρεών, η γενική συνέλευση μπορεί να αποφασίσει τη δικαστική διεκδίκηση, χρησιμοποιώντας ειδοποιητήρια, παραστατικά δαπανών και πρακτικά συνελεύσεων για την έκδοση διαταγής πληρωμής. Σε ορισμένες περιπτώσεις, μπορεί να επιβληθεί προσημείωση ή κατάσχεση στο ακίνητο, γεγονός που λειτουργεί αποτρεπτικά για την πώλησή του.
Η ΠΟΜΙΔΑ έχει προτείνει την καθιέρωση υποχρεωτικού ελέγχου των κοινοχρήστων πριν από κάθε μεταβίβαση, με την προσκόμιση σχετικής βεβαίωσης από τον διαχειριστή. Μέχρι να θεσπιστεί κάτι τέτοιο, οι υποψήφιοι αγοραστές καλούνται να είναι ιδιαίτερα προσεκτικοί. Πριν από την υπογραφή οποιουδήποτε συμβολαίου, είναι απαραίτητο να εξετάζονται ο κανονισμός του κτιρίου, τα πρακτικά των γενικών συνελεύσεων και η γενικότερη οικονομική κατάσταση του αποθεματικού, ώστε να αποφευχθεί η συμμετοχή σε μελλοντικές έκτακτες εισφορές.