Η λήξη της μίσθωσης κατοικίας: Όσα πρέπει να γνωρίζουν οι ιδιοκτήτες

Η μίσθωση κατοικίας δεν λήγει αυτόματα με την παρέλευση της ημερομηνίας που έχει δηλωθεί στο σύστημα της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ). Για να τερματιστεί επίσημα μια σύμβαση, απαιτείται η υποβολή δήλωσης «Λύσης» στο σύστημα. Διαφορετικά, η σύμβαση θεωρείται ότι παραμένει σε ισχύ, σύμφωνα με τις οδηγίες και τις συχνές ερωτήσεις (FAQ) της ΑΑΔΕ για τις Δηλώσεις Μισθωμάτων.

Για νέες μισθώσεις, δεν απαιτείται πλέον υποβολή δήλωσης παράτασης, καθώς η μίσθωση παραμένει ενεργή έως ότου δηλωθεί η λύση της. Αυτή η θέση υιοθετήθηκε στην πράξη, μετά από παρεμβάσεις της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ), με στόχο την αποφυγή επιβολής προστίμων για άτυπες παρατάσεις.

Ιδιαίτερη σημασία έχουν οι περιπτώσεις που οι ιδιοκτήτες ενδέχεται να ανησυχούν. Όταν η δήλωση στο σύστημα εμφανίζεται ως «Αρχική», ενώ το ιδιωτικό συμφωνητικό αναγράφει «Συνέχιση Ιδιωτικού Συμφωνητικού Μισθώσεως Κατοικίας», αυτό δεν δημιουργεί μελλοντικά προβλήματα. Το ιδιωτικό συμφωνητικό υπερισχύει, όπως και η πραγματική κατάσταση. Η ηλεκτρονική ένδειξη δεν αναιρεί τη συνέχεια της μίσθωσης ούτε αλλοιώνει τη νομική της φύση.

Εξίσου κρίσιμο είναι το ζήτημα όταν υπάρχουν δύο ενοικιαστές και μόνο ο ένας έχει αποδεχθεί ηλεκτρονικά τη δήλωση. Στην πράξη, η μη δήλωση άρνησης εντός μηνός από την ανάρτηση ισοδυναμεί με αποδοχή. Ακόμη και αν δεν έχει πατηθεί το κουμπί «Αποδοχή» από όλους, η σύμβαση θεωρείται ισχυρή, εφόσον δεν έχει καταχωριστεί ρητή άρνηση μέσα στην προβλεπόμενη προθεσμία.

Ας δούμε δύο χαρακτηριστικές περιπτώσεις που απασχολούν ιδιοκτήτες. Εάν μια μίσθωση έχει δηλωθεί με διάρκεια έως 28/2/2026 και μετά την ημερομηνία αυτή ο ενοικιαστής παραμένει στο ακίνητο με το ίδιο μίσθωμα και τους ίδιους όρους, χωρίς να υποβληθεί τροποποιητική δήλωση, για την ΑΑΔΕ η μίσθωση συνεχίζει να υφίσταται μέχρι να δηλωθεί «Λύση». Δεν επιβάλλεται πρόστιμο απλώς και μόνο επειδή δεν δηλώθηκε παράταση.

Αντίθετα, εάν ο ιδιοκτήτης δηλώσει «Λύση» στο σύστημα πριν παραλάβει τα κλειδιά και ο ενοικιαστής δεν αποχωρήσει, η ηλεκτρονική καταχώριση δεν τον υποχρεώνει να φύγει. Σε αυτή την περίπτωση, ο ιδιοκτήτης μπορεί να χάσει τη δυνατότητα διαταγής απόδοσης λόγω λήξης μίσθωσης και το δικαίωμα αναβολής φορολόγησης για ανείσπρακτα ενοίκια.

Στην πράξη, η διοίκηση έχει πλέον υιοθετήσει μια προσέγγιση που βασίζεται στην πραγματική εξέλιξη της μίσθωσης, αντί της αυστηρής, ημερολογιακής λογικής της «τυπικής λήξης». Η μίσθωση παραμένει ενεργή εφόσον δεν δηλώνεται λύση και τα μέρη συνεχίζουν τη συμφωνία τους. Το βάρος μετατοπίζεται από τη γραφειοκρατική λεπτομέρεια στην ορθή και έγκαιρη κίνηση του ιδιοκτήτη εντός του συστήματος. Αυτό είναι το πραγματικό διακύβευμα για τους ιδιοκτήτες που σκέφτονται παρατάσεις: όχι μόνο τι προβλέπει το σύστημα, αλλά κυρίως πώς θα διαχειριστούν τις κινήσεις τους για να μη χάσουν δικαιώματα, φορολογικά εργαλεία και διαπραγματευτική ισχύ απέναντι στον ενοικιαστή.