Το “Ελληνικό Παράδοξο” της Στέγασης: Υψηλή Ιδιοκατοίκηση και Εντεινόμενη Στεγαστική Κρίση

Σύμφωνα με την Alpha Bank, η νέα έκδοση του “Alpha Bank Insights”, με τίτλο “The Housing Market Pulse: Navigating Persistent Demand, Policy Efficiency and Structural Supply Rigidities in Greece”, εστιάζει στις τάσεις της ελληνικής αγοράς κατοικίας. Η έκθεση αναδεικνύει το “ελληνικό παράδοξο”: υψηλό απόθεμα ακινήτων και υψηλή ιδιοκατοίκηση, σε συνδυασμό με μια έντονη στεγαστική κρίση.

Το ζήτημα της οικονομικά προσιτής κατοικίας έχει λάβει διαστάσεις κρίσης σε πανευρωπαϊκό επίπεδο. Όπως αναφέρεται, οι τιμές των κατοικιών στην ΕΕ-27 αυξήθηκαν κατά 53% την τελευταία δεκαετία, ενώ στην Ευρωζώνη κατά 46% σε ονομαστικούς όρους. Λαμβάνοντας υπόψη τον πληθωρισμό, η πραγματική άνοδος στην Ευρώπη από το 2015 έως το 2024 υπερβαίνει το 20%.

Στην Ελλάδα, το στεγαστικό ζήτημα παρουσιάζεται με δύο βασικές όψεις:

* **Αύξηση Τιμών έναντι Εισοδήματος:** Στην τρέχουσα φάση ανάκαμψης της αγοράς κατοικίας, οι τιμές αυξάνονται με ρυθμό σημαντικά υψηλότερο από το διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών, επιδεινώνοντας την προσιτότητα της στέγασης.
* **Υψηλό Κόστος Στέγασης:** Το συνολικό κόστος στέγασης, συμπεριλαμβανομένων των λογαριασμών κοινής ωφελείας, αποτελεί το υψηλότερο μεταξύ των χωρών της ΕΕ-27, φτάνοντας το 35,5% του διαθέσιμου εισοδήματος το 2024 (έναντι 19,2% στην ΕΕ-27).

Παράλληλα, τα οικιστικά ακίνητα παραμένουν η κυρίαρχη μορφή μη χρηματοοικονομικού πλούτου στην Ελλάδα, αντιπροσωπεύοντας τα δύο τρίτα του συνολικού πλούτου των νοικοκυριών. Αυτό το φαινόμενο αποδίδεται στον ιστορικό ρόλο της αγοράς ακινήτων ως μέσο διατήρησης του πλούτου σε περιόδους υψηλού πληθωρισμού. Το ερώτημα που τίθεται είναι πώς μια χώρα με αξιοσημείωτο απόθεμα ακινήτων και υψηλό ποσοστό ιδιοκατοίκησης (σχεδόν 70% το 2024) αντιμετωπίζει σήμερα στεγαστική κρίση.

Η μελέτη εμβαθύνει στους παράγοντες που εντείνουν το στεγαστικό πρόβλημα στην Ελλάδα, αναγνωρίζοντας πέντε βασικές αιτίες:

1. **Προχωρημένη Ηλικία του Οικιστικού Αποθέματος:** Πολλά ακίνητα χρήζουν ανανέωσης και ανακαίνισης, αυξάνοντας το κόστος.
2. **Υψηλό Ποσοστό Κενών Ακινήτων:** Η έρευνα αναδεικνύει τα αίτια αυτού του φαινομένου και προτείνει σχετικές πολιτικές.
3. **Υψηλό Κόστος Στέγασης:** Όπως προαναφέρθηκε, το κόστος στέγασης ως ποσοστό του διαθέσιμου εισοδήματος είναι ιδιαίτερα υψηλό.
4. **Συγκριτικά Υψηλότερος Βαθμός Αστικοποίησης:** Η συγκέντρωση θέσεων εργασίας στα αστικά κέντρα πιέζει την προσφορά προσιτής στέγασης.
5. **Μεγέθυνση της Οικονομίας Διαμοιρασμού:** Η ανάπτυξη πλατφορμών όπως το Airbnb έχει επηρεάσει τις τιμές, ιδιαίτερα σε συγκεκριμένες περιοχές.

Τα μέτρα που έχουν υιοθετηθεί τα προηγούμενα χρόνια, εστιάζοντας κυρίως στη διαχείριση της ζήτησης, έχουν συμβάλει στην άμβλυνση του προβλήματος, αλλά δεν αντιμετωπίζουν τη ρίζα του, που είναι η περιορισμένη προσφορά. Η έκθεση τονίζει την ανάγκη για περαιτέρω μέτρα που θα ενισχύσουν την προσφορά, όπως οι πρόσφατες πρωτοβουλίες για την κοινωνική στέγαση.

Σύμφωνα με νέα έρευνα, οι συμμετέχοντες δηλώνουν περισσότερο ικανοποιημένοι με την τρέχουσα κατοικία τους σε σχέση με το 2024, με τους ιδιοκτήτες να εκφράζουν υψηλότερη ικανοποίηση από τους ενοικιαστές. Η αύξηση των ενοικίων έχει εντείνει τις πληθωριστικές προσδοκίες, ενώ τα παντρεμένα ζευγάρια που νοικιάζουν παραμένουν οι λιγότερο ικανοποιημένοι.

Το πρόγραμμα “Σπίτι μου ΙΙ” χαίρει ευρείας συμφωνίας (66%), και η πρόθεση αγοράς σπιτιού έχει αυξηθεί. Ωστόσο, σχεδόν οι μισοί μελλοντικοί αγοραστές (45%) δεν προτίθενται να υποβάλουν αίτηση, λόγω των εισοδηματικών και ηλικιακών κριτηρίων. Παράλληλα, τα ¾ των ερωτηθέντων συμφωνούν ότι η πρωτοβουλία αυτή επηρεάζει ανοδικά τις τιμές των ακινήτων.

Το 2025, ο τουρισμός και η οικονομία διαμοιρασμού αναδείχθηκαν ως ο σημαντικότερος παράγοντας που επηρεάζει τις τιμές των ακινήτων και τα ενοίκια, ξεπερνώντας τις κυβερνητικές πολιτικές.

Επίσης, έξι στις δέκα κύριες κατοικίες στην Ελλάδα χρήζουν ενεργειακής αναβάθμισης, με το ποσοστό να αυξάνεται με την παλαιότητα του ακινήτου. Η συμμετοχή στα κυβερνητικά προγράμματα ενεργειακής αναβάθμισης παραμένει χαμηλή, υποδεικνύοντας σημαντική ανεκμετάλλευτη ζήτηση.

Ένας στους δέκα ερωτηθέντες (11%) είναι ιδιοκτήτης κενής/αναξιοποίητης κατοικίας, με τα μεγαλύτερα ποσοστά να εντοπίζονται στην Κεντρική και Νότια Ελλάδα (15%) και στα Νησιά (14%). Το υψηλό κόστος ανακατασκευής/ανακαίνισης (42%) είναι ο κύριος λόγος, ακολουθούμενο από πολλαπλές ιδιοκτησίες (21%).

Η συγκέντρωση θέσεων εργασίας στις μεγάλες πόλεις αυξάνει τη ζήτηση για κατοικία, οδηγώντας σε άνοδο τιμών και ενοικίων. Η διεύρυνση του πολεοδομικού σχεδιασμού, η αποκέντρωση και η εξ αποστάσεως εργασία μπορούν να συμβάλουν στην αποκλιμάκωση των πιέσεων, γεωγραφικά διαχέοντας τη ζήτηση και ενισχύοντας την περιφέρεια.

Μέτρα όπως φορολογικές ελαφρύνσεις για εταιρείες που εργοδοτούν εξ αποστάσεως προσωπικό, καθώς και για ιδιοκτήτες που μετακινούνται σε μικρότερες πόλεις, θα έχουν σημαντικά οφέλη.

Η ρύθμιση της βραχυχρόνιας μίσθωσης, με περιορισμούς σε περιοχές υψηλών στεγαστικών ελλείψεων, όπως η Αθήνα και η Θεσσαλονίκη, και η μη μεταβίβαση αδειών, στοχεύει στη διαχείριση των επιπτώσεων στην αγορά ακινήτων.

Τέλος, τονίζεται η σημασία παροχής κινήτρων για την αξιοποίηση κενών κατοικιών. Οι δυσκολίες συνεννόησης μεταξύ ιδιοκτητών/κληρονόμων, το κόστος ανακαίνισης και η σχετικά χαμηλή χρηματοοικονομική απόδοση αποτελούν βασικούς παράγοντες. Η δημιουργία μητρώου συναλλακτικής συμπεριφοράς και η επιδότηση ενεργειακών αναβαθμίσεων θεωρούνται ως βήματα προς τη σωστή κατεύθυνση.

Ένας στους πέντε ιδιοκτήτες κλειστού σπιτιού προτίθεται να αναζητήσει ενοικιαστή στο άμεσο μέλλον, ενώ ένας μικρότερος αριθμός σκοπεύει να πωλήσει ή να κρατήσει το ακίνητο για μελλοντική χρήση. Η εφαρμογή επιπρόσθετων φορολογικών κινήτρων μπορεί να επιταχύνει τη διάθεση αυτών των ακινήτων στην αγορά.

Η παρούσα μελέτη υπογραμμίζει την ανάγκη για περαιτέρω έρευνα και χαρτογράφηση των κλειστών ακινήτων, με στόχο τη δημιουργία στοχευμένων στεγαστικών πολιτικών για κάθε περιοχή.