Νέος κύκλος δικαστικών διεκδικήσεων για τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό

Η σύγκρουση για τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό (ΝΟΚ) εισέρχεται σε νέα φάση, καθώς δήμοι της Αττικής προετοιμάζουν νέο κύκλο προσφυγών στο Συμβούλιο της Επικρατείας (ΣτΕ). Η νέα αυτή νομική κίνηση, με επίκεντρο το λεγόμενο «περιβαλλοντικό ισοδύναμο», αναμένεται να αναζωπυρώσει την έντονη δικαστική και πολιτική αντιπαράθεση γύρω από τους όρους δόμησης, σε ένα ήδη τεταμένο κλίμα συνεχών αμφισβητήσεων και αντικρουόμενων ερμηνειών.

Το επίκεντρο της διαμάχης φέρνει το “περιβαλλοντικό ισοδύναμο”. Δήμοι όπως η Βάρη-Βούλα-Βουλιαγμένη, ο Άλιμος και η Κηφισιά πρωτοστατούν στην προετοιμασία νέας προσφυγής, με πιθανή θεσμική συμμετοχή της Κεντρικής Ένωσης Δήμων Ελλάδος (ΚΕΔΕ). Οι δήμοι εκφράζουν έντονες αντιρρήσεις στη ρύθμιση που επιτρέπει τη διατήρηση “μπόνους δόμησης” έναντι της καταβολής ενός περιβαλλοντικού τέλους. Το επιχείρημά τους εστιάζει στο ότι πρόκειται για μια χρηματική διευθέτηση που δεν παρέχει επαρκείς εγγυήσεις για ουσιαστική περιβαλλοντική προστασία. Το τέλος αυτό αφορά οικοδομικές άδειες που έχουν ήδη ακυρωθεί ή αμφισβητηθεί δικαστικά. Οι ιδιοκτήτες, προκειμένου να διατηρήσουν τα επιπλέον τετραγωνικά μέτρα που προέβλεπαν άδειες εκδοθείσες βάσει των ευεργετημάτων του ΝΟΚ, καλούνται να καταβάλουν ένα ποσό που αντιστοιχεί σε ένα ποσοστό της αξίας των πρόσθετων αυτών τετραγωνικών, φτάνοντας έως και το 15% εάν έχουν αιτηθεί ένταξη σε χρηματοδοτικά εργαλεία.

Στη νέα αυτή πρωτοβουλία, όπως αναφέρει ο δήμαρχος Βάρης-Βούλας-Βουλιαγμένης και α’ αντιπρόεδρος της ΚΕΔΕ, Γρηγόρης Κωνσταντέλλος, έχουν ήδη συμφωνήσει να συμμετάσχουν οι δήμοι Αλίμου, Κηφισιάς και Αμαρουσίου, καθώς και ο δήμος Φιλοθέης-Ψυχικού. Επιπλέον, εννέα ακόμη δήμοι παρακολουθούν στενά τις εξελίξεις, μεταξύ των οποίων οι δήμοι Αγίας Παρασκευής, Αθηναίων, Βριλησσίων, Ηρακλείου, Λυκόβρυσης-Πεύκης, Νέας Ιωνίας, Νέας Φιλαδέλφειας-Νέας Χαλκηδόνας, Παπάγου-Χολαργού, Πεντέλης και Χαλανδρίου. Οι δήμαρχοι τονίζουν εμφατικά: “Δεν μπορεί η περιβαλλοντική ζημιά να αποτιμάται οικονομικά με τόσο χαμηλούς συντελεστές”. Επισημαίνουν δε ότι μεταγενέστερες νομοθετικές παρεμβάσεις δεν μπορούν να ανατρέπουν δικαστικές κρίσεις.

Η στάση των δημάρχων εκφράστηκε και σε πρόσφατη εκδήλωση για την προστασία του οικιστικού περιβάλλοντος, όπου ο δήμαρχος Φιλοθέης-Ψυχικού, Χαράλαμπος Μπονάτσος, εκτίμησε ότι η νέα προσφυγή αναμένεται να κατατεθεί έως τις 10 Ιανουαρίου 2026. Ως άμεση συνέπεια, υπογράμμισε, παρατηρείται κίνδυνος “πλήρους αλλοίωσης της φυσιογνωμίας” ορισμένων περιοχών.

Η σύνδεση του μετώπου του ΝΟΚ με τα αυθαίρετα γίνεται πλέον ολοένα και πιο σαφής. Νομικοί κύκλοι επισημαίνουν μια πρόσφατη εξέλιξη στο ΣτΕ, όπου το Ε’ Τμήμα έθεσε ζήτημα συνταγματικότητας μιας διάταξης του ν. 4495/2017. Η εν λόγω διάταξη επιτρέπει την “διάσωση” κατασκευών που κατέστησαν αυθαίρετες μετά από ακύρωση οικοδομικών αδειών. Η υπόθεση αυτή έχει παραπεμφθεί στην Ολομέλεια του ΣτΕ και, εάν κριθεί αντισυνταγματική η γενική εξαίρεση από κατεδάφιση χωρίς εξατομικευμένο έλεγχο, είναι πιθανό να επηρεάσει αρνητικά τόσο τα μπόνους δόμησης του ΝΟΚ όσο και τα σχήματα αντιστάθμισης, όπως το περιβαλλοντικό ισοζύγιο/ισοδύναμο. Το μήνυμα που “διαβάζουν” οι δήμοι είναι σαφές: μια γενική χρηματική ρύθμιση δεν αρκεί για να νομιμοποιήσει εκ των υστέρων πρόσθετη δόμηση. Απαιτείται ουσιαστικός πολεοδομικός έλεγχος και ο σεβασμός των δικαστικών αποφάσεων.

Παράλληλα, το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας (ΥΠΕΝ) αντιμετωπίζει κρίσιμες προθεσμίες. Έως τις 31 Ιανουαρίου 2026 λήγει η προθεσμία για την εφαρμογή της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου σε πλήθος κτιρίων δημόσιας χρήσης. Επίσης, έως τις 31 Μαρτίου 2026 λήγει η προθεσμία υπαγωγής αυθαιρέτων των Κατηγοριών 1-4. Στελέχη της αγοράς προειδοποιούν ότι χωρίς ένα ενεργό πλαίσιο τακτοποίησης, οι μεταβιβάσεις ακινήτων κινδυνεύουν να “παγώσουν”, καθώς ελάχιστα ακίνητα ταυτίζονται πλήρως με τα εγκεκριμένα σχέδια. Ένα ιδιαίτερο “αγκάθι” παραμένει η Κατηγορία 5, η οποία παραμένει εκτός ρυθμίσεων από το 2020. Αυτό εγκλωβίζει ακόμη και δημόσια και κοινωνικού χαρακτήρα κτίρια, όπως σχολεία και δημοτικές υποδομές, δυσχεραίνοντας ανακαινίσεις, ενεργειακές αναβαθμίσεις και μέτρα πυροπροστασίας.

Στο ΥΠΕΝ εξετάζονται δύο κύριες κατευθύνσεις για τις Κατηγορίες 1-4: είτε μια νέα παράταση έως τον Μάρτιο 2027, είτε η θέσπιση ενός μόνιμου, διαρκούς πλαισίου τακτοποίησης που θα ενεργοποιείται όποτε απαιτείται η Ταυτότητα Κτιρίου. Ωστόσο, παραμένει “κόκκινη γραμμή” η μη ένταξη αυθαιρέτων που κατασκευάστηκαν μετά το 2011.

Η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ) έχει ζητήσει άμεση συνάντηση με τον υπουργό, Σταύρο Παπασταύρου, προειδοποιώντας ότι χωρίς λύσεις, οι μεταβιβάσεις (πωλήσεις, γονικές παροχές, δωρεές) θα καταστούν πρακτικά αδύνατες. Στην ατζέντα της περιλαμβάνονται αιτήματα για τριετή παράταση της προθεσμίας για την Ταυτότητα Κτιρίου, θέσπιση μόνιμης διαδικασίας τακτοποίησης μετά τις 31/3/2026 με αυστηρούς κανόνες και ένταξη της Κατηγορίας 5, καθώς και καθορισμό σαφών κανόνων δόμησης εντός και εκτός σχεδίου.

Με τις νέες προσφυγές στο ΣτΕ, το πλαίσιο δόμησης εισέρχεται σε μια κρίσιμη καμπή. Η έκβαση των δικαστικών εξελίξεων θα καθορίσει όχι μόνο το μέλλον των μπόνους του ΝΟΚ και του περιβαλλοντικού ισοδύναμου, αλλά και τη συνολική λειτουργικότητα της αγοράς ακινήτων και την τύχη χιλιάδων αυθαιρέτων. Το ζητούμενο, όπως επιμένουν οι δήμοι, δεν είναι το “πάγωμα” της οικοδομής, αλλά η θέσπιση “καθαρών, διαφανών και ανθεκτικών κανόνων”, προσαρμοσμένων στις αντοχές και τις ανάγκες κάθε πόλης.