Ηλεκτρονικές δηλώσεις φόρου μεταβίβασης ακινήτων: Ευκολότερες και ταχύτερες οι συναλλαγές

Η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ) φέρνει ανάσα στις μεταβιβάσεις ακινήτων, οι οποίες μέχρι σήμερα αντιμετώπιζαν καθυστερήσεις ακόμη και λίγο πριν την υπογραφή του συμβολαίου. Νέες αποφάσεις προβλέπουν την ηλεκτρονική υποβολή και διόρθωση δηλώσεων φόρου μεταβίβασης, εξαλείφοντας εμπόδια που ταλανίζουν σύνθετες περιπτώσεις της αγοράς.

Οι παρεμβάσεις αφορούν συγκεκριμένες πράξεις που επιτρέπονται από το ισχύον κανονιστικό πλαίσιο, με κύριους αποδέκτες τις σύνθετες μεταβιβάσεις, όπως η σύσταση ή τροποποίηση οριζόντιων και κάθετων ιδιοκτησιών, καθώς και μεταβιβάσεις με εργολαβικό ή αντιπαροχικό χαρακτήρα. Σε αυτές τις περιπτώσεις, λάθη ή αλλαγές της τελευταίας στιγμής ήταν συχνό φαινόμενο, προκαλώντας προβλήματα.

Η νέα ψηφιακή διαδικασία τίθεται σε εφαρμογή από τις 5 Ιανουαρίου 2026 και επικεντρώνεται σε εμπρόθεσμες τροποποιητικές δηλώσεις Φόρου Μεταβίβασης Ακινήτων (ΦΜΑ) για πράξεις σύστασης, τροποποίησης σύστασης και κατάργησης οριζόντιων και καθέτων ιδιοκτησιών, σύμφωνα με τις αποφάσεις Α.1191/2025 και Α.1192/2025 του Διοικητή της ΑΑΔΕ.

Οι εν λόγω δηλώσεις υποβάλλονται ψηφιακά μέσω της πλατφόρμας myPROPERTY, είτε απευθείας είτε μέσω ΔΟΥ/ΚΕΦΟΚ, εντός του περιβάλλοντος της ψηφιακής πύλης myAADE. Το πρόβλημα που αντιμετωπιζόταν έως τώρα ήταν οι αποκλίσεις που εμφανίζονταν στα τετραγωνικά, στα χιλιοστά, στον αριθμό των ιδιοκτησιών ή ακόμη και στους συμβαλλόμενους, μετά την αρχική δήλωση ΦΜΑ. Αυτές οι μεταβολές μπορούσαν να οδηγήσουν σε ακύρωση δηλώσεων, φυσική παρουσία στις ΔΟΥ ή πλήρη επανεκκίνηση της διαδικασίας, με αποτέλεσμα καθυστερήσεις εβδομάδων και «πάγωμα» συμβολαίων.

Με το νέο σύστημα, σε περιπτώσεις που προβλέπονται ρητά από την απόφαση Α.1191/2025, εφόσον η αρχική δήλωση φόρου μεταβίβασης έχει υποβληθεί ψηφιακά και δεν έχει ακόμη συνταχθεί συμβολαιογραφική πράξη, είναι πλέον δυνατή η υποβολή εμπρόθεσμης τροποποιητικής δήλωσης μέσω myPROPERTY. Αυτή η δυνατότητα είναι ζωτικής σημασίας για πράξεις που μέχρι σήμερα δημιουργούσαν ερμηνευτικά και πρακτικά ζητήματα, ειδικά όταν εμπλέκονται περισσότερα πρόσωπα ή σύνθετα σχήματα ιδιοκτησίας.

Ένα χαρακτηριστικό παράδειγμα είναι η σύσταση οριζόντιων ιδιοκτησιών σε μια νεόδμητη πολυκατοικία. Συχνά, μετά την αρχική δήλωση ΦΜΑ, μπορεί να αλλάξει η κατανομή των χιλιοστών ή ο αριθμός των διαμερισμάτων πριν την τελική υπογραφή. Μέχρι πρότινος, τέτοιες αλλαγές επέφεραν ακύρωση της δήλωσης και νέα διαδικασία. Με τις νέες ρυθμίσεις, στις προβλεπόμενες περιπτώσεις, η τροποποιητική δήλωση υποβάλλεται ψηφιακά, χωρίς να ακυρώνεται η αρχική.

Αντίστοιχα, σε αγοραπωλησία οικοπέδου ή κατοικίας σε περιοχή με αντικειμενικό σύστημα προσδιορισμού αξιών, εάν διαπιστωθεί πριν το συμβόλαιο λάθος στα τετραγωνικά μέτρα ή στη χρήση του ακινήτου, η διόρθωση μπορεί να γίνει ηλεκτρονικά, υπό την προϋπόθεση ότι δεν έχει υπογραφεί ακόμη το συμβόλαιο. Αυτό αποτρέπει την ταλαιπωρία και την καθυστέρηση που ήταν συχνό φαινόμενο.

Ιδιαίτερη βαρύτητα έχουν οι ρυθμίσεις που αφορούν πράξεις αντιπαροχής και εργολαβικές συμβάσεις. Σε αυτές τις περιπτώσεις, όπου εργολάβος συμμετέχει ως τρίτος συμβαλλόμενος, η δήλωση ΦΜΑ μπορεί να υποβληθεί είτε μονομερώς είτε με καταχώριση όλων των συμβαλλομένων. Αν, πριν την υπογραφή του συμβολαίου, μεταβληθούν οι όροι της σύστασης κάθετων ή οριζόντιων ιδιοκτησιών, η τροποποιητική δήλωση υποβάλλεται χωρίς να απαιτείται νέα αρχική δήλωση, εφόσον πληρούνται σωρευτικά οι προϋποθέσεις της απόφασης.

Αλλαγή προβλέπεται και στον τρόπο προσδιορισμού του φόρου σε ορισμένες σύνθετες περιπτώσεις. Για πράξεις σύστασης ή τροποποίησης ιδιοκτησιών που εντάσσονται στις ειδικές υποπεριπτώσεις της Α.1191/2025, ο φόρος μεταβίβασης δεν υπολογίζεται από τον συμβολαιογράφο κατά την υποβολή της δήλωσης. Αντ’ αυτού, εκδίδεται ειδική ψηφιακή πράξη διοικητικού προσδιορισμού φόρου από τη φορολογική διοίκηση, μειώνοντας έτσι τον κίνδυνο λαθών και διαφορών.

Παράλληλα, ξεκαθαρίζεται το καθεστώς στις περιπτώσεις ματαίωσης συμβολαιογραφικής πράξης. Αν μια αγοραπωλησία δεν ολοκληρωθεί, παρά την ψηφιακή υποβολή δήλωσης ΦΜΑ, η ματαίωση δηλώνεται επίσης ψηφιακά, χωρίς την ανάγκη επίσκεψης στη ΔΟΥ, σύμφωνα με τις προβλεπόμενες διαδικασίες.

Συνολικά, οι νέες ρυθμίσεις μεταφέρουν τη διαχείριση των πιο απαιτητικών μεταβιβάσεων πριν από το συμβόλαιο στο ψηφιακό περιβάλλον, ορίζοντας σαφείς κανόνες και προϋποθέσεις. Για αγοραστές, πωλητές, συμβολαιογράφους και επαγγελματίες της αγοράς, αυτό μεταφράζεται σε λιγότερες καθυστερήσεις, λιγότερη γραφειοκρατία και μεγαλύτερη προβλεψιμότητα σε μια από τις πιο σύνθετες διαδικασίες.

Για πληροφορίες και διευκρινίσεις, οι ενδιαφερόμενοι μπορούν να απευθύνονται στην εξυπηρέτηση φορολογουμένων my1521 της ΑΑΔΕ, τηλεφωνικά στο 1521 (εργάσιμες ημέρες 7:00–20:00) ή ψηφιακά μέσω της πλατφόρμας myAADE.