Airbnb: Τι αλλάζει από 1η Οκτωβρίου για ΦΠΑ, Μητρώο και ανανεώσεις αδειών

Με νέους κανόνες ετοιμάζεται να λειτουργήσει η αγορά των Airbnb, γεγονός που αναμένεται να φέρει αναταράξεις. Ενόψει της εφαρμογής αυστηρότερου πλαισίου για τα ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης, η ΑΑΔΕ προχώρησε στη δημοσίευση λεπτομερών οδηγιών προς ιδιοκτήτες και διαχειριστές.

Σκοπός είναι αφενός να αποσαφηνιστεί τι εμπίπτει στον όρο «βραχυχρόνια μίσθωση», πώς δηλώνεται το εισόδημα και ποιες υποχρεώσεις έχουν όσοι εκμισθώνουν ακίνητα μέσω πλατφορμών, και αφετέρου να προληφθούν λάθη ή παραλείψεις που ενδέχεται να επιφέρουν κυρώσεις.

Οι κανόνες τίθενται σε ισχύ από 1η Οκτωβρίου 2025, αλλά η αγορά ήδη παρακολουθεί προσεκτικά κάθε λεπτομέρεια. Οι ιδιοκτήτες κοιτούν τα ημερολόγιά τους, υπολογίζουν ημέρες, δικά τους ή ενοικιαστές, και προετοιμάζονται για τις αλλαγές, ενώ οι διαχειριστές εξετάζουν πώς οι νέοι κανόνες θα επηρεάσουν την καθημερινή λειτουργία των ακινήτων τους. Όλα δείχνουν ότι η εποχή των ασαφών μισθώσεων τελειώνει, και όποιος δεν είναι ενημερωμένος κινδυνεύει να μείνει πίσω.

Αναλυτικά, οι νέες οδηγίες περιλαμβάνουν:

• Ορισμός βραχυχρόνιας μίσθωσης: Από 1η Ιανουαρίου 2025, κάθε μίσθωση ή υπεκμίσθωση επιπλωμένου ακινήτου διάρκειας έως 59 ημερών, χωρίς παροχή υπηρεσιών πέραν των κλινοσκεπασμάτων, θεωρείται Airbnb «βραχυχρόνια». Η διάρκεια εξετάζεται ξεχωριστά για κάθε μίσθωση, ανεξαρτήτως της πλατφόρμας μέσω της οποίας πραγματοποιείται.
• Μακροχρόνιες μισθώσεις: Ακίνητα που μισθώνονται πάνω από 59 ημέρες θεωρούνται μακροχρόνια και οι ιδιοκτήτες υποχρεούνται σε υποβολή Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας.
• Τουριστικά καταλύματα: Ακίνητα που παρέχουν επιπλέον υπηρεσίες, όπως καθαριότητα, πρωινό ή άλλες ανέσεις, θεωρούνται τουριστικά καταλύματα και απαιτείται έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας στην ΑΑΔΕ.
• Επανεγγραφή στην Αθήνα: Τα ακίνητα εντός των 1ου, 2ου και 3ου Δημοτικών Διαμερισμάτων που είχαν ήδη ΑΜΑ μπορούν να επανεγγραφούν σε περιπτώσεις αλλαγής μισθωτή ή διαχειριστή, ή λόγω διακοπής του προηγούμενου ΑΜΑ.
• Νέοι ιδιοκτήτες / διαχειριστές: Όποιος αναλαμβάνει ακίνητο με προηγούμενο ΑΜΑ χρειάζεται νέα εγγραφή για να πραγματοποιήσει Airbnb.
• Αναμίσθωση κατά τη διάρκεια μίσθωσης: Αν συμφωνηθεί αναμίσθωση στον ίδιο μισθωτή κατά τη διάρκεια της μίσθωσης, η νέα περίοδος εξετάζεται αυτοτελώς για τον χαρακτηρισμό της ως βραχυχρόνια.
• Φορολογικό καθεστώς: Φυσικά πρόσωπα με έως δύο ακίνητα χωρίς πρόσθετες υπηρεσίες αποκτούν εισόδημα από ακίνητη περιουσία και απαλλάσσονται από ΦΠΑ. Από τρία ακίνητα και άνω ή για νομικά πρόσωπα, ισχύει ΦΠΑ 13%.
• Προσδιορισμός αριθμού ακινήτων: Ο αριθμός των ακινήτων υπολογίζεται μέσω ΑΜΑ, με ειδικές διατάξεις για διαιρεμένα διαμερίσματα ή μονοκατοικίες.
• Διαχειριστές και ψιλός κύριος: Ο ψιλός κύριος δεν μπορεί να είναι διαχειριστής. Η δυνατότητα αυτή παρέχεται μόνο στον υπεκμισθωτή, που μπορεί να αποκτήσει νέο ΑΜΑ.
• Αλλοδαποί ιδιοκτήτες: Κάθε αλλοδαπός με ακίνητο στην Ελλάδα πρέπει να αποκτήσει ελληνικό ΑΦΜ για να εκπληρώσει τις φορολογικές του υποχρεώσεις, συμπεριλαμβανομένων των δηλώσεων εισοδήματος από μισθώσεις.
• Ακυρώσεις μισθώσεων: Σε περίπτωση ακύρωσης μίσθωσης για την οποία είχε ήδη υποβληθεί δήλωση, απαιτείται τροποποιητική δήλωση εντός 20 ημερών, όταν υπάρχει προκαταβολή μισθώματος.

Με λίγα λόγια, οι οδηγίες επιχειρούν να φτιάξουν ένα πιο σαφές πλαίσιο στο … χάος της αγοράς Airbnb, οι οποίες θα καθορίζουν τι είναι βραχυχρόνια ή μακροχρόνια, πώς υπολογίζεται το εισόδημα, ποιοι πρέπει να κάνουν έναρξη και ποιοι ΦΠΑ. Και φυσικά, αφήνουν στους ιδιοκτήτες λίγη δόση ελευθερίας — πάντα υπό το βλέμμα της ΑΑΔΕ, που πλέον παρακολουθεί τα πάντα από την πρώτη μέχρι την τελευταία ημέρα της μίσθωσης.