Η αξία του ακινήτου σας εξαρτάται από την πολυκατοικία

Η ελληνική αγορά ακινήτων ανακάμπτει τα τελευταία χρόνια, προσελκύοντας αυξημένο επενδυτικό ενδιαφέρον και παρουσιάζοντας έντονη ζήτηση, ιδίως στα μεγάλα αστικά κέντρα. Ωστόσο, πίσω από τις αγγελίες, τα τετραγωνικά μέτρα και τις ανακαινίσεις, ένας παράγοντας αποδεικνύεται συχνά κρίσιμος για την τελική τιμή ενός ακινήτου: η κατάσταση και η διαχείριση της πολυκατοικίας. Η εικόνα των κοινόχρηστων χώρων, η οικονομική διαφάνεια, η συντήρηση και η οργάνωση της πολυκατοικίας όχι μόνο επηρεάζουν την καθημερινότητα των κατοίκων, αλλά αντικατοπτρίζονται άμεσα και στην εμπορική αξία κάθε διαμερίσματος.

Σύμφωνα με έρευνα της ελληνικής νεοφυούς επιχείρησης Billys, η οποία έχει αναπτύξει ψηφιακή πλατφόρμα διαχείρισης πολυκατοικιών και επαγγελματικών κτιρίων και διαχειρίζεται σήμερα 56.000 ακίνητα, η πολυκατοικία θα έπρεπε να λειτουργεί ως ένας μικρός οικονομικός οργανισμός, με σαφείς διαδικασίες, ταμείο, κανόνες και μηχανισμούς λήψης αποφάσεων. Όταν αυτό δεν συμβαίνει, εμφανίζονται τρία βασικά προβλήματα: κακή διαχείριση κοινοχρήστων, ανεπαρκής συντήρηση και απουσία μακροπρόθεσμου σχεδιασμού. Η έλλειψη ρευστότητας οδηγεί συχνά σε καθυστερήσεις πληρωμών, απλήρωτους λογαριασμούς και αδυναμία κάλυψης βασικών αναγκών, δημιουργώντας έναν φαύλο κύκλο υποβάθμισης.

Τα στοιχεία της έρευνας αποκαλύπτουν ότι η κακή διαχείριση και η ελλιπής συντήρηση μιας πολυκατοικίας μπορούν να μειώσουν την αξία ενός διαμερίσματος έως και 20%, ακόμη και αν το ίδιο το ακίνητο είναι συγκρίσιμο με άλλα της αγοράς. Ιδιαίτερα κρίσιμος παράγοντας θεωρείται η κατάσταση του ανελκυστήρα. Σε πολυκατοικίες με μη λειτουργικό ή κακώς συντηρημένο ασανσέρ, οι τιμές ανά τετραγωνικό μέτρο είναι αισθητά χαμηλότερες, ειδικά για διαμερίσματα σε υψηλούς ορόφους, όπου το κόστος επισκευής και πιστοποίησης αποτελεί αντικείμενο έντονης διαπραγμάτευσης. Αντίστοιχα, η διαχείριση της θέρμανσης επηρεάζει άμεσα την ελκυστικότητα ενός ακινήτου. Έλλειψη ελέγχου κόστους και διαφάνειας στα κοινόχρηστα συστήματα αποθαρρύνει αγοραστές και ενοικιαστές, ενώ οργανωμένες πολυκατοικίες αποτιμώνται σαφώς υψηλότερα.

Η πρώτη εικόνα που σχηματίζει ένας πιθανός αγοραστής ή ενοικιαστής, η είσοδος, το κλιμακοστάσιο και οι κοινόχρηστοι χώροι, λειτουργούν ως «φίλτρο» πριν ακόμη δει το διαμέρισμα. Μεσίτες και εκτιμητές επισημαίνουν ότι δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις όπου αγοραστές ζητούν άμεση έκπτωση ή αποχωρούν από τη διαδικασία όταν αντικρίζουν σκοτεινό ή κακοσυντηρημένο κλιμακοστάσιο, παλιό ή θορυβώδη ανελκυστήρα, ή είσοδο με εμφανή σημάδια εγκατάλειψης. Τα στοιχεία δείχνουν ότι δύο παρόμοια διαμερίσματα μπορεί να έχουν διαφορά αξίας 10% έως 20%, μόνο και μόνο λόγω διαφορετικού επιπέδου συντήρησης της πολυκατοικίας.

Η καθαριότητα και η υγιεινή στους κοινόχρηστους χώρους αποτελούν επίσης βασικό κριτήριο. Ελλιπής καθαριότητα, προβλήματα εντόμων και κακή απεντόμωση οδηγούν συχνά σε πρόωρη αποχώρηση ενοικιαστών, προκαλώντας απώλειες εισοδήματος για τους ιδιοκτήτες. Παράλληλα, το ύψος των κοινοχρήστων είναι από τις πρώτες πληροφορίες που ζητούν αγοραστές και ενοικιαστές. Σύμφωνα με τα δεδομένα του Billys, το πρόβλημα δεν είναι μόνο το ποσό, αλλά κυρίως η έλλειψη τεκμηρίωσης και διαφάνειας. Όταν οι ένοικοι δεν γνωρίζουν πού κατευθύνονται τα χρήματά τους, η δυσπιστία αυξάνεται και η αξία των ακινήτων πιέζεται προς τα κάτω. Ενδεικτικό είναι ότι περίπου 4 στους 10 ενοίκους καθυστερούν ή οφείλουν κοινόχρηστα, γεγονός που επιβαρύνει τη συντήρηση και εντείνει την απαξίωση.

Οι παρεμβάσεις με τον μεγαλύτερο και ταχύτερο αντίκτυπο στην αξία μιας πολυκατοικίας δεν είναι απαραίτητα οι πιο δαπανηρές. Η τακτική καθαριότητα, η οργανωμένη απεντόμωση, η βασική συντήρηση και η έγκαιρη πιστοποίηση του ανελκυστήρα βελτιώνουν άμεσα την εικόνα και τη λειτουργικότητα του κτιρίου, με σχεδόν άμεση απόσβεση. Στην Αθήνα, η συνολική εικόνα των πολυκατοικιών παραμένει προβληματική, ανεξαρτήτως ηλικίας ή περιοχής. Όπως επισημαίνεται, καθοριστικός παράγοντας δεν είναι η παλαιότητα, αλλά η συνεννόηση, η ανάληψη ευθύνης και η χρήση σύγχρονων εργαλείων διαχείρισης. Η απαξίωση των ακινήτων δεν είναι τυχαία· είναι το αποτέλεσμα συσσωρευμένης αμέλειας στη διαχείριση των κοινών. Όταν η πολυκατοικία αντιμετωπίζεται ως οργανισμός που χρειάζεται φροντίδα, διαφάνεια και σχεδιασμό, η αξία των διαμερισμάτων προστατεύεται. Όταν όχι, η υποβάθμιση είναι ζήτημα χρόνου.