Η στεγαστική κρίση στην Ελλάδα: Τιμές, ενοίκια και η διαφορά εισοδήματος από την Ευρώπη

Η ελληνική αγορά κατοικίας έχει συμπληρώσει έναν πλήρη κύκλο ανόδου, πτώσης και ανάκαμψης τα τελευταία 25 χρόνια. Οι τιμές πώλησης έχουν ήδη ξεπεράσει κατά 13% τα επίπεδα του 2007, πριν από τη δημοσιονομική κρίση, ενώ οι τιμές των ενοικίων αντιστοιχούν πλέον στα επίπεδα του 2010. Ωστόσο, η ραγδαία άνοδος των ενοικίων, ιδιαίτερα από το 2022 και μετά, τοποθετεί την Ελλάδα στη δεύτερη θέση στην Ευρωπαϊκή Ένωση όσον αφορά την αύξηση για το 2025.

Συγκεκριμένα, το 2025 καταγράφηκε διψήφιο ποσοστό αύξησης ενοικίων στην Ελλάδα, στο +10,1% σε σύγκριση με το 2024. Η χώρα μας βρέθηκε πίσω μόνο από την Κροατία, όπου το αντίστοιχο ποσοστό έφτασε το +17,6%. Ο ευρωπαϊκός μέσος όρος ανόδου των ενοικίων ήταν σημαντικά χαμηλότερος, στο +3,2%.

Η ανάλυση του Κέντρου Φιλελεύθερων Μελετών (ΚΕΦΙΜ) εστιάζει στην πορεία της αγοράς κατοικίας στην Ευρώπη και την Ελλάδα, αποδίδοντας τη δυσκολία πρόσβασης σε στέγη στη χώρα μας στο «χάσμα» μεταξύ του αναλογίας ενοικίου και μηνιαίου εισοδήματος. Το χάσμα αυτό έχει διευρυνθεί τα τελευταία χρόνια, ειδικά για την Αθήνα, η οποία παρουσιάζει τα υψηλότερα ενοίκια πανελλαδικά.

Σύμφωνα με την ανάλυση «Τιμές κατοικιών και ενοίκια στην Ελλάδα και την Ευρωπαϊκή Ένωση» του Χρήστου Λούκα, για το 2024, η αναλογία ενοικίου προς μηνιαίο εισόδημα στην Αθήνα ανέρχεται στο 70,2% για διαμέρισμα με ένα υπνοδωμάτιο και στο 93,6% για διαμέρισμα με δύο υπνοδωμάτια. Αυτά τα ποσοστά έρχονται σε πλήρη αντίθεση με τον μέσο όρο της ΕΕ, που κυμαίνεται στο 31-34% και 46% αντίστοιχα. Τα στοιχεία βασίζονται σε δεδομένα της Eurostat για τον Δείκτη Τιμών Κατοικιών (HPI) και τον Εναρμονισμένο Δείκτη Τιμών Καταναλωτή (HICP) για τα πραγματικά ενοίκια.

Για την Αθήνα, το μέσο μηνιαίο ενοίκιο ενός διαμερίσματος με ένα υπνοδωμάτιο το 2024 ήταν 1.050 ευρώ, με τον μέσο μισθό στα 1.496 ευρώ. Σημειώνεται ότι το 2015, η αντίστοιχη αναλογία ενοικίου προς εισόδημα ήταν 41,6% στην Αθήνα, έναντι 23,7% στην ΕΕ. “Η επιβάρυνση των νοικοκυριών στην Αθήνα είναι πλέον δυσανάλογα υψηλή σε σχέση με το μέσο όρο της ΕΕ, καθώς τα ενοίκια βρίσκονται σε ευρωπαϊκά επίπεδα, ενώ οι μισθοί παραμένουν αισθητά χαμηλότεροι”, αναφέρεται στη μελέτη.

Ο πρόεδρος του ΚΕΦΙΜ, Νίκος Ρώμπαπας, τονίζει ότι η στεγαστική κρίση επηρεάζει την καθημερινότητα, τις προοπτικές και την ποιότητα ζωής χιλιάδων νοικοκυριών. “Η αντιμετώπισή της απαιτεί ένα συνδυασμό πολιτικών που πρώτα και κύρια θα ενισχύουν την προσφορά κατοικιών, θα αντιμετωπίζουν τις στρεβλώσεις της αγοράς και θα στηρίζουν αποτελεσματικά τα ευάλωτα νοικοκυριά, χωρίς να πέφτουν στην παγίδα λαϊκιστικών και αποδεδειγμένα αναποτελεσματικών πολιτικών, όπως ο καθορισμός ανώτατων ενοικίων,” δηλώνει.

Η ανάλυση των δεδομένων της τελευταίας εικοσιπενταετίας αποκαλύπτει έναν πλήρη κύκλο: ραγδαία άνοδος ενοικίων και τιμών αγοράς κατοικιών πριν το 2008, βαθιά πτώση κατά τη δεκαετία της κρίσης, και πρόσφατη επαναφορά σε ανοδική τροχιά. Η κρίσιμη διαφορά όμως είναι ότι η τρέχουσα ανοδική πορεία (+10,1% το 2025, δεύτερη υψηλότερη στην ΕΕ) λαμβάνει χώρα σε ένα περιβάλλον όπου τα εισοδήματα δεν έχουν ανακάμψει αναλόγως, καθιστώντας τη στέγαση δυσανάλογα ακριβή σε σχέση με τη δεκαετία του 2000.

Στη διάρκεια της τελευταίας δεκαετίας (2015-2025), οι τιμές αγοράς κατοικιών υπερδιπλασιάστηκαν σε 12 χώρες της ΕΕ, με την Πορτογαλία (+164%), τη Λιθουανία (+158%) και τη Βουλγαρία (+149%) να καταγράφουν τις μεγαλύτερες αυξήσεις. Η Φινλανδία ήταν η μόνη χώρα όπου οι τιμές μειώθηκαν (-1%). Στην Ελλάδα, οι τιμές αγοράς κατοικιών αυξήθηκαν κατά 79,2% στις αστικές περιοχές και κατά 95,5% στην Αθήνα την ίδια περίοδο, τοποθετώντας τη χώρα στο πάνω ήμισυ της ευρωπαϊκής κατάταξης.

Όσον αφορά τα ενοίκια, οι αυξήσεις καταγράφηκαν σε όλες τις χώρες της ΕΕ, με την Ουγγαρία να οδηγεί (+105%), ακολουθούμενη από τη Λιθουανία (+83%), την Ιρλανδία και την Πολωνία. Η Ελλάδα κατέγραψε μεταβολή +13% από το 2015, αντικατοπτρίζοντας την προηγούμενη σημαντική μείωση των ενοικίων κατά την περίοδο της κρίσης.

Η εξέλιξη των ενοικίων στην Ελλάδα σε σύγκριση με την ΕΕ παρουσιάζει σημαντικές διαφορές. Ενώ τα ενοίκια στην ΕΕ-27 ακολουθούσαν σταθερά ανοδική πορεία από το 2000 έως το 2025, στην Ελλάδα διακρίνονται τέσσερις φάσεις: 1) ταχεία άνοδος (2000-2011), 2) απότομη πτώση (2011-2018) λόγω της κρίσης, 3) στασιμότητα (2018-2021) και 4) νέα άνοδος (2022-2025), με τον δείκτη να ξεπερνά το 2025 ακόμη και τα επίπεδα του 2010.

Παρότι τα ελληνικά ενοίκια σε πραγματικούς όρους (δείκτης 2009=100) παραμένουν χαμηλότερα από τα προ κρίσης επίπεδα (94 το 2025 έναντι 103 το 2011), ενώ αντίστοιχα στην ΕΕ-27 αυξήθηκαν αδιάκοπα φτάνοντας το 131 το 2025, η αντίφαση αυτή εξηγείται από τη δραματική υποχώρηση των εισοδημάτων.

Η υψηλή αύξηση στην Ελλάδα το 2025 (+10,1%), δεύτερη στην ΕΕ, αποδίδεται σε συνδυασμό παραγόντων: την αυξημένη ζήτηση λόγω τουρισμού και βραχυχρόνιων μισθώσεων, την περιορισμένη προσφορά νέων κατοικιών, την εισροή ξένων επενδύσεων, την ύπαρξη κλειστών διαμερισμάτων και την ανάκαμψη της οικονομίας.