Η αγορά ακινήτων αλλάζει πρόσωπο: Γεωπολιτικές εξελίξεις και ενεργειακό κόστος αναδιαμορφώνουν τις τιμές

Οι εξελίξεις στη Μέση Ανατολή, σε συνδυασμό με την αύξηση του ενεργειακού και, κατ’ επέκταση, του κατασκευαστικού κόστους, διαμορφώνουν ένα νέο σκηνικό στην εγχώρια αγορά ακινήτων. Αυτοί οι παράγοντες αναδεικνύονται σε κρίσιμους για την πορεία των τιμών στο προσεχές διάστημα, ξεπερνώντας το αρχικό “σοκ” του προσωρινού παγώματος των αγοραπωλησιών.

Η αγορά κατοικιών βρίσκεται ξανά σε φάση αλλαγών, ενώ προ της γεωπολιτικής κρίσης, η εικόνα συνέτεινε προς επιβράδυνση των ρυθμών ανόδου, σταθεροποίηση, ή ακόμα και διόρθωση τιμών. Αυτή η προηγούμενη πορεία βασιζόταν σε τέσσερις βασικές παραμέτρους:

Πρώτον, το ράλι των τιμών τα τελευταία χρόνια. Ωστόσο, πριν από την ανάφλεξη στη Μέση Ανατολή, το τελευταίο τρίμηνο του 2025 κατέγραψε, σύμφωνα με στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, οριακή μείωση των τιμών στα παλαιά ακίνητα σε τριμηνιαία βάση, για πρώτη φορά από το 2020.

Δεύτερον, η ζήτηση, η οποία είχε ήδη επιβραδυνθεί από τα τέλη του 2025, τόσο από εγχώριους όσο και από ξένους αγοραστές. Αυτό οφείλεται στην υπέρμετρη άνοδο των τιμών, που πλέον ξεπερνά κατά 8% τα επίπεδα του 2008, προ της δημοσιονομικής κρίσης.

Τρίτον, η αυξημένη κατασκευαστική δραστηριότητα, που οδήγησε σε αύξηση της προσφοράς και, συνεπώς, σε επιβράδυνση των ανατιμήσεων.

Τέταρτον, η διαπίστωση των επαγγελματιών της αγοράς ότι οι πιο πολυτελείς κατοικίες, καθώς και η αγορά μέσω της Golden Visa, οδεύουν προς ωρίμανση. Στην πρώτη περίπτωση, οι αγοραστές είναι πιο ενημερωμένοι, ενώ στη δεύτερη, οι συναλλαγές μειώθηκαν λόγω της αύξησης των ορίων αγοράς στα 800.000 ευρώ για κατοικίες σε Αττική, Θεσσαλονίκη και συγκεκριμένες τουριστικές ζώνες.

**Τα Νέα Δεδομένα Λόγω Μέσης Ανατολής**

Οι γεωπολιτικές εξελίξεις των τελευταίων τεσσάρων εβδομάδων εισάγουν νέα δεδομένα σε πολλαπλά επίπεδα, επηρεάζοντας άμεσα ή έμμεσα την αγορά, τόσο για το εγχώριο όσο και για το ξένο κοινό.

Μία από τις άμεσες επιπτώσεις είναι το πάγωμα της αγοράς, που παρατηρείται ως απόηχος των γεγονότων στη Μέση Ανατολή. Οι μεσίτες καταγράφουν στάση αναμονής από τους ενδιαφερόμενους αγοραστές, τόσο από την Ελλάδα όσο και από το εξωτερικό. Ο πρόεδρος της Ομοσπονδίας Συλλόγων Μεσιτών Αστικών Συμβάσεων, Λευτέρης Ποταμιάνος, σχολιάζει ότι “τα πάντα θα εξαρτηθούν από τη διάρκεια της κρίσης”. Η αρχική αντίδραση είναι ένα προσωρινό πάγωμα και διστακτικότητα, μέχρι να ξεκαθαρίσει η κατάσταση, καθώς η εικόνα παραμένει θολή. Οι ρυθμοί λήψης αποφάσεων των αγοραστών έχουν επιβραδυνθεί, καθώς αποφεύγουν να δεσμεύσουν κεφάλαια.

Για τους Έλληνες, ιδιαίτερα τη μεσαία κατηγορία ενδιαφερόμενων αγοραστών, που ήδη αντιμετώπιζαν δυσκολίες στην εύρεση στέγης, η κρίση επιφέρει περαιτέρω δυσκολίες. Αυτό έχει αντίκτυπο στην αγοραστική τους δύναμη και δημιουργεί ανασφάλεια σχετικά με τη στεγαστική πίστη. Σύμφωνα με έρευνα της Focus Bari, το εισόδημα (79%) και τα επιτόκια στεγαστικών δανείων (66%) είναι οι πιο καθοριστικοί παράγοντες για την αγορά ακινήτου.

Ενώ η στεγαστική πίστη είχε αρχίσει να ανακτά το ενδιαφέρον της, λόγω των υψηλών ενοικίων και της μείωσης της ανεργίας, η προοπτική αύξησης των επιτοκίων, ως συνέπεια παρατεταμένης κρίσης στη Μέση Ανατολή, απειλεί να ανακόψει αυτή τη δυναμική. Αξίζει να σημειωθεί ότι στο τέλος του 2025, η καθαρή ροή των στεγαστικών δανείων επέστρεψε σε θετικό πρόσημο για πρώτη φορά από το 2010.

Ένας επιπλέον παράγοντας είναι το κατασκευαστικό-ενεργειακό κόστος, το οποίο επηρεάζει ανοδικά τις τιμές, αρχικά στα νεόδμητα, αλλά και στα παλαιά σπίτια που χρήζουν ανακατασκευής. Οι πιέσεις στο κόστος κατασκευής εντείνονται βραχυπρόθεσμα, λόγω της ταχείας αύξησης του ενεργειακού κόστους, φαινόμενο που παρατηρήθηκε έντονα και το 2022, με τη γεωπολιτική κρίση στην Ευρώπη και την εισβολή της Ρωσίας στην Ουκρανία. Ο δείκτης τιμών υλικών κατασκευής νέων κτιρίων κατοικιών, σύμφωνα με την Ελληνική Στατιστική Αρχή, κατέγραψε άνοδο 33% από το 2021, ενώ αναμένεται περαιτέρω επιτάχυνση λόγω των εξελίξεων στη Μέση Ανατολή, που επηρεάζουν το ενεργειακό κόστος και την εφοδιαστική αλυσίδα.

**Η Ανάλυση της Εθνικής Τράπεζας**

Η Εθνική Τράπεζα, με βάση στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος για τους δείκτες τιμών οικιστικών ακινήτων, διαπιστώνει ισχυρή αύξηση των τιμών κατοικιών κατά 7,6% ετησίως το 4ο τρίμηνο του 2025 και 7,8% συνολικά για το 2025. Το μέσο επίπεδο τιμών υπερβαίνει κατά 8,1% το προ κρίσης επίπεδο του 2008, ενώ η σωρευτική ονομαστική ανατίμηση από το χαμηλό του 2017 ανέρχεται στο 87%.

Ο τριμηνιαίος ρυθμός μεταβολής το τελευταίο τρίμηνο του 2025 επιβραδύνθηκε στο 0,5% από 2,3% κατά μέσο όρο το εννεάμηνο, επιβεβαιώνοντας την επιβράδυνση της αγοράς. Ο μέσος ετήσιος ρυθμός αύξησης για το 2025 διαμορφώθηκε στο 7,8% από 9,1% το 2024.

Παρατηρείται επίσης μια αλλαγή τάσης στα σπίτια άνω των 5 ετών. Παρότι οι τιμές των παλαιών ακινήτων αυξήθηκαν ετησίως με ισχυρότερο ρυθμό από τα νεόδμητα (7,8% έναντι 7,4% το 4ο τρίμηνο του 2025), σε τριμηνιαία βάση κατέγραψαν μείωση -0,6%, για πρώτη φορά από το 4ο τρίμηνο του 2020. Αντίθετα, η τριμηνιαία αύξηση των τιμών των νεόδμητων επιταχύνθηκε στο +1,9% την ίδια περίοδο.

Στην Αθήνα, η αύξηση των τιμών το 4ο τρίμηνο του 2025 διαμορφώθηκε στο 5,9% (από 7% το 3ο τρίμηνο), με συνεχιζόμενη μικρή ανατίμηση σε τριμηνιαία βάση (+0,2%). Ισχυρότερη δυναμική καταγράφηκε στις άλλες μεγάλες πόλεις (+10,5% ετησίως) και στις λοιπές περιοχές (+8,6%). Αντιθέτως, η Θεσσαλονίκη εμφάνισε τριμηνιαία μείωση τιμών (-1%), παρότι ο ετήσιος ρυθμός παραμένει υψηλός (+8%).

Η Εθνική Τράπεζα συμπεραίνει ότι η αύξηση στην κατασκευαστική δραστηριότητα αναμένεται να επιβραδύνει τις ανατιμήσεις, αν και οι πιέσεις στο κόστος κατασκευής θα ενταθούν βραχυπρόθεσμα λόγω της αύξησης του ενεργειακού κόστους.

**Το Κοινό των Ξένων Αγοραστών Τρίτων Χωρών**

Η αγορά αναμένει τις εξελίξεις σχετικά με τους αγοραστές τρίτων χωρών μέσω του προγράμματος Golden Visa, με ένα σενάριο να προβλέπει σημαντική αύξηση του ενδιαφέροντος για ένα “ασφαλές λιμάνι” στην Ελλάδα. Σύμφωνα με επίσημα στοιχεία έως τον Ιανουάριο του 2026, η Κίνα κατέχει το μεγαλύτερο ποσοστό αρχικών αδειών μόνιμου επενδυτή (48%), ακολουθούμενη από Τουρκία (16%), Λίβανο (4,7%), Ιράν (4%), Ηνωμένο Βασίλειο (3,8%), Ισραήλ (3,1%) κ.α. Ο συνολικός αριθμός αδειών Golden Visa, συμπεριλαμβανομένων μελών οικογενειών, ανέρχεται σε 81.561.

Ωστόσο, και η αγορά αυτή, μετά την άνοδο του 2024, είχε χαμηλώσει ρυθμούς προ των εξελίξεων στη Μέση Ανατολή, λόγω της αύξησης του ορίου αγοράς, των περιορισμών στη βραχυχρόνια μίσθωση και των καθυστερήσεων στη διεκπεραίωση των αιτήσεων για άδειες διαμονής.