Η Golden Visa μεταμορφώνει “νεκρά” ακίνητα σε χρυσοφόρες ευκαιρίες

Για χρόνια παρέμεναν κλειστά, με κατεβασμένα ρολά και ξεθωριασμένες ταμπέλες, αδρανή κομμάτια της κτηματαγοράς. Μικρά καταστήματα γειτονιάς, παλιά γραφεία, αποθήκες και επαγγελματικοί χώροι που κανείς δεν αγόραζε ούτε νοίκιαζε, καθώς δεν είχαν πια θέση στη σύγχρονη αγορά. Οι ιδιοκτήτες τους έβλεπαν την αξία των ακινήτων τους να απαξιώνεται, χωρίς να διακρίνουν κάποια διέξοδο. Σήμερα, όμως, αυτά τα ξεχασμένα ακίνητα βρίσκονται ξανά στο επίκεντρο του ενδιαφέροντος, και όχι τυχαία.

Η αλλαγή αυτή οφείλεται στο πρόγραμμα Golden Visa και στο νέο όριο των 250.000 ευρώ, το οποίο έχει αναδιαμορφώσει τη λογική της κτηματαγοράς. Το συγκεκριμένο όριο δεν αφορά πλέον γενικά την αγορά κατοικίας, αλλά σχεδόν αποκλειστικά ακίνητα που προκύπτουν από αλλαγή χρήσης. Αυτά είναι ακριβώς τα ακίνητα που μέχρι πρότινος θεωρούνταν προβληματικά: παλιά μαγαζιά, αποθήκες, γραφεία και λοιποί επαγγελματικοί χώροι χωρίς ζήτηση. Τώρα, για αυτά τα ακίνητα έχει ανοίξει ένα πραγματικό παράθυρο ευκαιρίας, ειδικά για όσους ιδιοκτήτες δεν έβρισκαν τρόπο να αξιοποιήσουν την περιουσία τους.

Στην πράξη, πρόκειται για ακίνητα που αλλάζουν χέρια σε τιμές από 120.000 έως 200.000 ευρώ. Ένα πρώην ψιλικατζίδικο, ένα κλειστό συνεργείο ή μια μικρή αποθήκη σε συνοικία της Αθήνας, που δεν αποτελούν εμπορικό προϊόν στην αρχική τους μορφή, γίνονται εξαιρετικά ελκυστικά όταν μπορούν να μετατραπούν σε κατοικία και να ενταχθούν στο πρόγραμμα της Golden Visa.

Με κόστος από 40.000 έως 60.000 ευρώ για την αλλαγή χρήσης και την ανακαίνιση, τέτοιοι χώροι μεταμορφώνονται σε λειτουργικά σπίτια (γκαρσονιέρες ή δυάρια) μέσα στον αστικό ιστό. Το συνολικό κόστος φτάνει τα 200.000-260.000 ευρώ. Οι νέες αυτές κατοικίες μπορούν στη συνέχεια να πωληθούν από 280.000 έως 350.000 ευρώ, ποσά που βρίσκονται στο εύρος που αναζητούν οι αλλοδαποί επενδυτές. Από αυτή τη διαφορά προκύπτει ένα αρχικό κέρδος 30.000-70.000 ευρώ.

Ωστόσο, αυτό είναι μόνο το πρώτο βήμα. Το πραγματικό “παιχνίδι” ξεκινά μετά την πώληση. Οι περισσότεροι ξένοι αγοραστές Golden Visa δεν έρχονται στην Ελλάδα για να κατοικήσουν σε αυτά τα σπίτια. Το κύριο ενδιαφέρον τους εστιάζεται στην άδεια διαμονής και στην απόκτηση ενός ασφαλούς περιουσιακού στοιχείου εντός της Ευρωπαϊκής Ένωσης. Συνεπώς, τα ακίνητα παραμένουν στη διαχείριση επενδυτών ή εταιρειών και μισθώνονται μακροχρόνια, δημιουργώντας σταθερό εισόδημα. Το αποτέλεσμα είναι διπλό: ο επενδυτής αποκομίζει κέρδος από τη μετατροπή και μόνιμη απόδοση από το ενοίκιο, ενώ το ακίνητο δεν μένει κλειστό.

Χαρακτηριστικό παράδειγμα αυτής της λογικής είναι το «Indianos Club» στον Νέο Κόσμο. Ένα ιστορικό νυχτερινό στέκι των δεκαετιών του ’80 και του ’90, που για χρόνια έμενε κλειστό, με κατεβασμένα ρολά και ξεθωριασμένη πινακίδα. Ένα ακίνητο που όλοι γνώριζαν, αλλά κανείς δεν μπορούσε να αξιοποιήσει. Σήμερα, το «Indianos» αποκτά νέο ρόλο. Το ακίνητο αγοράστηκε από Τούρκο επιχειρηματία και μετατρέπεται σε δύο ισόγειες κατοικίες. Δεν επιστρέφει ως μαγαζί, αλλά επανεντάσσεται στη ζωή της γειτονιάς ως χώρος κατοικίας. Από σύμβολο εγκατάλειψης γίνεται παράδειγμα αξιοποίησης, δείχνοντας πώς “νεκρά” ακίνητα μπορούν να ξαναμπούν στην αγορά χωρίς μεγάλα projects και υπερβολές.

Τα επίσημα στοιχεία αποτυπώνουν τη δυναμική του προγράμματος Golden Visa. Το 2025 καταγράφηκε αύξηση 95,7% στις εγκρίσεις αδειών διαμονής μέσω Golden Visa, με 8.879 εγκρίσεις έναντι 4.535 το 2024, σύμφωνα με το υπουργείο Μετανάστευσης και Ασύλου. Συνολικά, από την έναρξη του προγράμματος έχουν χορηγηθεί 27.786 άδειες διαμονής, εκ των οποίων οι 20.732 αφορούν αρχική χορήγηση και οι 7.054 ανανεώσεις, γεγονός που υποδεικνύει επενδύσεις με διάρκεια.

Η Golden Visa, που ξεκίνησε το 2013 για να προσελκύσει ξένα κεφάλαια μέσω αγοράς ακινήτων, έχει συνεισφέρει πάνω από 5 δισ. ευρώ στην ελληνική οικονομία. Κάθε συναλλαγή μεταφράζεται σε άμεσα φορολογικά έσοδα: φόρους μεταβίβασης, ΦΠΑ σε ανακαινίσεις και κατασκευές, αμοιβές επαγγελματιών, αλλά και σταθερές εισροές από ΕΝΦΙΑ και ασφαλιστικά συμβόλαια. Παράλληλα, οι επενδυτές καταβάλλουν παράβολα ανανέωσης ανά πενταετία, δημιουργώντας μια σταθερή ροή δημοσίων εσόδων.

Σχεδόν το 90% των αγοραστών δεν κατοικεί στα ακίνητα που αγοράζει. Αυτό σημαίνει ότι η συντριπτική πλειονότητα των κατοικιών που αποκτώνται μέσω Golden Visa διατίθεται στη μακροχρόνια αγορά, ενισχύοντας την προσφορά στέγης. Παράλληλα, η ανακαίνιση παλαιών και εγκαταλελειμμένων κτιρίων έχει ενεργοποιήσει επαγγέλματα που είχαν πληγεί κατά τη δεκαετία της κρίσης και έχει αναβαθμίσει περιοχές όπως το Κουκάκι, η Κυψέλη και ο Πειραιάς.

Προτού αυξηθούν τα όρια της Golden Visa από τις 250.000 στις 500.000 ευρώ, και σε ορισμένες περιοχές υψηλής ζήτησης ακόμη και στις 800.000 ευρώ, είχε προηγηθεί ένα κύμα αγορών μικρών διαμερισμάτων στο κέντρο της Αθήνας. Μετά την αναπροσαρμογή των ορίων, το πρόγραμμα άλλαξε προσανατολισμό.

Σε αυτό το περιβάλλον εντάσσεται και η νέα πολεοδομική παρέμβαση που επιταχύνει τις μετατροπές. Γραφεία, ημιτελή εμπορικά ακίνητα, παλιά και εγκαταλελειμμένα ξενοδοχεία, ακόμη και βιομηχανικά κελύφη αλλάζουν χρήση και με διαδικασίες fast track μετατρέπονται σε κατοικίες. Η ρύθμιση επιτρέπει τη μετατροπή μη οικιστικών ακινήτων ακόμη και κατά παρέκκλιση των ισχυόντων πολεοδομικών σχεδίων, αξιοποιώντας ένα τεράστιο απόθεμα κτιρίων που είχε “παγιδευτεί” σε χρήσεις χωρίς ζήτηση. Επειδή οι μετατροπές βασίζονται στον υφιστάμενο σκελετό, τα κόστη είναι χαμηλότερα και τα χρονοδιαγράμματα ταχύτερα.

Στην Αττική, τα έργα αυτά συγκεντρώνονται κυρίως στα Εξάρχεια, στο Μεταξουργείο, στην Κυψέλη και στον Πειραιά. Εκτιμάται ότι μόνο από αυτές τις μετατροπές θα προστεθούν στην αγορά έως και 5.000 κατοικίες έως το 2027, ενώ αν η ρύθμιση για τις fast track αλλαγές χρήσης εφαρμοστεί έγκαιρα, ο αριθμός αυτός μπορεί να διπλασιαστεί. Η απαγόρευση της βραχυχρόνιας μίσθωσης στα ακίνητα του προγράμματος διασφαλίζει ότι όλο αυτό το απόθεμα θα διοχετευτεί υποχρεωτικά στη μακροχρόνια αγορά.