Οδηγός για τη μεταβίβαση ακινήτων από γονείς σε παιδιά: Φορολογικές ρυθμίσεις και επικαρπία

Στην Ελλάδα, ένα σημαντικό ποσοστό οικογενειών επιλέγει τη μεταβίβαση ακινήτων από γονείς σε παιδιά, αξιοποιώντας τον διαχωρισμό της κυριότητας σε ψιλή κυριότητα και επικαρπία. Αυτή η μέθοδος επιτρέπει στους γονείς να διατηρούν τη χρήση ή τα έσοδα από το ακίνητο, ενώ τα παιδιά αποκτούν την κυριότητα, η οποία αργότερα μετατρέπεται σε πλήρη. Η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ) εξέδωσε πρόσφατα μια εγκύκλιο που αποσαφηνίζει τον τρόπο φορολόγησης αυτών των συναλλαγών, εξηγώντας πότε επιβάλλεται φόρος στην επικαρπία, πότε μετατίθεται η φορολόγηση της ψιλής κυριότητας, και πώς αντιμετωπίζονται διαφορετικά σενάρια όπως θάνατος, δωρεά, γονική παροχή ή πώληση.

Σύμφωνα με τον Κώδικα Φορολογίας Περιουσίας, σε κάθε απόκτηση περιουσίας λόγω κληρονομιάς, δωρεάς ή γονικής παροχής, ο φόρος επιβάλλεται στον δικαιούχο που αποκτά το δικαίωμα. Στις αγοραπωλησίες, ο φόρος μεταβίβασης επιβαρύνει τον αγοραστή. Στην περίπτωση κληρονομιάς, ο χρόνος φορολογίας θεωρείται συνήθως ο χρόνος θανάτου του κληρονομουμένου. Στις δωρεές και τις γονικές παροχές, η φορολόγηση γίνεται κατά τον χρόνο σύνταξης του συμβολαίου ή της παράδοσης του περιουσιακού στοιχείου.

Η επικαρπία φορολογείται αυτοτελώς κάθε φορά που μεταβιβάζεται. Ο υπόχρεος για την υποβολή δήλωσης και την καταβολή του φόρου είναι ο επικαρπωτής που την αποκτά. Εάν ο επικαρπωτής δεν υποβάλει δήλωση και αποβιώσει, την υποχρέωση αναλαμβάνουν οι κληρονόμοι του και όχι ο ψιλός κύριος. Για παράδειγμα, αν ένας πατέρας αφήσει με διαθήκη την ψιλή κυριότητα ενός ακινήτου στο παιδί του και την επικαρπία στη σύζυγό του, το παιδί δεν υποχρεούται να δηλώσει την επικαρπία της μητέρας του. Αν, όμως, εκείνη πεθάνει χωρίς να έχει υποβάλει δήλωση, τότε οι κληρονόμοι της –δηλαδή συνήθως το ίδιο το παιδί– θα πρέπει να υποβάλουν δήλωση για λογαριασμό της.

Ο υπολογισμός της αξίας της ισόβιας ή αόριστης διάρκειας επικαρπίας γίνεται ως ποσοστό της πλήρους κυριότητας, ανάλογα με την ηλικία του επικαρπωτή. Όσο νεότερος είναι ο επικαρπωτής, τόσο μεγαλύτερη είναι η αξία της επικαρπίας που φορολογείται. Συγκεκριμένα, για ηλικίες κάτω των 20 ετών, η αξία υπολογίζεται στα 8/10 της πλήρους κυριότητας, μειώνεται σταδιακά με την αύξηση της ηλικίας, φτάνοντας στο 1/10 μετά τα 80 έτη. Εάν η επικαρπία περιέλθει σε νομικό πρόσωπο, η αξία της θεωρείται 8/10 της πλήρους κυριότητας.

Για επικαρπία ορισμένου χρόνου, η αξία υπολογίζεται στο 1/20 της αξίας της πλήρους κυριότητας για κάθε έτος διάρκειας, με ανώτατο όριο τα 8/10. Ακόμη και η μερική διάρκεια ενός έτους υπολογίζεται ως ολόκληρο. Στην περίπτωση διαδοχικής επικαρπίας, κάθε δικαιούχος φορολογείται κατά τη στιγμή που αποκτά το δικαίωμα, με βάση την ηλικία του τότε. Όταν η επικαρπία συσταθεί υπέρ περισσοτέρων δικαιούχων ταυτόχρονα, ο υπολογισμός της αξίας εξαρτάται από το πότε λήγει.

Επιπλέον, η ΑΑΔΕ διευκρινίζει τις περιπτώσεις αναβολής ή άμεσης φορολόγησης της ψιλής κυριότητας. Συνήθως, ο φόρος για την ψιλή κυριότητα δεν επιβάλλεται αμέσως στην κληρονομιά, αλλά μετατίθεται μέχρι να ενωθεί με την επικαρπία. Ωστόσο, υπάρχουν περιπτώσεις όπου η ψιλή κυριότητα φορολογείται άμεσα, όπως όταν ο ίδιος ο κληρονόμος έχει ήδη την επικαρπία, ή όταν μεταβιβαστεί με αντάλλαγμα.

Τέλος, όταν η επικαρπία λήξει (λόγω θανάτου ή λήξης της συμφωνημένης διάρκειας), η ψιλή κυριότητα ενώνεται αυτοδίκαια με αυτήν, καθιστώντας τον ψιλό κύριο πλήρη κύριο χωρίς νέα φορολογική υποχρέωση, εφόσον έχει ήδη φορολογηθεί για την ψιλή κυριότητα. Αν ο ψιλός κύριος αποκτήσει την επικαρπία πριν από τη λήξη της, τότε φορολογείται για το μέρος της αξίας της πλήρους κυριότητας για το οποίο δεν είχε φορολογηθεί προηγουμένως.