Έλεγχοι ΑΑΔΕ σε μεταβιβάσεις ακινήτων: Τι ψάχνουν οι εφοριακοί
Εντατικοί έλεγχοι σε συμβόλαια, προέλευση χρημάτων και Golden Visa – Ποιες περιπτώσεις μπαίνουν στο μικροσκόπιο
Η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ) έχει θέσει στο μικροσκόπιο τις μεταβιβάσεις ακινήτων της τελευταίας πενταετίας, με έμφαση σε «υποτιμημένα» συμβόλαια, αδικαιολόγητα κεφάλαια, συγγενικές πράξεις, καθώς και περιπτώσεις που αφορούν το πρόγραμμα Golden Visa. Στόχος είναι ο εντοπισμός αποκλίσεων από τις πραγματικές εμπορικές αξίες ή ασυμβατότητας με το φορολογικό προφίλ αγοραστών και πωλητών.
Οι ελεγκτικές υπηρεσίες δεν περιορίζονται μόνο στο τίμημα που αναγράφεται στο συμβόλαιο, αλλά προχωρούν σε εκτεταμένες διασταυρώσεις τραπεζικών κινήσεων, δηλωθέντων εισοδημάτων και στοιχείων περιουσιακής κατάστασης. Η αναζήτηση για ενδείξεις υποτιμολόγησης ή αδήλωτης διαδρομής χρημάτων είναι εντατική. Κάθε σημαντική απόκλιση από τα συγκριτικά στοιχεία της περιοχής ή κάθε αγορά που δεν «κουμπώνει» με τα δηλωμένα εισοδήματα μπορεί να οδηγήσει σε επανεκτίμηση της αξίας και νέο προσδιορισμό φόρου, με πιθανές πρόσθετες επιβαρύνσεις.
Ιδιαίτερη προσοχή δίνεται στα συμβόλαια όπου το τίμημα εμφανίζεται σημαντικά χαμηλότερο από τις εμπορικές τιμές της περιοχής, ιδίως σε αγορές με έντονη άνοδο των αξιών. Η προέλευση των χρημάτων αποτελεί επίσης κρίσιμο ζήτημα. Όταν το ποσό αγοράς δεν δικαιολογείται από τα δηλωθέντα εισοδήματα ή τις τραπεζικές κινήσεις, οι ελεγκτές προχωρούν σε διασταυρώσεις σε βάθος χρόνου, αναζητώντας την πηγή των κεφαλαίων. Η χρήση μετρητών, ειδικά όταν υπάρχουν ενδείξεις ότι το πραγματικό τίμημα ήταν υψηλότερο από το δηλωθέν, ενισχύει τους υποψίες.
Στο πλαίσιο των ελέγχων, εξετάζονται επίσης οι μεταβιβάσεις μεταξύ συγγενών, όπου ελέγχεται αν οι αποτιμήσεις είναι τεχνητά χαμηλές για τη μείωση φόρων δωρεάς ή γονικής παροχής. Επιπλέον, ελέγχονται ανακριβείς δηλώσεις στοιχείων ακινήτων που επηρεάζουν τον υπολογισμό του Ενιαίου Φόρου Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ), καθώς και περιπτώσεις αυθαίρετων κατασκευών ή αλλαγών χρήσης που δεν αντικατοπτρίζονται στην πραγματική αξία.
Ένα ξεχωριστό κεφάλαιο αφορά τις αγορές από αλλοδαπούς επενδυτές στο πλαίσιο της Golden Visa. Σε αυτές τις περιπτώσεις, εξετάζεται ενδελεχώς η διαδρομή των κεφαλαίων από το εξωτερικό, με την ΑΑΔΕ να αξιοποιεί και να ανταλλάσσει πληροφορίες με άλλες φορολογικές αρχές. Η εμπειρία δείχνει ότι όταν ανοίγει φάκελος ελέγχου, η ανατροπή των ευρημάτων δεν είναι εύκολη υπόθεση, και συχνά ο τελικός λογαριασμός είναι βαρύτερος από τον αρχικά αναμενόμενο.