Η αναβολή φορολόγησης ανείσπρακτων ενοικίων: Οδηγός για ιδιοκτήτες

Η μη πληρωμή ενοικίων από αφερέγγυους μισθωτές αποτελεί ένα διαχρονικό πρόβλημα για την αγορά ακινήτων, επηρεάζοντας άμεσα τη διάθεση κατοικιών προς μίσθωση. Αναγνωρίζοντας αυτή την πρόκληση, η φορολογική νομοθεσία προβλέπει δυνατότητα αναβολής φορολόγησης για τα ανείσπρακτα μισθώματα, προστατεύοντας τους φορολογούμενους ιδιοκτήτες από την επιβάρυνση φόρου για ποσά που δεν εισπράχθηκαν ποτέ.

Η συγκεκριμένη ρύθμιση, βασισμένη στο άρθρο 11 του Ν. 4346/2015, ορίζει ότι τα ανείσπρακτα αυτά εισοδήματα φορολογούνται στο έτος και κατά το ποσό που αποδεδειγμένα εισπράχθηκαν. Για τον σκοπό αυτό, δηλώνονται σε ειδικό κωδικό (41) του εντύπου Ε2 και μεταφέρονται στο Ε1, ώστε να φορολογηθούν μόνο όταν πράγματι εισπραχθούν.

Βασική προϋπόθεση για την εφαρμογή αυτής της διάταξης είναι η απόδειξη της μη είσπραξης με δικαστικό έγγραφο μέχρι την προθεσμία υποβολής της ετήσιας δήλωσης φορολογίας εισοδήματος. Σε αντίθετη περίπτωση, τα ποσά θεωρούνται εισπραχθέντα και φορολογούνται κανονικά.

**Δικαιολογητικά που γίνονται δεκτά:**
* Διαταγή πληρωμής
* Διαταγή απόδοσης μισθίου
* Διαταγή απόδοσης μισθίου και καταβολής μισθωμάτων
* Δικαστική απόφαση αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων
* Αγωγή κατά του μισθωτή για αποβολή ή επιδίκαση μισθωμάτων, συνοδευόμενη από αποδεικτικό επίδοσης (η συζήτηση δεν απαιτείται)
* Πίνακας αναγγελίας χρεών σε περίπτωση πτώχευσης μισθωτή
* Απόφαση αποβολής μαζί με έκθεση αποβολής και υπεύθυνη δήλωση για το διάστημα έως την εκτέλεση

**Η διαδικασία βήμα-βήμα:**
1. **Εξασφάλιση δικαστικού εγγράφου:** Λήψη του κατάλληλου νομικού εγγράφου που αποδεικνύει τη μη είσπραξη.
2. **Υποβολή δήλωσης Ε411:** Η «Δήλωση ανείσπρακτων εισοδημάτων από εκμίσθωση/υπεκμίσθωση ακίνητης περιουσίας» υποβάλλεται μέσω της εφαρμογής «Αιτήματα» της ΑΑΔΕ, πριν από την κύρια δήλωση φορολογίας εισοδήματος.
3. **Ηλεκτρονική κατάθεση δικαιολογητικών:** Τα απαιτούμενα δικαιολογητικά κατατίθενται ηλεκτρονικά στη ΔΟΥ μέσω της ίδιας πλατφόρμας.
4. **Δήλωση στο Ε2:** Τα ανείσπρακτα ποσά καταχωρούνται στη στήλη «ανείσπρακτα» στους κωδικούς 125-126 του εντύπου Ε2.
5. **Μεταφορά στο Ε1:** Το αντίστοιχο ποσό μεταφέρεται στον ειδικό κωδικό του Ε1, προκειμένου να δηλωθεί για μελλοντική φορολόγηση.
6. **Μηδενικός φόρος:** Ως αποτέλεσμα, για τα συγκεκριμένα ανείσπρακτα μισθώματα δεν προκύπτει φόρος στο τρέχον φορολογικό έτος.

**Περιορισμοί της ρύθμισης:**
* **Μη αναγνώριση αποζημίωσης χρήσης:** Η Εφορία δεν αναγνωρίζει ως ανείσπρακτο ποσό που αφορά αποζημίωση χρήσης ακινήτου μετά τη λύση της μίσθωσης.
* **Μη εφαρμογή σε νομικά πρόσωπα:** Η ρύθμιση απευθύνεται αποκλειστικά σε φυσικά πρόσωπα και όχι σε νομικά πρόσωπα.
* **Εξαίρεση επιχειρηματικής δραστηριότητας:** Δεν εφαρμόζεται σε εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα, όπως τουριστική εκμετάλλευση ή διοργάνωση εκδηλώσεων.
* **Συνέπειες μη εμπρόθεσμης κατάθεσης:** Σε περίπτωση μη κατάθεσης των δικαιολογητικών εμπρόθεσμα, η φορολογική διοίκηση προχωρά σε νέα εκκαθάριση και φορολογεί όλα τα ποσά.

**Ειδικές περιπτώσεις:**
Οι κληρονόμοι μπορούν να δηλώσουν ανείσπρακτα μισθώματα, προσκομίζοντας τα προβλεπόμενα δικαιολογητικά μαζί με τα νομιμοποιητικά έγγραφα του κληρονομικού τους δικαιώματος. Σε περιπτώσεις κοινωνίας ή συγκυριότητας, τα ίδια δικαιολογητικά ισχύουν για όλα τα μέλη, εφόσον τα στοιχεία της μίσθωσης είναι σύμφωνα με τα έντυπα Ε1, Ε2 και το συμφωνητικό.

Το όφελος για τους φορολογούμενους ιδιοκτήτες είναι ουσιαστικό, καθώς εξασφαλίζεται μηδενική φορολόγηση για τα ανείσπρακτα ποσά, αποφεύγεται η τεκμαρτή επιβάρυνση για εισόδημα που δεν αποκτήθηκε και διατηρείται ένα καθαρό φορολογικό προφίλ, ενόψει ενδεχόμενων περαιτέρω δικαστικών ενεργειών. Ωστόσο, ένα σημαντικό κενό που παραμένει αφορά την «αποζημίωση χρήσης» όταν ο μισθωτής παραμένει στο ακίνητο μετά τη λύση της μίσθωσης, καθώς η συγκεκριμένη περίπτωση δεν καλύπτεται από την ισχύουσα διάταξη.