Ο πόλεμος των ενοικίων: Σενάρια για «Τειρεσία» και «κόφτες» στις φοροδιαφεύγουσες μισθώσεις

Στο επίκεντρο της αγοράς ακινήτων βρίσκεται η κόντρα μεταξύ ιδιοκτητών και ενοικιαστών, με την κυβέρνηση να επιχειρεί να ισορροπήσει ανάμεσα στην ανάγκη για αύξηση των φορολογικών εσόδων και την προστασία των πολιτών από πιθανές αυξήσεις στα ενοίκια. Τα σενάρια περιλαμβάνουν τη δημιουργία ενός «Τειρεσία ενοικιαστών» για τον έλεγχο των κακοπληρωτών, την επιβολή ελάχιστου τεκμηρίου ενοικίου και τη θέσπιση «κοφτών» για τις «μαύρες» μισθώσεις, δημιουργώντας ένα εκρηκτικό σκηνικό.

Ο κύριος λόγος που ο φάκελος «Ενοίκια» ανοίγει ξανά είναι η αναζήτηση τρόπων ενίσχυσης των κρατικών εσόδων, χωρίς αύξηση φορολογικών συντελεστών. Μετά από μέτρα όπως η διασύνδεση ταμειακών με POS, το myDATA και το ελάχιστο τεκμαρτό εισόδημα, το βλέμμα στρέφεται πλέον στα εισοδήματα από ακίνητα. Τα στοιχεία δείχνουν ότι το μέσο δηλωθέν μηνιαίο ενοίκιο κυμαίνεται στα 230-240 ευρώ, με τα συνολικά δηλωθέντα εισοδήματα από μισθώσεις να φτάνουν τα 8-9 δισ. ευρώ. Δεδομένης της σημαντικής αύξησης των ενοικίων τα τελευταία χρόνια, η εικόνα αυτή γεννά ερωτήματα για το ποσοστό της πραγματικής δραστηριότητας που δηλώνεται.

Το νέο Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (ΜΙΔΑ) βρίσκεται στο επίκεντρο των κυβερνητικών σχεδίων. Η αρχική φάση περιλαμβάνει την πλήρη ευθυγράμμιση των στοιχείων του Ε9 με το Κτηματολόγιο, δημιουργώντας για πρώτη φορά μια ενιαία διασταυρωμένη εικόνα για τα 7 εκατομμύρια ιδιοκτήτες και τα ακίνητά τους. Ακολουθεί η τροφοδότηση του μητρώου με στοιχεία αξιών πώλησης από τα συμβόλαια και η κατάρτιση πινάκων τιμών ανά τετραγωνικό μέτρο για κάθε περιοχή της χώρας.

Ένα από τα σενάρια, που υποστηρίζεται κυρίως από τους ιδιοκτήτες, αφορά τον υπολογισμό μιας «εύλογης μισθωτικής απόδοσης» βάσει των αξιών πώλησης που θα ενσωματωθούν στο ΜΙΔΑ, με συντελεστή που εκτιμάται μεταξύ 2% και 3,5%. Αυτό θα καθορίζει ένα ενδεικτικό ετήσιο ενοίκιο, όχι ως υποχρεωτικό κατώτατο όριο, αλλά ως φορολογικό κατώφλι αποδοχής. Θα προβλέπεται επίσης ένα χαμηλότερο όριο ανοχής (π.χ. -10%, -20% ή -30%) ανά περιοχή, κάτω από το οποίο το σύστημα θα ενεργοποιεί ελέγχους, με δυνατότητα επαναπροσδιορισμού εισοδήματος και επιβολής φόρων και προστίμων. Στόχος είναι ο περιορισμός των «μισθώσεων-μαϊμού» που δηλώνονται για τη μείωση του φόρου.

Παράλληλα, οι ιδιοκτήτες πιέζουν για τη δημιουργία ενός «Τειρεσία ενοικιαστών», ενός συστήματος αξιολόγησης αξιοπιστίας που θα λειτουργεί ως φίλτρο για κακοπληρωτές πριν από τη μίσθωση. Το Πληροφοριακό Σύστημα Αξιολόγησης Πιστοληπτικής Ικανότητας, που αναμένεται να λειτουργήσει το 2026, θα συγκεντρώνει στοιχεία για οφειλές προς το Δημόσιο και θα αποδίδει βαθμολογία. Η επέκτασή του στους ενοικιαστές βρίσκεται υπό συζήτηση, με σενάρια που προβλέπουν την απαίτηση ώριμης οφειλής και δικαίωμα διόρθωσης στοιχείων.

Οι ενοικιαστές εκφράζουν ανησυχία, βλέποντας τον «Τειρεσία» ως πιθανό μηχανισμό κοινωνικού αποκλεισμού και στιγματισμού. Φοβούνται επίσης ότι τα «εύλογα» όρια ενοικίου, ακόμη και αν αφορούν μόνο τη φορολογική αποδοχή, θα λειτουργήσουν ως σημείο αναφοράς, ωθώντας τα μισθώματα προς τα πάνω. Η κυβέρνηση, ωστόσο, εστιάζει στον έλεγχο παρά στη διοικητική ρύθμιση τιμών, χωρίς πρόθεση επιβολής πλαφόν.

Η πλήρης απογραφή της ακίνητης περιουσίας και η καταγραφή της χρήσης κάθε ακινήτου αποτελούν βασικό άξονα του σχεδίου. Τα ακίνητα θα κατηγοριοποιούνται και θα διασταυρώνονται με στοιχεία κατανάλωσης ρεύματος και νερού για τον εντοπισμό ψευδώς δηλωμένων «κενών» ακινήτων. Η καταβολή των ενοικίων μέσω τραπεζικού λογαριασμού θα καθιερωθεί πλήρως, με κυρώσεις για όσους δεν συμμορφώνονται.