Το ελληνικό στεγαστικό παράδοξο: Αφθονία ακινήτων, εκτίναξη τιμών και κρίση προσιτότητας

Η ελληνική αγορά ακινήτων παρουσιάζει ένα μοναδικό “παράδοξο”, σύμφωνα με μελέτη της Alpha Bank, όπου παρά τη σημαντική στένωση στην αγορά κατοικιών, ένα μεγάλο ποσοστό των οικιών παραμένει αχρησιμοποίητο. Συγκεκριμένα, το 23% των οικιών της χώρας είναι κενό, ένα ποσοστό που τοποθετεί την Ελλάδα στην τρίτη θέση της Ευρωπαϊκής Ένωσης. Το φαινόμενο αυτό, αν και εκ πρώτης όψεως αντιφατικό, αποτελεί την ουσία της τρέχουσας στεγαστικής κρίσης στην Ελλάδα.

Η μελέτη με τίτλο “The Housing Market Pulse: Navigating Persistent Demand, Policy Efficiency and Structural Supply Rigidities in Greece” εξετάζει πώς μια χώρα με μεγάλο μέρος του πλούτου της επενδεδυμένο σε ακίνητα και υψηλό ποσοστό ιδιοκατοίκησης αντιμετωπίζει ταυτόχρονα σοβαρά προβλήματα προσιτότητας στη στέγαση.

Σύμφωνα με την ανάλυση της Alpha Bank, οι κύριοι λόγοι πίσω από αυτή την κατάσταση είναι οι πολλαπλές ιδιοκτησίες, οι δυσκολίες συνεννόησης μεταξύ κληρονόμων, το σημαντικό κόστος ανακαίνισης και ενεργειακής αναβάθμισης, καθώς και η σχετικά χαμηλή χρηματοοικονομική απόδοση ορισμένων ακινήτων. Παρόλα αυτά, ένας στους πέντε ιδιοκτήτες ακινήτων εξετάζει την ενοικίαση, κάτι που μπορεί να ενισχύσει μελλοντικά την προσφορά.

Η στεγαστική κρίση δεν αφορά μόνο την Ελλάδα, αλλά αποτελεί πανευρωπαϊκό φαινόμενο. Την τελευταία δεκαετία, οι τιμές των κατοικιών στην Ε.Ε. αυξήθηκαν κατά 53% σε ονομαστικούς όρους, ενώ στην Ευρωζώνη κατά 46%. Μετά την αφαίρεση του πληθωρισμού, η πραγματική αύξηση από το 2015 έως το 2024 ξεπερνά το 20%.

Στην Ελλάδα, η κατάσταση επιδεινώνεται περαιτέρω. Οι τιμές των κατοικιών αυξάνονται με ρυθμό πολύ ταχύτερο από το διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών, καθιστώντας την απόκτηση προσιτής κατοικίας δυσκολότερη. Το συνολικό κόστος στέγασης στην Ελλάδα ανέρχεται στο 35,5% του διαθέσιμου εισοδήματος (2024), ενώ ο μέσος όρος στην Ε.Ε.-27 είναι 19,2%.

Η “κληρονομιά” της οικονομικής κρίσης και το γηρασμένο κτιριακό απόθεμα συμβάλλουν επίσης στο πρόβλημα. Οι επενδύσεις σε κατοικίες μειώθηκαν δραματικά κατά τη διάρκεια της κρίσης, οδηγώντας σε ανεπαρκή ανανέωση του κτιριακού κεφαλαίου. Σχεδόν τα δύο τρίτα των κατοικιών έχουν κατασκευαστεί πριν το 1990, ενώ μόλις το 2,6% μετά το ξέσπασμα της κρίσης. Έξι στις δέκα κύριες κατοικίες χρήζουν ενεργειακής αναβάθμισης.

Η υπερσυγκέντρωση πληθυσμού σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη επιτείνει την πίεση. Περισσότερο από το 70% του πληθυσμού ζει σε αστικές περιοχές, με σχεδόν τον μισό να συγκεντρώνεται στα δύο μεγαλύτερα αστικά κέντρα. Η Αττική, ως κέντρο οικονομικής δραστηριότητας, φιλοξενεί το 35% του πληθυσμού, παράγει το 46% του ΑΕΠ και στεγάζει το 40% των επιχειρήσεων, γεγονός που ωθεί την ζήτηση και τις τιμές σε δυσθεώρητα ύψη.

Παρά τις δυσκολίες, καταγράφεται αύξηση της ικανοποίησης από την τρέχουσα κατοικία, κυρίως στους ιδιοκτήτες. Οι ενοικιαστές παραμένουν λιγότερο ικανοποιημένοι, πιθανώς λόγω της πίεσης στα ενοίκια. Σχεδόν το 70% των ερωτηθέντων αναμένει αύξηση των ενοικίων.

Η οικονομία διαμοιρασμού αναγνωρίζεται ως ο σημαντικότερος παράγοντας που διαμορφώνει τις τιμές και τα ενοίκια, με τις κυβερνητικές πολιτικές να ακολουθούν. Παρά τις πιέσεις, η πρόθεση αγοράς κατοικίας αυξάνεται, ιδίως μεταξύ των ενοικιαστών. Το πρόγραμμα “Σπίτι μου II” παρουσιάζει υπαρκτό ενδιαφέρον, αν και η συμμετοχή περιορίζεται από εισοδηματικά και ηλικιακά κριτήρια.

Το στεγαστικό ζήτημα στην Ελλάδα θεωρείται πρωτίστως πρόβλημα προσφοράς, απαιτώντας μια συνεκτική στρατηγική. Η συγκέντρωση ευκαιριών απασχόλησης σε μεγάλες πόλεις αυξάνει τη ζήτηση, οδηγώντας σε άνοδο τιμών και ενοικίων. Η ένταξη νέων περιοχών στον πολεοδομικό σχεδιασμό, η αποκέντρωση και η τηλεργασία μπορούν να συμβάλουν στην αποκλιμάκωση των πιέσεων, διαχέοντας τη ζήτηση και ενισχύοντας την περιφέρεια.

Μέτρα όπως φορολογικές ελαφρύνσεις για εταιρείες που υιοθετούν την τηλεργασία και για ιδιοκτήτες που ενοικιάζουν ακίνητα για μετεγκατάσταση σε μικρότερες πόλεις, κρίνονται αναγκαία. Η απελευθέρωση των κλειστών σπιτιών στην αγορά απαιτεί την αντιμετώπιση πολλαπλών ιδιοκτησιών, το κόστος ανακαίνισης και τις δυσκολίες συνεννόησης. Η δημιουργία μητρώου συναλλακτικής συμπεριφοράς και επιδοτήσεις για ενεργειακές αναβαθμίσεις είναι προς τη σωστή κατεύθυνση.

Επιπλέον, η πρόθεση ενός στους πέντε ιδιοκτητών να ενοικιάσει το κλειστό τους σπίτι, η πρόθεση πώλησης του 6% και η φύλαξή του για μελλοντική χρήση από το 15%, δείχνουν την ανάγκη για πρόσθετα φορολογικά κίνητρα. Η χαρτογράφηση των κλειστών ακινήτων μέσω του Κτηματολογίου και της ΑΑΔΕ είναι ζωτικής σημασίας για τον σχεδιασμό στοχευμένων προγραμμάτων.