Η μάχη για τα ενοίκια: Γιατί η κυβέρνηση διστάζει και οι ενοικιαστές φτάνουν στα όρια

Η πρόταση για επιβολή πλαφόν στις αυξήσεις ενοικίων κερδίζει έδαφος, ακόμη και εντός κυβερνητικών κύκλων, με παραδείγματα από άλλες ευρωπαϊκές χώρες όπως η Γερμανία και η Ισπανία. Ωστόσο, το οικονομικό επιτελείο αντιμετωπίζει σημαντικές προκλήσεις στην εφαρμογή ενός δίκαιου και αποτελεσματικού πλαφόν, όχι από ιδεοληψία, αλλά εξαιτίας της εκτεταμένης φοροδιαφυγής.

Τα στοιχεία της ΑΑΔΕ αποκαλύπτουν μια δραματική αντίθεση: οι ενοικιαστές δηλώνουν κατά μέσο όρο μηνιαίο μίσθωμα μόλις 203 ευρώ. Αν αυτά τα δηλωθέντα ποσά ήταν πραγματικά, το στεγαστικό πρόβλημα θα ήταν ανύπαρκτο. Στην πραγματικότητα, όμως, η αγορά κινείται σε επίπεδα 600 έως 1.000 ευρώ και άνω στις περισσότερες αστικές περιοχές. Αυτή η απόκλιση καθιστά αδύνατο τον υπολογισμό ενός δίκαιου πλαφόν που θα προστάτευε αποτελεσματικά τη στέγαση.

Για το 2026, η κυβέρνηση αναμένει ότι νέα μέτρα κατά της φοροδιαφυγής στις μισθώσεις, όπως η μείωση φόρων για ιδιοκτήτες και η απαγόρευση μετρητών, θα οδηγήσουν σε αύξηση των δηλωθέντων ενοικίων. Ωστόσο, ακόμη και αν το μέσο δηλωθέν ενοίκιο φτάσει τα 300 ευρώ, αυτό θα αντικατοπτρίζει κυρίως μείωση της φοροδιαφυγής και όχι πραγματική αύξηση των ενοικίων. Η επιβολή πλαφόν, υπό αυτές τις συνθήκες, θα μπορούσε να πλήξει σοβαρά τη φορολογική βάση και τις αποδόσεις των ιδιοκτητών.

Ο πυρετός των αυξήσεων στα ενοίκια συμπαρασύρει και τις τιμές πώλησης κατοικιών, καθιστώντας τη στέγαση απρόσιτη για ολοένα και περισσότερους. Η Ευρωπαϊκή Επιτροπή επισημαίνει ότι η κατοικία στην Ευρώπη έχει μετατραπεί σε χρηματιστηριακό προϊόν, με χώρες όπως η Γερμανία (Mietpreisbremse) και η Ισπανία (νόμος 12/2023) να έχουν ήδη επιβάλει όρια στις αυξήσεις ενοικίων.

Στην Ελλάδα, οι τιμές αγοράς διαμερισμάτων παρουσίασαν αύξηση 13,9% το 2023, 9,1% το 2024 και αναμένεται περαιτέρω αύξηση 7,7% στο γ’ τρίμηνο του 2025, τάση που συμβαδίζει με τις αυξήσεις 7,7% στις τιμές νέων μισθώσεων. Ο βασικός λόγος για την άνοδο των τιμών πώλησης είναι η ετήσια απόδοση 5%-7% που προσφέρουν τα πραγματικά ενοίκια, η οποία είναι πολλαπλάσια από τα επιτόκια των τραπεζών.

Παρόλα αυτά, η ελληνική αγορά ενοικίων εισέρχεται σε φάση «σιωπηρής διόρθωσης». Η οικονομική και κοινωνική κόπωση, σε συνδυασμό με τη μειωμένη αγοραστική δύναμη, έχουν οδηγήσει χιλιάδες ενοικιαστές σε καθυστερήσεις και στάσεις πληρωμών. Το 2024 καταγράφηκε αύξηση 23% στα ανείσπρακτα ενοίκια, με μέση απώλεια 3.355 ευρώ ανά ιδιοκτήτη.

Ο σημερινός ενοικιαστής βρίσκεται παγιδευμένος σε έναν εφιάλτη: υψηλό ενοίκιο, αυξανόμενα ενεργειακά και φορολογικά βάρη, και συρρικνωμένη αγοραστική δύναμη. Σύμφωνα με τη Eurostat, πάνω από το 40% των ελληνικών νοικοκυριών δαπανά άνω του 1/3 του εισοδήματός του (ή σχεδόν τα μισά) αποκλειστικά για στέγαση, ποσοστό σχεδόν διπλάσιο του ευρωπαϊκού μέσου όρου.

Τα στοιχεία της Eurostat, που επικαλείται έρευνα της διαΝΕΟσις, κατατάσσουν την Ελλάδα “πρωταθλήτρια Ευρώπης” στις καθυστερήσεις ενοικίων και δόσεων στεγαστικών δανείων, με 1 στα 10 να μην πληρώνει στην ώρα του. Το 60% των ενοικιαστών δαπανά πάνω από 40% του διαθέσιμου εισοδήματός του για στέγαση.

Όταν το βάρος ξεπερνά την αντοχή, η αντίδραση είναι αναπόφευκτη: οι ενοικιαστές δεν διαπραγματεύονται την τιμή, αλλά απλώς καθυστερούν τις πληρωμές ή αποχωρούν, “κουρεύοντας” de facto το ονομαστικό ενοίκιο.