Το νέο πρόγραμμα «Κατασκευάζω – Νοικιάζω»: Η απάντηση της πολιτείας στην ακρίβεια των ενοικίων

Σε μια εποχή όπου η εύρεση στέγης έχει μετατραπεί σε προνόμιο και τα ενοίκια έχουν εκτοξευτεί σε δυσθεώρητα επίπεδα, η πολιτεία παρουσιάζει ένα νέο εργαλείο παρέμβασης: το πρόγραμμα «Κατασκευάζω – Νοικιάζω». Η φιλοσοφία του κινείται εντός των κανόνων της αγοράς, με στόχο την ανέγερση κατοικιών που θα παραμένουν αποκλειστικά στην αγορά της μακροχρόνιας μίσθωσης, αντί να διοχετεύονται προς πώληση. Το πρόγραμμα αυτό αποσκοπεί στην ενίσχυση της προσφοράς διαθέσιμων προς ενοικίαση σπιτιών και στην σταδιακή εκτόνωση των πιέσεων, όχι άμεσα, αλλά σε βάθος χρόνου.

Οι δικαιούχοι του προγράμματος δεν είναι φυσικά πρόσωπα, αλλά επαγγελματίες της αγοράς ακινήτων: κατασκευαστικές εταιρείες, εταιρείες real estate και επενδυτικά σχήματα. Αυτοί αναλαμβάνουν την ανάπτυξη κατοικιών, τις οποίες δεσμεύονται να διατηρήσουν στο χαρτοφυλάκιό τους και στην αγορά ενοικίων για τουλάχιστον μία δεκαετία. Ως αντάλλαγμα, το κράτος προσφέρει φορολογικές ελαφρύνσεις, με κύριο κίνητρο την έκπτωση των εσόδων από μισθώματα από τη φορολογία των νομικών προσώπων. Το μήνυμα της κυβέρνησης είναι σαφές: η ανάληψη της κατασκευής, η διατήρηση των ακινήτων και η εκμίσθωσή τους θα οδηγήσουν στη μείωση του φορολογικού βάρους.

Το μοντέλο, γνωστό διεθνώς ως Build to Rent, παρουσιάζεται ως μια δομική, μακροπρόθεσμη απάντηση στο στεγαστικό πρόβλημα. Δεν στοχεύει σε άμεσες μειώσεις ενοικίων, αλλά βασίζεται στη λογική ότι η αύξηση της διαθεσιμότητας κατοικιών στο μέλλον μπορεί να εξισορροπήσει την αγορά. Ωστόσο, η βασική ένσταση παραμένει: το «Κατασκευάζω – Νοικιάζω» δεν προσφέρει ανακούφιση στο παρόν. Ευνοεί πρωτίστως τους επενδυτές και μόνο υπό την προϋπόθεση μεγάλης κλίμακας εφαρμογής και σαφών όρων μπορεί να μετατραπεί σε ουσιαστικό όφελος για τους ενοικιαστές.

Σε σύγκριση με το πρόγραμμα «Ανακαινίζω – Νοικιάζω», το «Κατασκευάζω – Νοικιάζω» αφορά νέα κτίρια και μεγάλους επιχειρηματικούς παίκτες, ενώ το «Ανακαινίζω – Νοικιάζω» στοχεύει σε μικρούς ιδιοκτήτες με παλαιά, κενά ή υποβαθμισμένα ακίνητα, προσφέροντας τους επιδότηση ανακαίνισης με αντάλλαγμα τη διάθεσή τους για μακροχρόνια μίσθωση. Με απλά λόγια, το «Κατασκευάζω – Νοικιάζω» προσθέτει καινούργια σπίτια μέσω εταιρειών, ενώ το «Ανακαινίζω – Νοικιάζω» επιχειρεί να επαναφέρει παλιά σπίτια στην αγορά μέσω ιδιωτών. Στο πρώτο, το κράτος βασίζεται στη μεγάλη κλίμακα και στα φορολογικά κίνητρα. Στο δεύτερο, επενδύει στην επιδότηση και στην ιδέα ότι ένα «κλειστό» ακίνητο μπορεί να αποκτήσει ξανά αξία και εισόδημα.

Παρά τα εργαλεία και τις εξαγγελίες, οι τιμές των ενοικίων παραμένουν υψηλές. Ο καθοριστικός παράγοντας είναι ο χρόνος και το μέγεθος της παρέμβασης. Το «Κατασκευάζω – Νοικιάζω» αποδίδει κατοικίες σε βάθος ετών, τη στιγμή που η πίεση της ζήτησης είναι άμεση. Ταυτόχρονα, απουσιάζει –τουλάχιστον προς το παρόν– ένα αυστηρό πλαίσιο ελέγχου των μισθωμάτων. Την κατάσταση επιβαρύνουν η εξάπλωση των βραχυχρόνιων μισθώσεων, η συγκέντρωση ακινήτων από επενδυτικά funds και η χαμηλή οικοδομική δραστηριότητα της προηγούμενης δεκαετίας. Έτσι, τα προγράμματα λειτουργούν περισσότερο ως μελλοντικοί μηχανισμοί εξισορρόπησης και λιγότερο ως άμεσο ανάχωμα στην παρούσα κατάσταση.