Βραχυχρόνιες μισθώσεις: Πώς τα έσοδα 1 δισ. ευρώ αλλάζουν τη στρατηγική της κυβέρνησης
Στοχευμένοι περιορισμοί και γεωγραφική στόχευση αντί για γενικευμένες απαγορεύσεις, καθώς οι μισθώσεις τύπου Airbnb ενσωματώνονται στον δημοσιονομικό σχεδιασμό.
Η εκρηκτική αύξηση των εσόδων από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, που πλέον αγγίζουν το 1 δισεκατομμύριο ευρώ ετησίως, αποτελεί τον κύριο λόγο για την αποφυγή οριζόντιων και αιφνιδιαστικών μέτρων από την κυβέρνηση στο Airbnb. Με τα φορολογικά έσοδα να έχουν εκτοξευθεί από περίπου 70 εκατομμύρια ευρώ το 2017 σε 973 εκατομμύρια ευρώ το 2025, η βραχυχρόνια μίσθωση έχει ενσωματωθεί στον πυρήνα του δημοσιονομικού σχεδιασμού. Αυτό οδηγεί σε στοχευμένους περιορισμούς μόνο εκεί όπου η στεγαστική πίεση είναι εντονότερη.
Η πορεία των αριθμών αποδεικνύει την αλλαγή κατηγορίας της συγκεκριμένης δραστηριότητας για το Δημόσιο. Το 2023 τα έσοδα ανήλθαν στα 740 εκατομμύρια ευρώ, το 2024 αυξήθηκαν στα 880 εκατομμύρια ευρώ και το 2025 διαμορφώθηκαν στα 973 εκατομμύρια ευρώ. Τα στοιχεία αυτά, που παρουσίασε ο διοικητής της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων, Γιώργος Πιτσιλής, στο 43ο συνέδριο της ΠΟΜΙΔΑ, επιβεβαιώνουν ότι το Airbnb αποτελεί πλέον βασικό πυλώνα φορολογικών εσόδων.
Με αυτά τα δεδομένα, το πλαίσιο που εφαρμόζεται το 2026 δεν κινείται στη λογική της γενικευμένης απαγόρευσης, αλλά στη γεωγραφική στόχευση. Στην Αθήνα, παραμένει σε ισχύ η αναστολή έκδοσης νέων Αριθμών Μητρώου Ακινήτου σε συγκεκριμένες ζώνες του ιστορικού και εμπορικού κέντρου, όπου έχει καταγραφεί υπερσυγκέντρωση βραχυχρόνιων μισθώσεων και έντονη πίεση στην κατοικία. Το μέτρο δεν έχει αναδρομική ισχύ και αφορά αποκλειστικά νέες άδειες.
Αντίστοιχο καθεστώς τίθεται σε εφαρμογή και στη Θεσσαλονίκη. Από την 1η Μαρτίου 2026 ξεκινά το πάγωμα νέων αδειών βραχυχρόνιας μίσθωσης στην Α’ Δημοτική Κοινότητα, δηλαδή στο ιστορικό και τουριστικό κέντρο της πόλης. Αυτό σημαίνει ότι έως το τέλος Φεβρουαρίου 2026 παραμένει ανοιχτό το παράθυρο για όσους προλάβουν να αποκτήσουν νέο αριθμό μητρώου και να ξεκινήσουν νόμιμα νέα δραστηριότητα.
Μια κρίσιμη αλλαγή για το 2026 αφορά και τις μεταβιβάσεις. Σε περιοχές όπου ισχύει απαγόρευση νέων αδειών, ο αριθμός μητρώου δεν μεταβιβάζεται με το ακίνητο. Σε περίπτωση πώλησης, γονικής παροχής ή κληρονομιάς, η δυνατότητα λειτουργίας ως Airbnb χάνεται και η καταχώριση διαγράφεται, ακόμη και αν το ακίνητο λειτουργούσε νόμιμα πριν από τη μεταβίβαση. Παράλληλα, εντείνονται οι έλεγχοι από την ΑΑΔΕ, με διασταυρώσεις στοιχείων με τις πλατφόρμες και ελέγχους συμμόρφωσης.
Παρά τους περιορισμούς, τα οικονομικά δεδομένα καταδεικνύουν γιατί η βραχυχρόνια μίσθωση εξακολουθεί να υπερέχει έναντι της μακροχρόνιας, ιδίως στο κέντρο της Αθήνας. Το 2025 καταγράφεται μια μικρή κάμψη 4% στο μέσο εισόδημα ανά διαθέσιμο κατάλυμα, εξέλιξη που αποδίδεται στη μεγαλύτερη προσφορά και στη συγκρατημένη υποχώρηση της μέσης τιμής διανυκτέρευσης. Ωστόσο, η δραστηριότητα παραμένει σαφώς πιο αποδοτική.
Με βάση την πληρότητα και τη μέση τιμή, το ετησιοποιημένο μηνιαίο εισόδημα από βραχυχρόνια μίσθωση στο κέντρο της πόλης διαμορφώθηκε περίπου στα 1.740 ευρώ το 2025. Ακόμη και μετά την αφαίρεση λειτουργικών εξόδων, διαχείρισης και φόρων, το καθαρό κέρδος εκτιμάται κοντά στα 800 ευρώ μηνιαίως. Αντίθετα, το καθαρό εισόδημα από μακροχρόνια μίσθωση διαμερίσματος περίπου 75 τ.μ. δεν ξεπερνά κατά μέσο όρο τα 600 ευρώ τον μήνα, χωρίς να συνυπολογίζονται έκτακτα έξοδα ή επιβαρύνσεις όπως ο ΕΝΦΙΑ.
Η διαφορά, της τάξης τουλάχιστον των 200 ευρώ μηνιαίως, εξακολουθεί να λειτουργεί ως βασικό κίνητρο για τη διατήρηση των ακινήτων στη βραχυχρόνια μίσθωση. Σε αυτό προστίθενται η προείσπραξη των εσόδων και ο συχνότερος έλεγχος του ακινήτου, που μειώνουν τον κίνδυνο απλήρωτων ενοικίων και φθορών.
Ενδεικτική της δυναμικής παραμένει και η εξέλιξη του αριθμού των καταλυμάτων. Στο τέλος του 2025, τα ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης στο κέντρο της Αθήνας ανήλθαν σε περίπου 14.350, καταγράφοντας αύξηση 12% σε ετήσια βάση, παρά το πάγωμα νέων ΑΜΑ από το φθινόπωρο του 2024. Η ανακοίνωση της απαγόρευσης λειτούργησε ως κίνητρο για πρόωρη έκδοση αριθμών μητρώου, με αποτέλεσμα αρκετά ακίνητα να εισέλθουν στην αγορά εντός του 2025.
Το συμπέρασμα είναι σαφές: με τα έσοδα να κινούνται κοντά στο 1 δισεκατομμύριο ευρώ ετησίως, η κυβέρνηση το 2026 επιλέγει διαχείριση και όχι σύγκρουση με τη βραχυχρόνια μίσθωση. Οι παρεμβάσεις είναι στοχευμένες, χρονικά προσδιορισμένες και γεωγραφικά περιορισμένες, σε μια προσπάθεια να αντιμετωπιστεί το στεγαστικό χωρίς να υπονομευθεί μία από τις πιο κρίσιμες πηγές φορολογικών εσόδων των τελευταίων ετών.