Νέοι κανόνες για βραχυχρόνιες μισθώσεις: Τι αλλάζει στην Αθήνα και τη Θεσσαλονίκη

Από την 1η Οκτωβρίου 2025, τέθηκε σε εφαρμογή το άρθρο 3 του Ν. 5170/2025, εισάγοντας ένα αυστηρότερο ρυθμιστικό πλαίσιο για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις στην Ελλάδα. Οι νέοι κανόνες αποσκοπούν στην αναβάθμιση της ποιότητας, της ασφάλειας και της υγιεινής των ακινήτων που διατίθενται μέσω ψηφιακών πλατφορμών, επιδιώκοντας να περιορίσουν τις «γκρίζες ζώνες» του κλάδου. Οι ρυθμίσεις αφορούν όλα τα ακίνητα με Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ) και περιλαμβάνουν απαιτήσεις για κύρια χρήση, υποχρεωτική ασφάλιση αστικής ευθύνης, κανόνες ηλεκτρολογικής ασφάλειας, πυροπροστασίας, καθώς και προδιαγραφές υγιεινής και πρώτων βοηθειών.

Ο κλάδος των βραχυχρόνιων μισθώσεων έχει συνεισφέρει σημαντικά στα δημόσια έσοδα, με τις εισπράξεις να ανέρχονται σε 860 εκατομμύρια ευρώ το 2024. Ο κύκλος εργασιών είχε διαμορφωθεί στα 3,3 δισεκατομμύρια ευρώ το 2022. Παρά τη θετική αυτή συμβολή, η εφαρμογή των νέων κανόνων εκτιμάται ότι θα οδηγήσει στην αποχώρηση ακινήτων που δεν είναι κατάλληλα για μόνιμη κατοικία, όπως υπόγεια ή ημιυπόγεια, τα οποία, ακόμα και αν επιστρέψουν στην αγορά μακροχρόνιας μίσθωσης, δεν θα λύσουν τη στεγαστική κρίση. Οι νέες ρυθμίσεις αναβαθμίζουν το τουριστικό προϊόν, αλλά δεν επιλύουν το πρόβλημα της διαθεσιμότητας κατοικιών.

Στην Αθήνα, η επέκταση της απαγόρευσης νέων εγγραφών βραχυχρόνιων μισθώσεων στο 1ο, 2ο και 3ο Δημοτικό Διαμέρισμα για το 2026 δεν αναμένεται να μειώσει τα ενοίκια. Η δυναμική του κλάδου σε αυτές τις περιοχές είναι ήδη υψηλή, και το χρονικό «παράθυρο» πριν τους περιορισμούς επέτρεψε σε πολλούς ιδιοκτήτες να αποκτήσουν ΑΜΑ, ακυρώνοντας εν μέρει τον στόχο για αύξηση της διαθεσιμότητας κατοικιών. Τον Νοέμβριο του 2025, τα ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης στην Αθήνα έφτασαν τις 13.293, σημειώνοντας αύξηση 7,82% από τον Σεπτέμβριο του 2024. Παράλληλα, ο Δήμος Αθηναίων καταγράφει 117.137 κενές κατοικίες, ποσοστό 26,7% του συνόλου, κυρίως μικρές, που θα μπορούσαν να καλύψουν ανάγκες φοιτητών και νέων ζευγαριών. Αυτό καταδεικνύει ότι η στεγαστική κρίση οφείλεται σε βαθύτερα διαρθρωτικά προβλήματα.

Αντίστοιχο πλαίσιο περιορισμών τίθεται σε εφαρμογή και στη Θεσσαλονίκη από την 1η Μαρτίου 2026, καλύπτοντας το ιστορικό κέντρο και την παραλιακή ζώνη. Στη Θεσσαλονίκη, ο συνολικός αριθμός κατοικιών βραχυχρόνιας μίσθωσης ανέρχεται σε 3.921. Οι ειδικοί εκτιμούν ότι οι περιορισμοί αυτοί, όπως και στην Αθήνα, δεν θα οδηγήσουν σε ουσιαστική αποκλιμάκωση του κόστους στέγασης, καθώς αναμένεται αύξηση των εγγραφών πριν την έναρξη ισχύος τους.

Η εμπειρία από τη Νέα Υόρκη, όπου η εφαρμογή του Local Law 18 τον Σεπτέμβριο του 2023 οδήγησε σε πτώση άνω του 90% των καταχωρίσεων, δεν έφερε μείωση ενοικίων. Αντιθέτως, στο Μανχάταν η διάμεση τιμή μίσθωσης ξεπέρασε τα 4.000 δολάρια, ενώ η ξενοδοχειακή αγορά ενισχύθηκε. Αυτό καταδεικνύει ότι η απαγόρευση της βραχυχρόνιας μίσθωσης δεν αντιμετωπίζει τις βαθύτερες αιτίες της στεγαστικής κρίσης.

Για την αντιμετώπιση του προβλήματος, προτείνεται η αξιοποίηση των περίπου 860 εκατομμυρίων ευρώ ετησίως από τη βραχυχρόνια μίσθωση για μια στοχευμένη στεγαστική πολιτική. Πρόκειται για τη δημιουργία φοιτητικών εστιών, την παροχή κοινωνικής κατοικίας (Rent-to-Own) και την ανακαίνιση «πραγματικά κλειστών» κατοικιών, με στόχο την αύξηση της διαθεσιμότητας και τη μείωση του κόστους στέγασης.