Η κρυφή αξία των πολυκατοικιών: Πώς η καλή διαχείριση εκτοξεύει την τιμή των ακινήτων

Η ελληνική αγορά ακινήτων γνωρίζει μια δυναμική ανάκαμψη τα τελευταία χρόνια, με το επενδυτικό ενδιαφέρον και τη ζήτηση να κορυφώνονται, ιδίως στα μεγάλα αστικά κέντρα. Ωστόσο, πέρα από τους αριθμούς των αγγελιών, τα τετραγωνικά μέτρα και τις εσωτερικές ανακαινίσεις, ένας παράγοντας συχνά παραβλέπεται, ο οποίος όμως είναι κρίσιμος για την τελική αξία ενός ακινήτου: η κατάσταση και η ορθή διαχείριση της πολυκατοικίας. Η διατήρηση των κοινοχρήστων χώρων, η οργάνωση, η τακτική συντήρηση και η διαφάνεια στη διαχείριση όχι μόνο βελτιώνουν την καθημερινότητα των ενοίκων, αλλά επιδρούν άμεσα και στο εμπορικό μέλλον κάθε διαμερίσματος.

Σύμφωνα με έρευνα της Billys, μιας καινοτόμου ελληνικής startup που έχει αναπτύξει μια ψηφιακή πλατφόρμα για τη διαχείριση πολυκατοικιών και επαγγελματικών κτιρίων, η πολυκατοικία θα πρέπει να λειτουργεί ως ένας μικρός, οργανωμένος οικονομικός φορέας. Η απουσία σαφών διαδικασιών, η ανεπαρκής διαχείριση του ταμείου, η έλλειψη τακτικής συντήρησης και ο μη ορισμένος επενδυτικός σχεδιασμός δημιουργούν τρία σοβαρά προβλήματα.

Η έλλειψη ρευστότητας, όπως επισημαίνει η Billys, η οποία διαχειρίζεται 56.000 ακίνητα, οδηγεί αναπόφευκτα σε καθυστερήσεις πληρωμών, απλήρωτους λογαριασμούς και αδυναμία κάλυψης βασικών λειτουργικών αναγκών. Παράλληλα, η ανεπαρκής συντήρηση υποβαθμίζει την ποιότητα ζωής και μειώνει την αξία των ακινήτων. Βλάβες που παραμένουν ανεπίλυτες, προβλήματα στους κοινόχρηστους χώρους και η παράλειψη βασικών παρεμβάσεων δημιουργούν ένα περιβάλλον σταδιακής απαξίωσης.

Η έρευνα αποκαλύπτει ότι η κακή διαχείριση και η ελλιπής συντήρηση μιας πολυκατοικίας μπορούν να οδηγήσουν σε μείωση της εμπορικής αξίας ενός διαμερίσματος έως και 20%. Ο ανελκυστήρας, για παράδειγμα, αποτελεί έναν από τους πλέον κρίσιμους παράγοντες. Σε πολυκατοικίες με μη λειτουργικό ή κακώς συντηρημένο ανελκυστήρα, οι τιμές ανά τετραγωνικό μειώνονται σημαντικά, ειδικά για τα διαμερίσματα των υψηλότερων ορόφων. Αντίστοιχα, η διαχείριση της θέρμανσης επηρεάζει άμεσα την ελκυστικότητα ενός ακινήτου.

Τα κοινόχρηστα συστήματα, όταν στερούνται οργάνωσης, ελέγχου κόστους και διαφάνειας, αποθαρρύνουν τους υποψήφιους αγοραστές από το να προσφέρουν υψηλότερη τιμή, ενώ διαμερίσματα σε πολυκατοικίες με αποδοτικότερη διαχείριση αποτιμώνται σαφώς καλύτερα. Η εξωτερική εικόνα του κτιρίου – πρόσοψη, μπαλκόνια και είσοδος – λειτουργεί ως προάγγελος μελλοντικών εξόδων και επηρεάζει τη διαπραγμάτευση από την πρώτη στιγμή. Η πρώτη εικόνα της πολυκατοικίας είναι συχνά καθοριστική, καθώς η είσοδος, το κλιμακοστάσιο και το ασανσέρ λειτουργούν ως «φίλτρο» πριν καν ο ενδιαφερόμενος δει το ίδιο το διαμέρισμα.

Μεσίτες και εκτιμητές, χρησιμοποιώντας σύγχρονα εργαλεία διαχείρισης όπως το Billys, επιβεβαιώνουν ότι αγοραστές και ενοικιαστές συχνά ζητούν άμεση έκπτωση ή αποχωρούν όταν αντιμετωπίζουν κακή εικόνα στους κοινόχρηστους χώρους. Ένα σκοτεινό κλιμακοστάσιο, ένας θορυβώδης ανελκυστήρας ή μια είσοδος με εμφανή σημάδια εγκατάλειψης μεταφράζονται άμεσα σε «μελλοντικά έξοδα». Η εικόνα των κοινοχρήστων χώρων επηρεάζει άμεσα τόσο την τελική τιμή όσο και τον χρόνο διάθεσης ενός ακινήτου. Η διαφορά στην αξία δύο παρόμοιων διαμερισμάτων μπορεί να φτάσει το 10-20% όταν ανήκουν σε κτίρια με διαφορετικό επίπεδο συντήρησης, με την απόκλιση να μεγαλώνει αναλόγως του μεγέθους της πολυκατοικίας.

Η καθαριότητα και η υγιεινή στους κοινόχρηστους χώρους είναι εξίσου καθοριστικές. Η ελλιπής καθαριότητα, οι κακές απεντομώσεις και τα προβλήματα με έντομα οδηγούν συχνά σε αποχώρηση ενοικιαστών, προκαλώντας απώλειες εισοδήματος. Ο φωτισμός, η κατάσταση της πυλωτής, των κήπων και των εισόδων διαμορφώνουν την αντιλαμβανόμενη αξία του ακινήτου. Το ύψος των κοινοχρήστων είναι από τις πρώτες πληροφορίες που αναζητούν οι αγοραστές και οι ενοικιαστές. Υπάρχει μάλιστα ένα «ψυχολογικό όριο», πέρα από το οποίο ένα ποιοτικό ακίνητο χάνει σε ελκυστικότητα. Τα δεδομένα της Billys δείχνουν ότι το πρόβλημα δεν είναι μόνο το ποσό, αλλά κυρίως η αδυναμία τεκμηρίωσής του. Όταν οι ένοικοι δεν γνωρίζουν πού πηγαίνουν τα χρήματά τους, η δυσπιστία αυξάνεται και η εμπορική αξία πιέζεται προς τα κάτω.

Περίπου τέσσερις στους δέκα ενοίκους καθυστερούν ή οφείλουν κοινόχρηστα, γεγονός που οδηγεί σε συσσωρευμένα χρέη, περιορισμένη συντήρηση και αυξημένη καχυποψία από την αγορά. Η έλλειψη διαφάνειας επιδεινώνει το πρόβλημα και καθυστερεί κρίσιμες εργασίες. Οι παρεμβάσεις με τον ταχύτερο και μεγαλύτερο αντίκτυπο στην αξία μιας πολυκατοικίας δεν είναι απαραίτητα οι πιο δαπανηρές. Η τακτική καθαριότητα, οι οργανωμένες απεντομώσεις, η βασική συντήρηση επιφανειών, καθώς και η έγκαιρη συντήρηση και πιστοποίηση του ανελκυστήρα βελτιώνουν άμεσα την εικόνα και τη λειτουργικότητα του κτιρίου, με σχεδόν άμεση απόσβεση, καθώς τα ακίνητα γίνονται πιο ελκυστικά.

Στην Αθήνα, η συνολική εικόνα των πολυκατοικιών παραμένει σε μεγάλο βαθμό προβληματική, ανεξαρτήτως ηλικίας ή περιοχής. Καθοριστικός παράγοντας δεν είναι τόσο η παλαιότητα, όσο η συνεννόηση και η ανάληψη ευθύνης από τους ιδιοκτήτες. Εκεί που υπάρχει οργάνωση, σαφείς διαδικασίες και σύγχρονα εργαλεία διαχείρισης, η πολυκατοικία λειτουργεί καλύτερα και η αξία των ακινήτων διατηρείται. Η απαξίωση των ακινήτων, σύμφωνα με την Billys, είναι το αποτέλεσμα συσσωρευμένης αμέλειας στη διαχείριση των κοινών. Όταν η πολυκατοικία αντιμετωπίζεται ως οργανισμός που χρειάζεται φροντίδα, διαφάνεια και βασικό σχεδιασμό, η αξία των διαμερισμάτων προστατεύεται. Όταν όχι, η υποβάθμιση είναι θέμα χρόνου και συχνά γίνεται αντιληπτή όταν είναι πλέον αργά.