Η κακή διαχείριση πολυκατοικίας μειώνει την αξία του ακινήτου έως 20%
Μελέτη της Billys αποκαλύπτει τον καθοριστικό ρόλο της καλής διαχείρισης στην αξία των διαμερισμάτων, ειδικά σε παλαιότερες οικοδομές.
Η κακή διαχείριση σε μια πολυκατοικία μπορεί να υποβαθμίσει την εμπορική αξία ενός διαμερίσματος έως και 20%. Το φαινόμενο αυτό είναι ακόμη πιο έντονο σε αστικά κέντρα όπως η Αθήνα και η Θεσσαλονίκη, όπου μεγάλο μέρος του κτιριακού αποθέματος είναι παλαιό. Πιθανοί αγοραστές, ιδίως σε κεντρικές περιοχές, συχνά μειώνουν την προσφορά τους όταν εντοπίζουν ότι μια πολυκατοικία βρίσκεται σε κακή λειτουργική κατάσταση.
Επαγγελματίες του χώρου, όπως μεσίτες και εκτιμητές, αναγνωρίζουν εμπειρικά ότι η αισθητική και η κατάσταση των κοινόχρηστων χώρων επηρεάζουν άμεσα την εμπορική αξία κάθε διαμερίσματος. Αυτό επιβεβαιώνεται από σχετική μελέτη της Billys, μιας ελληνικής πλατφόρμας που στοχεύει στη δημιουργία ενός πιο σύγχρονου, οργανωμένου και διαφανούς περιβάλλοντος για τις πολυκατοικίες.
Η αγορά ακινήτων στην Ελλάδα παρουσιάζει φέτος σημαντική ανάκαμψη, με αύξηση επενδύσεων και αυξημένη ζήτηση για αστική κατοικία, δημιουργώντας ένα ευνοϊκό περιβάλλον για ευκαιρίες. Ωστόσο, ένας παράγοντας που συχνά δεν αποτυπώνεται στις αγγελίες, αλλά επηρεάζει καθοριστικά την αξία ενός ακινήτου, είναι η καθημερινή διοίκηση και η διαχείριση της πολυκατοικίας.
Σύμφωνα με τον κ. Πάνο Χαραλαμπόπουλο, διευθύνοντα σύμβουλο της εκτιμητικής Solum Property Solutions, πρόεδρο του Valuation Working Group του RICS Ελλάδος και μέλος του ΔΣ της Ενώσεως Ιδιοκτητών Ελλάδος, η διαφορά στην αξία δύο παρόμοιων διαμερισμάτων μπορεί να ξεπεράσει το 10%-20% όταν ανήκουν σε κτίρια με διαφορετικό επίπεδο συντήρησης. Παράλληλα, αυξάνεται και ο χρόνος διάθεσης. Όσο μεγαλύτερη η πολυκατοικία, τόσο μεγαλύτερη η απόκλιση στην αξία. Σε ώριμες αγορές, όπως το Χονγκ Κονγκ, η καλή διαχείριση, συμπεριλαμβανομένων των ESG κριτηρίων, μπορεί να αυξήσει την αξία ακινήτων έως και 30%.
Αυτή η διαπίστωση είναι ιδιαίτερα σημαντική για την ελληνική αγορά, όπου η συντριπτική πλειονότητα των σπιτιών προς πώληση είναι περασμένων δεκαετιών. Σύμφωνα με στοιχεία της Prosperty, πάνω από 1 στα 5 διαθέσιμα ακίνητα προς πώληση, δηλαδή ένα 22,3%, είναι άνω των 50 ετών, κατασκευής της δεκαετίας 1970-1979. Το ποσοστό των νεόδμητων (από το 2020 και μετά) αγγίζει το 22%. Ακολουθούν ακίνητα της δεκαετίας 2000-2009 (13,5%) και της δεκαετίας του 1960 (12,5%).
Στην Ελλάδα, η απαξίωση των ακινήτων είναι ένα γνωστό φαινόμενο, αποτέλεσμα συσσωρευμένης αμέλειας. Ανάμεσα σε δύο πανομοιότυπα διαμερίσματα, στο ίδιο τετράγωνο, με τα ίδια τετραγωνικά και χαρακτηριστικά, αυτό που βρίσκεται σε ένα κτίριο με καλύτερη διοίκηση θα πωληθεί ή θα ενοικιαστεί ταχύτερα, σε καλύτερη τιμή και με πιο αξιόπιστους ενοικιαστές.
Όπως σε όλες τις αγορές, έτσι και στην αγορά ακινήτων, η αξία επηρεάζεται από την αντίληψη του καταναλωτή. Το κτίριο, οι κοινόχρηστοι χώροι, η οργάνωση και η διαφάνεια, επηρεάζουν την απόφαση του αγοραστή ή του ενοικιαστή εξίσου με το ίδιο το διαμέρισμα. Η απαξίωση ενός ακινήτου συχνά προκύπτει από μικρές, σωρευτικές παραλείψεις, όπως προβλήματα καθαριότητας στους κοινόχρηστους χώρους ή παλιοί ανελκυστήρες που παραμένουν χωρίς την προβλεπόμενη συντήρηση.
Σε ένα κτίριο που δεν συντηρείται τακτικά, αυξάνεται ο κίνδυνος ζημιών και υψηλών μελλοντικών δαπανών. Για παράδειγμα, ένα ρετιρέ κάτω από ταράτσα χωρίς μόνωση ή ένα διαμέρισμα σε κτίριο χωρίς ανελκυστήρα. Στην τελευταία περίπτωση, η μείωση της αντικειμενικής αξίας μπορεί να φτάσει και το 10%, ποσοστό που πιθανώς αυξάνεται όταν μιλάμε για την εμπορική του αξία.
Η αποτυχία λειτουργίας ενός κτιρίου ως οικονομικού οργανισμού οδηγεί σε τρία κρίσιμα προβλήματα:
1. **Κακή διαχείριση ταμείου:** Συνέπεια αυτού είναι οι καθυστερήσεις πληρωμών, οι απλήρωτοι λογαριασμοί και η έλλειψη ρευστότητας.
2. **Ανεπαρκής συντήρηση:** Βλάβες που διορθώνονται καθυστερημένα ή καθόλου, επιβαρύνοντας τη διαβίωση των κατοίκων και μειώνοντας την αξία των ακινήτων.
3. **Απουσία σχεδιασμού επενδύσεων:** Χωρίς σχέδιο αναβάθμισης κοινοχρήστων, ασφάλειας ή ενεργειακής απόδοσης, η πολυκατοικία αντιμετωπίζει υψηλό ρίσκο μείωσης της ανταγωνιστικότητάς της στην αγορά ακινήτων.
Η ενσωμάτωση νέων τεχνολογιών στη διαχείριση της πολυκατοικίας προσφέρει δεκάδες οφέλη. Εργαλεία όπως online ψηφοφορίες, ειδοποιήσεις και πληρωμές, αυτόματοι επιμερισμοί δαπανών και απρόσκοπτη πρόσβαση στα οικονομικά στοιχεία, βοηθούν τα κτίρια να μειώσουν τις εντάσεις, να ελαχιστοποιήσουν τις καθυστερήσεις πληρωμών και να λαμβάνουν αποφάσεις ταχύτερα από ποτέ.