Αυστηρότεροι κανόνες για Airbnb το 2026: Τι αλλάζει σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη
Νέοι περιορισμοί στη μεταβίβαση αδειών και αυξημένοι έλεγχοι για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις
Από το 2026, το ρυθμιστικό πλαίσιο για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις γίνεται πιο αυστηρό, με στόχο την προστασία του οικιστικού αποθέματος και την αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης. Οι υφιστάμενοι περιορισμοί όχι μόνο παγιώνονται, αλλά επεκτείνονται και γεωγραφικά. Σημαντική αλλαγή αποτελεί το γεγονός ότι οι “ελεύθερες” ζώνες για την έκδοση αδειών μειώνονται, ενώ η “άδεια Airbnb” δεν θα ακολουθεί πλέον αυτόματα το ακίνητο σε περίπτωση μεταβίβασης.
Στην Αθήνα, οι περιορισμοί που τέθηκαν σε ισχύ από το 2025 για νέες άδειες, παραμένουν αμετάβλητοι και για το 2026. Επιπλέον, από την 1η Μαρτίου 2026, η Θεσσαλονίκη εντάσσεται στο ίδιο καθεστώς. Στις “κορεσμένες” περιοχές, η άδεια λειτουργίας (Αριθμός Μητρώου Ακινήτου – ΑΜΑ) αποσυνδέεται από το ακίνητο, μια εξέλιξη που αναμένεται να επηρεάσει σημαντικά τις μεταβιβάσεις και την ευρύτερη αγορά ακινήτων.
Η “παγίδα” της μεταβίβασης: η άδεια δεν ακολουθεί το ακίνητο
Η εφαρμογή του μέτρου θα γίνεται μέσω του Μητρώου Βραχυχρόνιας Μίσθωσης της ΑΑΔΕ, με αναστολή νέων εγγραφών στις ζώνες που περιλαμβάνονται στους περιορισμούς. Το 2026 θεωρείται έτος αξιολόγησης της αποτελεσματικότητας του μέτρου. Αν τα δεδομένα δείξουν μείωση της πίεσης στα ενοίκια και επιστροφή κατοικιών στη μακροχρόνια μίσθωση, είναι πιθανό να υπάρξει παράταση ή και επέκταση του μέτρου σε άλλες περιοχές με έντονη τουριστική δραστηριότητα.
Τι αλλάζει πρακτικά;
Η βασικότερη αλλαγή αφορά τη μη μεταβιβασιμότητα της άδειας Airbnb στις ζώνες όπου ισχύουν οι περιορισμοί. Η άδεια βραχυχρόνιας μίσθωσης παύει να θεωρείται αναπόσπαστο στοιχείο του ακινήτου. Συγκεκριμένα, εάν ένα ακίνητο που βρίσκεται σε ζώνη απαγόρευσης νέων αδειών αλλάξει ιδιοκτήτη, είτε μέσω αγοραπωλησίας, είτε μέσω γονικής παροχής ή κληρονομιάς, η υφιστάμενη καταχώριση στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Μίσθωσης διαγράφεται αυτόματα. Ο νέος ιδιοκτήτης δεν θα μπορεί να λάβει νέο ΑΜΑ, υποχρεούμενος να διαθέσει το ακίνητο αποκλειστικά για μακροχρόνια μίσθωση ή για ιδιοκατοίκηση.
Αθήνα: «πάγωμα» στα 1ο, 2ο και 3ο Διαμέρισμα και το 2026
Στον Δήμο Αθηναίων, οι περιορισμοί που εφαρμόζονται ήδη από το 2025, συνεχίζονται και φέτος. Η αναστολή έκδοσης νέων αδειών καλύπτει το κεντρικό τμήμα της πόλης και περιοχές με υψηλή τουριστική επισκεψιμότητα, όπως:
* 1ο Δημοτικό Διαμέρισμα: Περιλαμβάνει το εμπορικό τρίγωνο (Πλάκα, Μοναστηράκι, Σύνταγμα, Ομόνοια), το Κολωνάκι, τα Εξάρχεια, τα Ιλίσια, τη Νεάπολη και το Κουκάκι.
* 2ο Δημοτικό Διαμέρισμα: Αφορά περιοχές όπως το Μετς και ο Νέος Κόσμος.
* 3ο Δημοτικό Διαμέρισμα: Καλύπτει τα Πετράλωνα, το Θησείο, το Γκάζι, τον Βοτανικό, το Μεταξουργείο και το Ρουφ.
Σε αυτές τις περιοχές, κανένα ακίνητο δεν μπορεί πλέον να ενταχθεί στην αγορά της βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Θεσσαλονίκη: «Πάγωμα» στην Α’ Δημοτική Κοινότητα
Από την 1η Μαρτίου 2026, η Θεσσαλονίκη θα ακολουθήσει το μοντέλο της Αθήνας. Το “πάγωμα” των νέων αδειών θα ισχύσει αρχικά για το 2026, με δυνατότητα παράτασης. Θα αφορά την Α’ Δημοτική Κοινότητα, όπου καταγράφονται 4.800 από τις συνολικά 7.500 καταχωρίσεις βραχυχρόνιων μισθώσεων του Δήμου. Η ζώνη απαγόρευσης περιλαμβάνει:
* Το ιστορικό και εμπορικό κέντρο (Πλατεία Αριστοτέλους, άξονες Εγνατίας και Τσιμισκή).
* Την περιοχή των Λαδάδικων και του Λιμανιού.
* Την παραλιακή ζώνη έως τον Λευκό Πύργο.
* Τις γειτονιές γύρω από τη Ροτόντα, την Καμάρα, τη Ναυαρίνου, τη Βαλαωρίτου και την Άνω Πόλη.
Αυστηρότεροι έλεγχοι και προδιαγραφές
Εκτός από τους χωροταξικούς περιορισμούς, οι αρμόδιες αρχές ενισχύουν τους ελέγχους νομιμότητας μέσω μικτών κλιμακίων του Υπουργείου Τουρισμού και της ΑΑΔΕ. Οι έλεγχοι εστιάζουν στην τήρηση προδιαγραφών λειτουργίας και ασφάλειας. Τα ακίνητα πρέπει υποχρεωτικά να διαθέτουν:
* Ασφαλιστική κάλυψη αστικής ευθύνης.
* Υπεύθυνη δήλωση ηλεκτρολόγου και ρελέ διαφυγής.
* Πυροσβεστήρες, ανιχνευτές καπνού και σήμανση εξόδου κινδύνου.
* Πιστοποιητικό απεντόμωσης και φαρμακείο πρώτων βοηθειών.
Οι ιδιοκτήτες θα ενημερώνονται δέκα ημέρες πριν από τον έλεγχο. Σε περίπτωση παραβάσεων, το πρόστιμο ανέρχεται σε 5.000 ευρώ, ποσό που διπλασιάζεται σε περίπτωση υποτροπής εντός έτους και τετραπλασιάζεται στην τρίτη παράβαση.