Νέο φορολογικό πλαίσιο για τα ακίνητα: Ελαφρύνσεις και κίνητρα από το 2026

Επιδιώκοντας την ενίσχυση της αγοράς ακινήτων, τίθεται σε εφαρμογή από το 2026 ένα νέο, ολοκληρωμένο φορολογικό πλαίσιο, το οποίο αναμένεται να προσφέρει σημαντικές ελαφρύνσεις και κίνητρα σε περισσότερους από 1,5 εκατομμύριο πολίτες, που εμπλέκονται ως ιδιοκτήτες, εκμισθωτές, αγοραστές ή επενδυτές. Το νέο αυτό πακέτο μέτρων, το οποίο ξεδιπλώνεται σταδιακά εντός του 2026, στοχεύει στη μείωση του φορολογικού βάρους, στην αύξηση της προσφοράς ακινήτων και στη δημιουργία πιο ευνοϊκών συνθηκών για τις συναλλαγές.

Η πιο άμεση και απτή αλλαγή αφορά τη φορολόγηση των εισοδημάτων από μισθώματα. Από το 2026, εισάγεται μια νέα, πιο ομαλή φορολογική κλίμακα. Για εισοδήματα από μισθώματα που κυμαίνονται από 12.001 έως 24.000 ευρώ, ο φορολογικός συντελεστής μειώνεται στο 25%, από το 35% που ίσχυε μέχρι σήμερα. Αυτή η ρύθμιση αποσκοπεί στην άμβλυνση του απότομου φορολογικού «άλματος» και στην ουσιαστική μείωση του φόρου για τους ιδιοκτήτες ακινήτων με μεσαία εισοδήματα. Η κλίμακα διατηρεί τον χαμηλότερο συντελεστή 15% για εισοδήματα έως 12.000 ευρώ, ενώ για τα εισοδήματα άνω των 24.001 ευρώ, ο συντελεστής παραμένει στο 35% για το τμήμα από 24.001 έως 35.000 ευρώ και στο 45% για το υπερβάλλον ποσό.

Ένα κεντρικό εργαλείο για την αύξηση της προσφοράς κατοικιών είναι η πλήρης φοροαπαλλαγή για τρία χρόνια. Ιδιοκτήτες που θα διαθέσουν στην αγορά ακίνητα που παραμένουν κενά για τουλάχιστον τρία χρόνια, ή θα μετατρέψουν ακίνητα από βραχυχρόνια σε μακροχρόνια μίσθωση, θα απολαύσουν πλήρη απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος. Η απαλλαγή αυτή ισχύει για μισθώσεις που θα συναφθούν έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026 και αφορά ακίνητα έως 120 τετραγωνικά μέτρα που προηγουμένως διατίθεντο σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης. Βασική προϋπόθεση είναι η σύναψη σύμβασης κύριας κατοικίας τριετούς διάρκειας. Σε περίπτωση που το ακίνητο επανέλθει σε βραχυχρόνια μίσθωση εντός της τριετίας, η απαλλαγή θα ανακληθεί αναδρομικά, καθιστώντας τον ιδιοκτήτη υπόχρεο για την καταβολή φόρου επί των απαλλαχθέντων μισθωμάτων.

Επιπλέον, από την 1η Απριλίου 2026, τίθενται σε ισχύ αυστηροί κανόνες για τις πληρωμές ενοικίων. Όλες οι συναλλαγές θα πρέπει να πραγματοποιούνται υποχρεωτικά μέσω του τραπεζικού συστήματος. Η πληρωμή «στο χέρι» δεν θα αναγνωρίζεται φορολογικά και θα επιφέρει κυρώσεις. Αυτό σημαίνει ότι ενοικιαστές που συνεχίζουν να πληρώνουν με μετρητά θα χάσουν την πρόσβαση σε επιδόματα στέγασης και εκπτώσεις φόρου, ακόμα κι αν πληρούν τα εισοδηματικά κριτήρια. Από την άλλη πλευρά, οι ιδιοκτήτες θα χάνουν την έκπτωση φόρου 5% επί των δηλωθέντων εισοδημάτων από ενοίκια, μια απώλεια που για ετήσιο μίσθωμα 10.000 ευρώ μεταφράζεται σε 500 ευρώ λιγότερο φορολογικό όφελος.

Σημαντική ελάφρυνση αναμένεται και στον ΕΝΦΙΑ, ειδικά για κύριες κατοικίες που βρίσκονται σε οικισμούς με πληθυσμό κάτω των 1.500 κατοίκων. Από το 2026, ο φόρος θα μειώνεται κατά 50%, ενώ από το 2027 προβλέπεται η πλήρης απαλλαγή. Για παράδειγμα, ένας ιδιοκτήτης κύριας κατοικίας σε χωριό που πλήρωνε 400 ευρώ ετησίως, θα δει τον φόρο να μειώνεται στα 200 ευρώ το 2026 και να μηδενίζεται από την επόμενη χρονιά. Το μέτρο αφορά κύριες κατοικίες φυσικών προσώπων με αντικειμενική αξία έως 400.000 ευρώ.

Τα τεκμήρια διαβίωσης που αφορούν τις κατοικίες μειώνονται έως και 30%-35%, ανάλογα με την επιφάνεια και την τιμή ζώνης της περιοχής. Αυτή η μείωση περιορίζει το τεκμαρτό εισόδημα που προστίθεται στο δηλωθέν, μειώνοντας τον κίνδυνο πρόσθετης φορολόγησης. Για παράδειγμα, ένα διαμέρισμα 80 τ.μ. θα δει το τεκμήριο να μειώνεται από 3.200 ευρώ σε περίπου 2.240 ευρώ, ενώ μια κατοικία 120 τ.μ. θα έχει μείωση από 5.800 ευρώ σε περίπου 4.040 ευρώ. Στις μεγαλύτερες κατοικίες, η μείωση στο τεκμαρτό εισόδημα μπορεί να ξεπεράσει τις 4.000 ευρώ. Οι αλλαγές ισχύουν για ιδιοκατοικούμενες, μισθωμένες και δωρεάν παραχωρούμενες κατοικίες, με προσαρμογές για μονοκατοικίες και περιοχές υψηλής αξίας.

Τέλος, για το 2026, παραμένει σε ισχύ η αναστολή του ΦΠΑ 24% στα νεόδμητα ακίνητα, με τους αγοραστές να επιβαρύνονται μόνο με τον φόρο μεταβίβασης 3%. Παράλληλα, δίνεται ισχυρό κίνητρο για εργασίες ανακαίνισης και ενεργειακής αναβάθμισης. Όσοι πραγματοποιήσουν εντός του 2026 δαπάνες για την αναβάθμιση κατοικιών ή επαγγελματικών ακινήτων, δικαιούνται έκπτωση φόρου έως 16.000 ευρώ σε βάθος πενταετίας. Εάν οι δαπάνες φτάσουν τα 15.000 ευρώ, η ετήσια έκπτωση φόρου θα ανέρχεται σε 3.000 ευρώ για πέντε χρόνια, ενώ για δαπάνες 5.000 ευρώ, το ετήσιο όφελος θα είναι 1.000 ευρώ. Η μέγιστη ετήσια έκπτωση μπορεί να φτάσει τα 3.200 ευρώ, εφόσον οι πληρωμές γίνονται ηλεκτρονικά και τα παραστατικά διαβιβάζονται στην ΑΑΔΕ.