Η αγορά ακινήτων στην Αθήνα ζει νέες δόξες: Πώς τα προγράμματα και οι μισθώσεις ανεβάζουν τις τιμές

Η αγορά ακινήτων στον Δήμο Αθηναίων παρουσιάζει έντονη κινητικότητα και αυξημένο επενδυτικό ενδιαφέρον, ενισχύοντας τον ρόλο της πρωτεύουσας ως βασικού πόλου έλξης για εγχώρια και διεθνή κεφάλαια. Παρά τις όποιες διακυμάνσεις στον αριθμό των μεταβιβάσεων τα τελευταία χρόνια, η σταθερή άνοδος των τιμών και η ποιότητα της ζήτησης καταδεικνύουν τη δυναμική και την ανθεκτικότητα της τοπικής κτηματαγοράς.

Κομβικό ρόλο στη διαμόρφωση της ζήτησης και των τιμών έπαιξε το πρόγραμμα «Σπίτι μου 2», το οποίο λειτούργησε ως βασικός μοχλός ενεργοποίησης της εγχώριας στεγαστικής ζήτησης, εστιάζοντας κυρίως σε ακίνητα χαμηλού και μεσαίου τιμήματος. Η αυξημένη ζήτηση που προκλήθηκε εντός μικρού χρονικού διαστήματος αύξησε τον ανταγωνισμό μεταξύ των υποψήφιων αγοραστών, ασκώντας περαιτέρω ανοδικές πιέσεις στις αξίες.

Παράλληλα, η βραχυχρόνια μίσθωση συνέβαλε σημαντικά στην αναμόρφωση του επενδυτικού προφίλ της πόλης, ενισχύοντας τη ζήτηση για μικρές και μεσαίες κατοικίες, κυρίως παλαιότερης κατασκευής, και διατηρώντας αμείωτο το ενδιαφέρον για ακίνητα με άμεσες δυνατότητες αξιοποίησης.

Ιδιαίτερη βαρύτητα αποκτά και ο ρόλος των επενδυτών που στρέφονται στη μακροχρόνια μίσθωση. Τα διαρκώς αυξανόμενα επίπεδα ενοικίων τα τελευταία χρόνια διαμορφώνουν συνθήκες υψηλών και σταθερών αποδόσεων. Η προοπτική ενισχυμένων μισθωτικών εσόδων, σε συνδυασμό με τη διαχρονική έλλειψη διαθέσιμων κατοικιών, έχει εντείνει τον ανταγωνισμό μεταξύ επενδυτών και ιδιωτών αγοραστών, οδηγώντας σε περαιτέρω άνοδο των τιμών πώλησης.

Συνολικά, η αυξημένη παρουσία επενδυτικών κεφαλαίων, τα κρατικά στεγαστικά κίνητρα και η περιορισμένη προσφορά ακινήτων έχουν διαμορφώσει ένα περιβάλλον έντονου ανταγωνισμού. Αυτό είχε ως αποτέλεσμα την άνοδο των αξιών και την ενίσχυση της συναλλακτικής δραστηριότητας, ιδίως στο κέντρο της Αθήνας και στις ευρύτερες γύρω περιοχές.

Εν κατακλείδι, η εικόνα για τον Δήμο Αθηναίων το 2025 είναι αυτή μιας αγοράς με υψηλό βαθμό ελκυστικότητας, όπου η επενδυτική ζήτηση, οι αυξημένες αποδόσεις από τα ενοίκια και η δυναμική της βραχυχρόνιας μίσθωσης λειτουργούν ως βασικοί παράγοντες διαμόρφωσης των τιμών και της συνολικής πορείας της κτηματαγοράς.

**Εξέλιξη μεταβιβάσεων ακινήτων:**
Στον Δήμο Αθηναίων, για το έτος 2025, καταγράφονται συνολικά 4.926 μεταβιβάσεις ακινήτων, έναντι 5.736 το 2024 και 5.544 το 2023. Για λόγους σύγκρισης, οι μεταβιβάσεις ανήλθαν σε 4.838 το 2022, 4.248 το 2021 και 3.354 το 2020, ενώ το 2019 είχαν καταγραφεί 6.072 μεταβιβάσεις.

**Κατηγορίες ακινήτων:**
Σύμφωνα με το Μητρώο Μεταβιβάσεων της Γενικής Γραμματείας Πληροφοριακών Συστημάτων, το 69,49% των μεταβιβάσεων αφορούσε οικιστικά ακίνητα (διαμερίσματα και/ή μονοκατοικίες), δηλαδή 3.414 μεταβιβάσεις. Δεύτερη σε αριθμό κατηγορία ήταν οι επαγγελματικές στέγες, με 634 μεταβιβάσεις (12,9% του συνόλου), ενώ ακολουθούν οι θέσεις στάθμευσης, με 391 μεταβιβάσεις, που αντιστοιχούν στο 7,96% του συνόλου.

**Μέσο τίμημα και χαρακτηριστικά οικιστικών ακινήτων:**
Για τις μεταβιβάσεις οικιστικών ακινήτων το 2025 πραγματοποιήθηκαν συνολικά 5.314 συναλλαγές, με μέσο εμβαδόν 77,8 τ.μ. ανά ακίνητο. Το μέσο τίμημα ανά τετραγωνικό μέτρο διαμορφώθηκε στα 1.646 €/τ.μ., έναντι 1.321 €/τ.μ. το 2023, 983 €/τ.μ. το 2022 και 867 €/τ.μ. το 2021, αποτυπώνοντας τη συνεχή ανοδική πορεία της αγοράς. Το 82,53% των οικιστικών μεταβιβάσεων το 2025 πραγματοποιήθηκε με τίμημα έως 150.000 ευρώ. Αξίζει να σημειωθεί ότι το 2019 οι μεταβιβάσεις έως 100.000 ευρώ αντιστοιχούσαν στο 87,25% του συνόλου.

**Επιφάνεια και ηλικία οικιστικών ακινήτων:**
Το 57,92% των μεταβιβάσεων αφορούσε κατοικίες έως 80 τ.μ., ενώ το 34,36% αφορούσε ιδιαίτερα μικρές κατοικίες έως 50 τ.μ. Ακίνητα από 81-90 τ.μ. αποτελούν το 8,06%, από 91-100 τ.μ. το 6,49%, ενώ κατοικίες άνω των 101 τ.μ. αντιστοιχούν στο 12,13%. Παράλληλα, το 85% των μεταβιβάσεων το 2025 αφορούσε κατοικίες κατασκευής έως το 1980, δηλαδή ηλικίας τουλάχιστον 45 ετών. Συγκεκριμένα: έως το 1960 (15,55%), 1961-1970 (40,80%), 1971-1980 (28,65%).

**Το δημοφιλέστερο οικιστικό ακίνητο το 2025 στον Δήμο Αθηναίων:**
Το δημοφιλέστερο ακίνητο στον Δήμο Αθηναίων το 2025 είναι κατοικία επιφάνειας 50 -75 τ.μ., κατασκευής έως το 1980, με μέσο τίμημα 1.441 €/τ.μ., που αντιστοιχεί σε συνολική αξία από 72.050 έως 108.075 ευρώ. Η συγκεκριμένη κατηγορία συγκεντρώνει το 37,02% των μεταβιβάσεων. Η κυριαρχία αυτού του τύπου ακινήτου είναι απολύτως αναμενόμενη, καθώς καλύπτει τις ανάγκες τόσο νέων εργένηδων ή φοιτητών, όσο και νεαρών ζευγαριών που αναζητούν κατοικία με δύο υπνοδωμάτια και συνολικό τίμημα κοντά στις 100.000 – 120.000 ευρώ. Ταυτόχρονα, η επιφάνεια των 50-75 τ.μ. θεωρείται ιδανική και για επενδυτική χρήση, είτε μέσω μακροχρόνιας μίσθωσης είτε μέσω βραχυχρόνιας εκμετάλλευσης.