Στεγαστική κρίση: Νέα μέτρα με αμφίβολα αποτελέσματα

Η στεγαστική κρίση στην Ελλάδα έχει πάψει να είναι συγκυριακό ζήτημα, εξελισσόμενη σε ένα διαρθρωτικό πρόβλημα που επιβαρύνει νοικοκυριά, νέους, εργαζόμενους και βασικούς δημόσιους λειτουργούς. Ενώ η ανακοίνωση νέων στεγαστικών μέτρων προκαλεί προσδοκίες, η ουσία βρίσκεται στην ικανότητά τους να αυξήσουν πραγματικά την προσφορά κατοικίας, να λειτουργήσουν με ρεαλιστικά δεδομένα και να αποφέρουν μετρήσιμα κοινωνικά αποτελέσματα. Η εξειδίκευση των μέτρων είναι αναγκαία για να διαμορφωθεί μια ασφαλέστερη εικόνα ως προς την εφαρμογή, την κλίμακα και τα τελικά τους αποτελέσματα.

**Πρόγραμμα ανακαίνισης κλειστών κατοικιών: Μια ελπίδα με αγκάθια**

Το πρώτο μέτρο, που προβλέπει πρόγραμμα ανακαίνισης κλειστών κατοικιών με επιδότηση έως 90% και προϋπολογισμό 400 εκατομμυρίων ευρώ, στοχεύει στην αναβάθμιση και επανένταξη παλαιών ακινήτων στην αγορά. Η επιδότηση φτάνει τις 36.000 ευρώ για κατοικίες έως 120 τ.μ., με εισοδηματικό όριο 35.000 ευρώ για ζευγάρι. Ο στόχος είναι η ενεργοποίηση 30.000-35.000 κλειστών κατοικιών για μακροχρόνια μίσθωση. Ωστόσο, η μέση επιδότηση ανά κατοικία (11.428-13.333 ευρώ) απέχει σημαντικά από το ανώτατο όριο, εγείροντας ερωτήματα για την επάρκεια του ποσού για μια ουσιαστική ανακαίνιση, ειδικά σε ακίνητα δεκαετιών 1970-1980.

Το πραγματικό κόστος ανακαίνισης, που περιλαμβάνει ηλεκτρολογικές, υδραυλικές, ενεργειακές παρεμβάσεις, καθώς και ανακαίνιση κουζίνας/μπάνιου και ενίσχυση δομικών στοιχείων, συχνά υπερβαίνει τα 300 ευρώ/τ.μ., ιδίως σε μεγάλες πόλεις. Επιπλέον, στοιχεία από την Έκθεση του ΤΕΚΕ για το 2024 αποκαλύπτουν ότι το 71% των καταθετών έχει λιγότερα από 1.000 ευρώ, γεγονός που περιορίζει δραστικά τη δυνατότητα ιδιωτικής συμμετοχής.

Το πρόγραμμα εγείρει επίσης ερωτήματα σχετικά με τον αριθμό των κατοικιών που θα επανέλθουν στην αγορά, τον χρονικό ορίζοντα, τις περιοχές και, κυρίως, τις ζητούμενες τιμές ενοικίασης. Χωρίς δεσμεύσεις για γεωγραφική στόχευση, ύψος ενοικίων και διάρκεια διάθεσης, υπάρχει κίνδυνος το πρόγραμμα να οδηγήσει σε αύξηση της αξίας ιδιωτικών ακινήτων χωρίς αντίστοιχο όφελος για την προσιτή στέγαση. Ένα παράδειγμα από την Κύπρο, με το πρόγραμμα “Ανακαινίζω – Ενοικιάζω”, δείχνει τη δυνατότητα για επιδότηση με αντάλλαγμα διάθεση κατοικιών σε προσιτό ενοίκιο (30% μειωμένο) για τουλάχιστον τέσσερα έτη.

**Δύο ενοίκια ετησίως για 50.000 εκπαιδευτικούς, νοσηλευτές και γιατρούς: Μια αντίφαση στην τιμολόγηση**

Το μέτρο επιστροφής δύο ενοικίων ετησίως σε περίπου 50.000 εκπαιδευτικούς, νοσηλευτές και γιατρούς που υπηρετούν εκτός Αθήνας και Θεσσαλονίκης, θα μπορούσε να έχει θετικό κοινωνικό αποτύπωμα, εφόσον βασίζεται σε ρεαλιστικά δεδομένα της αγοράς. Ωστόσο, η επίσημη παραδοχή ότι το μέσο ενοίκιο στην Ελλάδα ανέρχεται στα 250 ευρώ, ενώ η πραγματικότητα διαψεύδει αυτόν τον αριθμό (ακόμη και από τον ίδιο τον Πρωθυπουργό), δημιουργεί αντίφαση. Αυτή η αναντιστοιχία υπονομεύει την αποτελεσματικότητα των μέτρων, καθώς οι επιδοτήσεις υπολογίζονται σε λάθος βάση, το δημοσιονομικό αποτύπωμα φαίνεται μικρότερο και τα μέτρα δεν φτάνουν στον πραγματικό δικαιούχο.

Η εξαίρεση εκπαιδευτικών, γιατρών και νοσηλευτών που υπηρετούν στην Αθήνα, τη Θεσσαλονίκη και άλλα μεγάλα αστικά κέντρα από αυτή τη στήριξη, τη στιγμή που οι περιοχές αυτές αντιμετωπίζουν τη μεγαλύτερη στεγαστική κρίση, δημιουργεί σοβαρή αδικία. Η στεγαστική επιβάρυνση σε αυτές τις πόλεις είναι συχνά συγκρίσιμη ή και μεγαλύτερη από αυτήν πολλών νησιωτικών περιοχών, ενώ οι μισθοί παραμένουν σταθεροί και το κόστος ζωής πολλαπλάσιο.

**Ευρωπαϊκά δεδομένα (ECOFIN 2025) και η ανάγκη για δομικές μεταρρυθμίσεις**

Η Ευρωπαϊκή Επιτροπή, μέσω του ECOFIN 2025, προειδοποιεί ότι πολιτικές που ενισχύουν μόνο τη ζήτηση, όπως οι επιδοτήσεις ενοικίων ή δανείων, οδηγούν σε περαιτέρω άνοδο των τιμών. Οι χώρες που συγκράτησαν το κόστος στέγασης εφάρμοσαν δομικές μεταρρυθμίσεις, όπως αύξηση της παραγωγής κατοικιών, ενίσχυση του κοινωνικού αποθέματος στέγης, ταχεία αδειοδότηση και σύγχρονο χωροταξικό σχεδιασμό. Χωρίς αληθινά δεδομένα για τα ενοίκια και παράλληλη ενίσχυση της προσφοράς κατοικίας, τα μέτρα κινδυνεύουν να λειτουργήσουν πληθωριστικά.

**Αναβάθμιση δημοτικών και κρατικών κτιρίων: Μια γενική εξαγγελία χωρίς λεπτομέρειες**

Το μέτρο αναβάθμισης δημοτικών και κρατικών κτιρίων σε ορεινές και νησιωτικές περιοχές για τη μετατροπή τους σε κατοικίες για δημοσίους υπαλλήλους, που έχει εξαγγελθεί από το 2022-2023, παραμένει σε επίπεδο καλών προθέσεων. Η επανεμφάνισή του χωρίς δεσμευτικό χρονοδιάγραμμα, συγκεκριμένους αριθμητικούς στόχους και λεπτομέρειες για την κλίμακα της παρέμβασης, δημιουργεί αμφιβολίες για την αποτελεσματικότητά του. Χωρίς σαφείς απαντήσεις για τον αριθμό των κατοικιών και τον χρόνο ολοκλήρωσης, το μέτρο κινδυνεύει να παραμείνει μια επαναλαμβανόμενη εξαγγελία, χωρίς μετρήσιμο αντίκτυπο.

**Νέοι περιορισμοί στη βραχυχρόνια μίσθωση: Αδράνεια και χαμένη ευκαιρία**

Οι νέοι περιορισμοί στη βραχυχρόνια μίσθωση, που ήδη εφαρμόζονται σε ορισμένες περιοχές της Αθήνας, είχαν ως αποτέλεσμα, λόγω του μεγάλου χρονικού διαστήματος μεταξύ εξαγγελίας και εφαρμογής, την προετοιμασία ιδιοκτητών να εγγράψουν τα ακίνητά τους στις πλατφόρμες. Αυτό οδήγησε σε αύξηση των εγγεγραμμένων ακινήτων κατά 7,82% στον Δήμο Αθηναίων.

Τα δημοσιονομικά έσοδα από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις για το 2024 ανήλθαν σε 860 εκατομμύρια ευρώ, ποσό που θα μπορούσε να αξιοποιηθεί για στεγαστικές πολιτικές, όπως η κατασκευή φοιτητικών εστιών, κατοικιών προσιτού κόστους ή η δημιουργία αποθέματος κοινωνικής κατοικίας. Η απουσία σύνδεσης αυτών των εσόδων με πολιτικές ενίσχυσης της προσφοράς κατοικίας αποτελεί χαμένη ευκαιρία. Το μέτρο, όπως εφαρμόστηκε, δεν μπορεί να αναχαιτίσει τις αυξήσεις των ενοικίων, ιδίως σε περιόδους όπου η δυναμική της βραχυχρόνιας μίσθωσης είναι ήδη “στο κόκκινο”.

**Κίνητρα για ιδιωτικές επενδύσεις στην προσιτή στέγη: Ένα “παραθυράκι” για επενδυτές;**

Η συζήτηση για μέτρα προσιτής κατοικίας προϋποθέτει σαφή ορισμό του “προσιτού κόστους”. Η απάντηση στο ερώτημα αν το ενοίκιο θεωρείται προσιτό όταν είναι μειωμένο κατά 30%-35% από τα ζητούμενα μισθώματα ή όταν δεν υπερβαίνει το 30% του μέσου διαθέσιμου εισοδήματος, είναι κρίσιμη. Ο ορισμός του “προσιτού” δεν μπορεί να στηρίζεται σε ανακριβή στοιχεία, όπως το ενδεικτικό ενοίκιο των 250 ευρώ.

Οι εταιρείες και τα νομικά πρόσωπα που επενδύουν σε ακίνητα, αποσβένοντας το κόστος σε βάθος χρόνου και μειώνοντας το φορολογητέο εισόδημα, φαίνεται να ευνοούνται ιδιαίτερα. Το μέτρο, που επιτρέπει στις κατασκευαστικές εταιρείες να ανεγείρουν ή να μετατρέπουν κτίρια για μακροχρόνια μίσθωση με εκπιπτόμενα μισθώματα, εγείρει το ερώτημα κατά πόσο μεταφράζεται σε πραγματικό κοινωνικό όφελος, ελλείψει σαφούς ορισμού της προσιτότητας.

**Αξιοποίηση ανενεργών ακινήτων: Θετική κατεύθυνση με επενδυτικό “παραθυράκι”**

Η πολεοδομική ρύθμιση από το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας για την αξιοποίηση ανενεργών ακινήτων και την αλλαγή χρήσης, κινείται προς τη σωστή κατεύθυνση για την αύξηση της διαθεσιμότητας οικιστικών ακινήτων. Ωστόσο, φαίνεται να απευθύνεται κυρίως σε επενδυτές και να λειτουργεί ως “παραθυράκι” για την απόκτηση Golden Visa χαμηλότερου κόστους, μέσω της μετατροπής επαγγελματικών, βιοτεχνικών και βιομηχανικών κτιρίων σε κατοικίες. Με αυτόν τον τρόπο, η επένδυση μπορεί να γίνει με 250.000 ευρώ αντί για τα υψηλότερα όρια που ισχύουν πλέον.

Ενώ το μέτρο μπορεί να αυξήσει τον αριθμό των κατοικιών, το κύριο κίνητρο δεν είναι η προσιτή στέγαση, αλλά η προσέλκυση επενδυτικών κεφαλαίων, κυρίως από το εξωτερικό. Χωρίς δεσμεύσεις για το ύψος των ενοικίων και τη γεωγραφική στόχευση, υπάρχει κίνδυνος αύξησης της επενδυτικής ζήτησης χωρίς αναλογική ανακούφιση της στεγαστικής κρίσης.

Συμπερασματικά, χωρίς ακριβή αποτύπωση της αγοράς, σαφή ορισμό της προσιτής στέγης, δεσμεύσεις για γεωγραφική στόχευση και επίπεδα μισθωμάτων, και κυρίως χωρίς ουσιαστική και γρήγορη αύξηση της προσφοράς κατοικίας, τα μέτρα κινδυνεύουν να παραμείνουν αποσπασματικά ή να λειτουργήσουν πληθωριστικά. Η στεγαστική πολιτική απαιτεί κανόνες, αριθμούς, χρονοδιάγραμμα και, πάνω απ’ όλα, την προτεραιότητα στην κατοικία ως κοινωνικό αγαθό και όχι μόνο ως επενδυτικό προϊόν.