Η αγορά ακινήτων και ο κατασκευαστικός κλάδος στο προσκήνιο: Αναλύοντας τις τάσεις του 2025 και τις προοπτικές του 2026

Η αυγή του 2026 βρίσκει την αγορά ακινήτων στο επίκεντρο του δημόσιου διαλόγου και του ενδιαφέροντος των ελληνικών νοικοκυριών. Η κατοικία, είτε ως βασική ανάγκη είτε ως επενδυτική επιλογή, επηρεάζει άμεσα τον οικογενειακό προγραμματισμό, το διαθέσιμο εισόδημα και την ποιότητα ζωής, ενώ ταυτόχρονα λειτουργεί ως βασικός δείκτης για την ευρύτερη πορεία της οικονομίας. Οι εξελίξεις στις τιμές, στα μισθώματα, στη διαθεσιμότητα ακινήτων και στη δραστηριότητα της κατασκευής διαμορφώνουν ένα σύνθετο περιβάλλον, στο οποίο οι αποφάσεις των νοικοκυριών, των επενδυτών και της πολιτείας αποκτούν ιδιαίτερη βαρύτητα.

Σύμφωνα με την ενδιάμεση έκθεση της Τράπεζας της Ελλάδος (ΤτΕ), κατά τη διάρκεια του 2025 η ελληνική αγορά ακινήτων συνέχισε να προσελκύει το επενδυτικό ενδιαφέρον, τόσο εγχώριο όσο και διεθνές, ιδιαίτερα στους τομείς της κατοικίας, της φιλοξενίας και των γραφείων υψηλών προδιαγραφών με βιοκλιματικά χαρακτηριστικά. Οι τιμές των κατοικιών σημείωσαν περαιτέρω αύξηση, ωστόσο η προσφορά νέων κατοικιών παρέμεινε περιορισμένη. Η εκκίνηση νέων κατασκευαστικών έργων επηρεάστηκε από εκκρεμότητες στο ρυθμιστικό πλαίσιο και το αυξημένο κόστος κατασκευής.

Η ΤτΕ επισημαίνει ότι το ζήτημα της στεγαστικής προσιτότητας τίθεται με ιδιαίτερη έμφαση, λόγω των αυξήσεων στις αγοραίες αξίες των κατοικιών αλλά και στα μισθώματα, κυρίως στα μεγάλα αστικά κέντρα. Για την αντιμετώπιση αυτού του προβλήματος, η πολιτεία έχει υλοποιήσει ή εξαγγείλει πρωτοβουλίες, όπως τα προγράμματα “Σπίτι μου Ι και ΙΙ”, επιδότηση ενοικίου, μείωση της φορολογίας για κύριες κατοικίες σε μικρούς οικισμούς και αξιοποίηση δημόσιων ακινήτων για κοινωνική κατοικία.

Επιπλέον, η δέσμη μέτρων που ανακοινώθηκε στο τέλος του έτους και θα εξειδικευθεί εντός του 2026, εστιάζει στη στήριξη της προσφοράς κατοικίας, δίνοντας έμφαση στην οικιστική αξιοποίηση ανενεργών επαγγελματικής χρήσης ακινήτων και στην αναβάθμιση παλαιότερων κατοικιών. Παρόλο που αυτές οι παρεμβάσεις κινούνται προς τη σωστή κατεύθυνση, ενδέχεται να έχουν περιορισμένη βραχυπρόθεσμη αποτελεσματικότητα, καθώς κάποιες ενισχύουν τη ζήτηση και άλλες απαιτούν μακροχρόνιο ορίζοντα υλοποίησης.

Στην αγορά κατοικιών, παρατηρήθηκαν σημαντικοί ετήσιοι ρυθμοί αύξησης στις τιμές των διαμερισμάτων πανελλαδικά έως το γ’ τρίμηνο του 2025, αν και με επιβράδυνση σε σχέση με το προηγούμενο έτος. Ειδικότερα, κατά το εννεάμηνο του 2025, οι τιμές των διαμερισμάτων (σε ονομαστικούς όρους) αυξήθηκαν κατά 7,5%, έναντι 9,7% το αντίστοιχο διάστημα του 2024. Αξίζει να σημειωθεί ότι η αύξηση των τιμών για τα παλαιά διαμερίσματα (άνω των 5 ετών) ήταν ελαφρώς εντονότερη (7,7%) από αυτή των νέων (7,3%).

Σε γεωγραφικό επίπεδο, η Θεσσαλονίκη, οι άλλες μεγάλες πόλεις και οι λοιπές περιοχές της χώρας κατέγραψαν αισθητά υψηλότερους ρυθμούς αύξησης τιμών (9,7%, 8,5% και 8,9% αντίστοιχα) σε σχέση με τον πανελλαδικό μέσο όρο, ενώ η Αθήνα εμφάνισε ηπιότερο ρυθμό (6,1%). Παρά την αύξηση των αξιών, οι συναφείς δείκτες της αγοράς κατοικίας παρουσιάζουν μικτές τάσεις. Το επενδυτικό ενδιαφέρον από το εξωτερικό εμφανίζεται ελαφρώς συγκρατημένο σε σχέση με πέρυσι, σύμφωνα με τα στοιχεία του προγράμματος Golden Visa και τις καθαρές εισπράξεις από ξένες άμεσες επενδύσεις για αγοραπωλησίες ακινήτων.

Η οικοδομική δραστηριότητα για κατοικίες πανελλαδικά (στοιχεία ΕΛΣΤΑΤ) την περίοδο Ιανουαρίου-Αυγούστου 2025 κατέγραψε υποχώρηση στους ετήσιους ρυθμούς μεταβολής, τόσο ως προς τον αριθμό των νέων αδειών (-24,5%) όσο και ως προς το δομήσιμο όγκο (-25,6%). Παράλληλα, το πρώτο εννεάμηνο του 2025, το συνολικό κόστος κατασκευής νέων κτιρίων κατοικιών συνέχισε να αυξάνεται ετησίως, αν και με βραδύτερο ρυθμό (2,9%).

Τους πρώτους δέκα μήνες του 2025, καταγράφηκε αύξηση στο συνολικό ύψος των νέων στεγαστικών δανείων (45,8% ετησίως), ωστόσο η τραπεζική χρηματοδότηση παραμένει σε χαμηλά επίπεδα. Η Έρευνα Τραπεζικών Χορηγήσεων (γ’ τρίμηνο 2025) δείχνει μείωση της ζήτησης στεγαστικών δανείων για δεύτερο συνεχόμενο τρίμηνο. Αντίθετα, οι επενδύσεις σε κατοικίες (εποχικώς διορθωμένα στοιχεία ΕΛΣΤΑΤ) παρουσίασαν ετήσιο ρυθμό ανόδου 14,5% το πρώτο εννεάμηνο του 2025 (2,8% ως ποσοστό του ΑΕΠ).

Οι θετικές επιχειρηματικές προσδοκίες για την κατασκευή κατοικιών (στοιχεία ΙΟΒΕ) ενισχύονται το ενδεκάμηνο του 2025 (7,6% ετησίως). Στον κλάδο των επαγγελματικών ακινήτων, οι τιμές των γραφείων και των καταστημάτων υψηλών προδιαγραφών πανελλαδικά εμφάνισαν επιβράδυνση το πρώτο εξάμηνο του 2025, με ρυθμούς αύξησης 0,5% και 1,1% αντίστοιχα. Στην Αθήνα, οι ρυθμοί αύξησης ήταν ελαφρώς υψηλότεροι (0,9% για τα γραφεία, 1,5% για τα καταστήματα). Οι αυξήσεις στα μισθώματα γραφείων και καταστημάτων όλων των κατηγοριών ήταν περιορισμένες (0,3% και 0,4% αντίστοιχα). Η κατασκευαστική δραστηριότητα για ακίνητα επαγγελματικής χρήσης (στοιχεία ΕΛΣΤΑΤ) κατέγραψε μείωση στον αριθμό νέων αδειών (-12,5%) και αύξηση σε όρους δομήσιμου όγκου (7,6%) το πρώτο οκτάμηνο του 2025.

Παρά τις θετικές εξελίξεις, η ελληνική αγορά ακινήτων εξακολουθεί να περιορίζεται από γραφειοκρατικές διαδικασίες και θεσμικές καθυστερήσεις. Για τη διατήρηση του ενδιαφέροντος απαιτούνται περαιτέρω βήματα για την απλοποίηση των διαδικασιών, ώστε να αποδεσμευθούν ακίνητα και επενδύσεις που θα δώσουν λύση στο ζήτημα της περιορισμένης προσφοράς. Ιδιαίτερη προσοχή πρέπει να δοθεί στη διαχείριση των νέων συνθηκών στην ευρύτερη περιοχή της Αθήνας.

**Κατασκευαστικός κλάδος**
Ο ρόλος του κατασκευαστικού κλάδου είναι κρίσιμος στο σημερινό περιβάλλον. Η παραγωγή νέων κατοικιών και υποδομών, οι επενδύσεις, το κόστος κατασκευής και το θεσμικό περιβάλλον συνδέονται άμεσα με τη διαθεσιμότητα ακινήτων και τη στεγαστική προσιτότητα.

Τα διαθέσιμα στοιχεία αποτυπώνουν μια περίοδο έντονης κινητικότητας για τον κατασκευαστικό κλάδο, με σημαντική αύξηση των επενδύσεων, συνεχιζόμενη άνοδο των τιμών των κατοικιών, θετικές προοπτικές ανάπτυξης, αλλά και προκλήσεις όπως το ιστορικά υψηλό ανεκτέλεστο έργων και το αυξημένο κόστος κατασκευής. Η αξία παραγωγής του κλάδου παρουσιάζει σταθερή ανοδική πορεία, φτάνοντας τα 15,7 δισ. ευρώ το 2024. Από αυτό το ποσό, περίπου 6,15 δισ. ευρώ κατευθύνονται στην κατασκευή κατοικιών, ενώ τα υπόλοιπα 9,59 δισ. ευρώ αφορούν λοιπά κτίρια και έργα υποδομών.

Ο πρόεδρος του ΤΜΕΔΕ, Κωνσταντίνος Μακέδος, έχει τονίσει ότι ο κατασκευαστικός κλάδος διανύει περίοδο έντονης δραστηριότητας, παρά τις προκλήσεις που σχετίζονται με τη γραφειοκρατία και τις στρεβλώσεις της αγοράς.

Παρότι η εικόνα είναι θετική, η Ελλάδα εξακολουθεί να καταγράφει το χαμηλότερο ποσοστό επενδύσεων σε κατασκευές ως ποσοστό του ΑΕΠ στην Ευρωπαϊκή Ένωση (6%), έναντι 10,9% του ευρωπαϊκού μέσου όρου. Κρίσιμο σημείο παραμένει το θεσμικό πλαίσιο του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ). Η αβεβαιότητα μετά την απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας και η αναμενόμενη αναπροσαρμογή της νομοθεσίας, σε συνδυασμό με την αναστολή έκδοσης αδειών που αξιοποιούσαν τα κίνητρα του ΝΟΚ, οδήγησε σε πτώση της οικοδομικής δραστηριότητας κατά 51% το πρώτο τρίμηνο του 2025, με τις επιπτώσεις να αναμένονται κυρίως στη δραστηριότητα του 2026.

Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις, η αξία παραγωγής έργων υποδομών και κατοικιών το 2026 αναμένεται να φτάσει περίπου τα 18,8 δισ. ευρώ, αυξημένη κατά 20% σε σχέση με το 2024. Για την περίοδο 2027-2030, έργα συνολικού προϋπολογισμού άνω των 10 δισ. ευρώ βρίσκονται σε φάση ωρίμανσης. Μετά το Ταμείο Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας, το ζητούμενο μετατοπίζεται στη δημιουργία υπεραξιών και κεφαλαίων που θα λειτουργήσουν ως μοχλός για τη συνέχιση των επενδύσεων σε υποδομές.

Στο πρόσφατο συνέδριο του ΤΜΕΔΕ, αναδείχθηκαν οι προκλήσεις της εποχής και οι στρατηγικές που συνδέουν την τεχνολογική καινοτομία με τη χρηματοδότηση και τη θεσμική συνεργασία. Δόθηκε έμφαση στην ανάγκη ενσωμάτωσης του κλιματικού κινδύνου στον σχεδιασμό των υποδομών. Οι υποδομές λειτουργούν ως παράγοντας ανθεκτικότητας απέναντι στην κλιματική κρίση, στα ακραία καιρικά φαινόμενα, στις διαταραχές των αλυσίδων εφοδιασμού και στην ενεργειακή αβεβαιότητα.

Παράλληλα, αποτελούν κρίσιμο εργαλείο ενίσχυσης της παραγωγικότητας, της ανταγωνιστικότητας και της οικονομικής ισχύος της χώρας. Η πολιτεία και ο τεχνικός κόσμος οφείλουν να λάβουν σοβαρά υπόψη την κλιματική πρόκληση και τη δυναμική των επενδύσεων που στηρίζουν έναν βιώσιμο αναπτυξιακό δρόμο. Ο θεσμικός διάλογος και η χάραξη ενός ρεαλιστικού οδικού χάρτη παραμένουν καθοριστικοί παράγοντες για το μέλλον του κλάδου.