Τέλος στην “μπίζνα” Airbnb: Νέο μέτρο “κόφτης” σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη

Νέα δεδομένα διαμορφώνονται στην αγορά ακινήτων, καθώς μπαίνει πλέον “φρένο” σε μια άτυπη αλλά υπαρκτή “μπίζνα” αγοραπωλησιών Airbnb. Το μέτρο, που αποσκοπεί στον περιορισμό της φρενήρους αύξησης των βραχυχρόνιων μισθώσεων, επεκτείνεται και σε ζώνες όπου ήδη υπήρχε απαγόρευση νέων καταχωρίσεων, τόσο στο κέντρο της Αθήνας όσο και στο κέντρο της Θεσσαλονίκης.

Το κλειδί του νέου μέτρου έγκειται στο ότι το δικαίωμα λειτουργίας πλέον δεν ακολουθεί το ακίνητο. Αντιθέτως, εξαφανίζεται με τη μεταβίβαση, καθώς ο Αριθμός Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ) διαγράφεται από το Μητρώο Βραχυχρόνιας Διαμονής όταν αλλάζει ιδιοκτήτης. Στην πράξη, το μέτρο λειτουργεί ως “κόφτης” σε μια αγορά που είχε αρχίσει να συμπεριφέρεται σαν να μεταβιβάζεται η άδεια μαζί με το ακίνητο, μια πρακτική που το κράτος επιχειρεί πλέον να μπλοκάρει ρητά.

Η εικόνα που έχει ήδη διαμορφωθεί στην αγορά είναι αυτή μιας αγοράς κατοικίας δύο ταχυτήτων. Στο κέντρο της Αθήνας, όπου ισχύει περίπου έναν χρόνο το πάγωμα νέων αδειών σε συγκεκριμένες ζώνες, διαμερίσματα με κατοχυρωμένο ΑΜΑ υπερτερούν εμφανώς σε αξία έναντι όμοιων κατοικιών που δεν διαθέτουν δυνατότητα βραχυχρόνιας μίσθωσης. Τα ακίνητα αυτά έχουν αποκτήσει καθαρά επενδυτικό χαρακτήρα, με την άδεια να λειτουργεί ως παράγοντας υπεραξίας και να επηρεάζει τόσο τις τιμές πώλησης όσο και τη συμπεριφορά αγοραστών και πωλητών. Σε αρκετές περιπτώσεις, η αξία ενός διαμερίσματος δεν αποτιμάται πλέον με βάση τα τετραγωνικά, την κατάσταση ή τη θέση του, αλλά με βάση το αν “κρατά” ενεργό.

Αντίστοιχη εικόνα αρχίζει να καταγράφεται και στη Θεσσαλονίκη, ιδίως στον ιστορικό και εμπορικό πυρήνα της πόλης, όπου έχει καταγραφεί η μεγαλύτερη συγκέντρωση Airbnb και η πιο έντονη πίεση στα ενοίκια. Πρόκειται για περιοχές γύρω από την πλατεία Αριστοτέλους, την Εγνατία, την Τσιμισκή, τα Λαδάδικα και την παραλιακή ζώνη, δηλαδή γειτονιές όπου η τουριστική χρήση έχει περιορίσει σημαντικά τη διαθεσιμότητα κατοικιών για μόνιμη μίσθωση. Εκεί επεκτείνεται πλέον το πάγωμα νέων βραχυχρόνιων μισθώσεων κατά το πρότυπο που εφαρμόστηκε νωρίτερα στο ιστορικό κέντρο της Αθήνας.

Στην Αθήνα, ισχύει πάγωμα στην έκδοση νέων αδειών τουριστικών καταλυμάτων σε οκτώ προστατευόμενες ζώνες (Πλάκα, Μετς, Θησείο, Ψυρρή-Ομόνοια, Εξάρχεια – Μουσείο -Λόφος Στρέφη, Εμπορικό Τρίγωνο, Πειραιώς και Μεταξουργείο), ενώ έχει παραταθεί έως το 2026 η αναστολή έκδοσης νέων αδειών στις 1η, 2η και 3η Δημοτικές Κοινότητες. Πρόκειται για περιοχές όπου η τουριστική πίεση είχε εκτοξεύσει τις τιμές και είχε περιορίσει δραστικά την προσφορά κατοικιών για μόνιμους κατοίκους.

Σε αυτό το περιβάλλον, ο πρωθυπουργός Κυριάκος Μητσοτάκης ξεκαθάρισε ότι στις ζώνες απαγόρευσης η άδεια βραχυχρόνιας μίσθωσης δεν μπορεί πλέον να μετατρέπεται σε άτυπο περιουσιακό δικαίωμα. Όταν ένα ακίνητο μεταβιβάζεται -είτε με αγοραπωλησία, είτε με γονική παροχή, είτε με κληρονομιά- διαγράφεται από το Μητρώο Βραχυχρόνιας Μίσθωσης και δεν μπορεί να συνεχίσει να λειτουργεί ως Airbnb. Η λογική του μέτρου είναι να αποσυνδεθεί η άδεια από το ακίνητο και να μην “ακολουθεί” τον νέο ιδιοκτήτη, ακυρώνοντας την υπεραξία που είχε αρχίσει να ενσωματώνεται στις συναλλαγές. Σύμφωνα με την κυβερνητική προσέγγιση, στόχος είναι να μπει τέλος στα deals τύπου “πωλείται διαμέρισμα με Airbnb”, ιδίως σε περιοχές με οξυμένη στεγαστική πίεση, και να αποτραπεί η εμπορευματοποίηση του.

Από την 1η Μαρτίου του 2026 και για ολόκληρο το έτος, επεκτείνεται το πάγωμα νέων βραχυχρόνιων μισθώσεων και στην Α’ Δημοτική Κοινότητα του Δήμου Θεσσαλονίκης. Αυτό γίνεται κατά το μοντέλο που εφαρμόστηκε ήδη στα τρία μεγάλα δημοτικά διαμερίσματα της Αθήνας, με πρόβλεψη μάλιστα για δυνατότητα χρονικής παράτασης και για τα επόμενα έτη. Πρόκειται για μια ακτίνα που ξεκινά από την πλατεία Αριστοτέλους και εκτείνεται κατά μήκος της Εγνατίας και της Τσιμισκή, αγκαλιάζοντας τον βασικό εμπορικό άξονα της πόλης και το ιστορικό τρίγωνο της αγοράς. Στο ίδιο πλαίσιο εντάσσονται τα Λαδάδικα και η ευρύτερη περιοχή του λιμανιού, καθώς και ολόκληρη η παραλιακή ζώνη από το λιμάνι έως τον Λευκό Πύργο, όπου η τουριστική χρήση έχει κυριαρχήσει τα τελευταία χρόνια σε βάρος της μόνιμης κατοικίας. Η απαγόρευση νέων αδειών καλύπτει επίσης τις γειτονιές γύρω από τη Ροτόντα, την Καμάρα και τη Ναυαρίνου, αλλά και τμήματα της Βαλαωρίτου, ενώ στη ζώνη περιλαμβάνεται και η Ανω Πόλη, η οποία τα τελευταία χρόνια έχει μπει δυναμικά στον χάρτη των Airbnb λόγω θέας και εγγύτητας στο κέντρο. Η επιλογή της Θεσσαλονίκης δεν είναι τυχαία, καθώς ακολουθεί κατά γράμμα το μοντέλο που εφαρμόστηκε ήδη στο κέντρο της Αθήνας.

Κυβερνητικές πηγές αναφέρουν ότι τα πρώτα στοιχεία από την πρωτεύουσα έδειξαν επιβράδυνση της δημιουργίας νέων καταλυμάτων στις ζώνες περιορισμού, με μετατόπιση του ενδιαφέροντος εκτός κέντρου, κάτι που επιδιώκεται πλέον και στη Θεσσαλονίκη. Στον Δήμο Θεσσαλονίκης καταγράφονται περίπου 7.500 εγγραφές στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Μίσθωσης, εκ των οποίων οι 4.800 βρίσκονται μόνο στην Α’ Δημοτική Κοινότητα, ενώ οι δηλώσεις βραχυχρόνιας μίσθωσης έχουν σχεδόν διπλασιαστεί μεταξύ 2022 και 2024.