Σφίγγει ο κλοιός για τα Airbnb: Νέοι αυστηροί κανόνες και εντατικοί έλεγχοι από το 2025-2026

Η εποχή του ανέμελου ξεκινήματος μιας δραστηριότητας Airbnb φαίνεται να φτάνει στο τέλος της, καθώς οι περιορισμοί για τη βραχυχρόνια μίσθωση όχι μόνο δεν χαλαρώνουν, αλλά γίνονται πιο αυστηροί και παγιώνονται από το 2026. Όσοι επιθυμούν να εισέλθουν στην αγορά του Airbnb, πρέπει να γνωρίζουν ότι οι υφιστάμενοι περιορισμοί παραμένουν, επεκτείνονται σε νέες ζώνες και συνοδεύονται από εντατικοποίηση των ελέγχων για τη νόμιμη λειτουργία των καταλυμάτων. Το μήνυμα από τις αρμόδιες αρχές είναι σαφές: η λειτουργία Airbnb δεν είναι πλέον ελεύθερη παντού, η αγορά ακινήτου δεν συνεπάγεται αυτόματη άδεια, και η λειτουργία χωρίς έλεγχο είναι αδιανόητη.

Στην Αθήνα, το καθεστώς περιορισμών που εφαρμόζεται από το 2025 παραμένει σε ισχύ. Η αναστολή έκδοσης νέων αδειών βραχυχρόνιας μίσθωσης συνεχίζεται στα 1ο, 2ο και 3ο Δημοτικά Διαμερίσματα του Δήμου Αθηναίων. Αυτές οι περιοχές, που αποτελούν τον πυρήνα του κέντρου και τις γύρω γειτονιές, έχουν πληγεί από την υπερσυγκέντρωση Airbnb και την έντονη πίεση στην αγορά κατοικίας. Στόχος αυτού του μέτρου είναι η προστασία του στεγαστικού αποθέματος και η προώθηση της μακροχρόνιας μίσθωσης.

Συγκεκριμένα, στο 1ο Δημοτικό Διαμέρισμα, η αναστολή αφορά περιοχές όπως η Πλάκα, το Κολωνάκι, το Κουκάκι, το Σύνταγμα, η Ομόνοια, το Μοναστηράκι, τα Εξάρχεια, τα Ιλίσια και η Νεάπολη. Στο 2ο Δημοτικό Διαμέρισμα, το “φρένο” τίθεται σε γειτονιές όπως το Μετς και ο Νέος Κόσμος. Στο 3ο Δημοτικό Διαμέρισμα, οι περιορισμοί ισχύουν για τα Πετράλωνα, το Θησείο, το Μεταξουργείο, το Γκάζι, τον Βοτανικό και το Ρουφ. Σε αυτές τις ζώνες, δεν εκδίδονται νέοι Αριθμοί Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ), ανεξάρτητα από την κατάσταση του ακινήτου (νεοαπόκτητο, ανακαινισμένο ή κενό). Ωστόσο, οι ήδη ενεργές καταχωρίσεις μπορούν να συνεχίσουν να λειτουργούν υπό τους ισχύοντες κανόνες.

Στη Θεσσαλονίκη, οι νέοι περιορισμοί τίθενται σε ισχύ από την 1η Μαρτίου 2026. Από αυτή την ημερομηνία, παγώνουν οι νέες άδειες βραχυχρόνιας μίσθωσης στην Α’ Δημοτική Κοινότητα του Δήμου, ακολουθώντας το μοντέλο της Αθήνας. Το μέτρο αυτό θα διαρκέσει καθ’ όλη τη διάρκεια του 2026, με δυνατότητα παράτασης για τα επόμενα έτη.

Ο πρακτικός αντίκτυπος αυτού του περιορισμού αφορά το ιστορικό, εμπορικό και τουριστικό κέντρο της πόλης. Πρόκειται για τη ζώνη με τη μεγαλύτερη συγκέντρωση Airbnb και την πιο έντονη πίεση στα ενοίκια. Η ακτίνα κάλυψης εκτείνεται από την πλατεία Αριστοτέλους, κατά μήκος της Εγνατίας και της Τσιμισκή, καλύπτοντας τον κύριο εμπορικό άξονα και το ιστορικό τρίγωνο της αγοράς. Επιπλέον, τα Λαδάδικα, η ευρύτερη περιοχή του Λιμανιού, καθώς και η παραλιακή ζώνη από το λιμάνι έως τον Λευκό Πύργο, όπου η τουριστική χρήση έχει επικρατήσει, εντάσσονται στους περιορισμούς. Η απαγόρευση νέων αδειών επεκτείνεται επίσης στις γειτονιές γύρω από τη Ροτόντα, την Καμάρα και τη Ναυαρίνου, καθώς και σε τμήματα της Βαλαωρίτου και στην Άνω Πόλη, περιοχές που έχουν μετατραπεί σε «θερμές ζώνες» βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Τα στατιστικά στοιχεία δικαιολογούν αυτές τις επιλογές. Στο Δήμο Θεσσαλονίκης, καταγράφονται περίπου 7.500 εγγραφές βραχυχρόνιας μίσθωσης, με τις 4.800 να εντοπίζονται μόνο στην Α’ Δημοτική Κοινότητα. Οι δηλώσεις μάλιστα σχεδόν διπλασιάστηκαν την περίοδο 2022–2024. Ο ίδιος κανόνας ισχύει όπως και στην Αθήνα: με τη μεταβίβαση ενός ακινήτου, η καταχώριση διαγράφεται και το ακίνητο υποχρεούται να μισθωθεί μακροχρόνια ή να χρησιμοποιηθεί για ιδιοκατοίκηση.

Το κρίσιμο σημείο για ιδιοκτήτες και επενδυτές είναι ότι η άδεια Airbnb δεν θεωρείται πλέον αναπόσπαστο στοιχείο του ακινήτου. Εάν ένα ακίνητο σε ζώνη απαγόρευσης μεταβιβαστεί (μέσω αγοραπωλησίας, γονικής παροχής ή κληρονομιάς), διαγράφεται από το Μητρώο Βραχυχρόνιας Μίσθωσης και παύει να λειτουργεί ως Airbnb. Ο νέος ιδιοκτήτης υποχρεούται να το διαθέσει σε μακροχρόνια μίσθωση ή να το χρησιμοποιήσει για ιδιοκατοίκηση.

Παράλληλα, οι έλεγχοι για τη νόμιμη λειτουργία των Airbnb συνεχίζονται και εντείνονται. Οι έλεγχοι δεν περιορίζονται μόνο στην ύπαρξη ΑΜΑ, αλλά επεκτείνονται και στις προδιαγραφές του ακινήτου, οι οποίες πρέπει να πληρούνται σωρευτικά. Τα ακίνητα οφείλουν να είναι χώροι κύριας χρήσης, με επαρκή φυσικό φωτισμό, αερισμό και κλιματισμό. Επιπλέον, απαιτείται ασφαλιστική κάλυψη αστικής ευθύνης και τήρηση συγκεκριμένων κανόνων ασφάλειας, όπως υπεύθυνη δήλωση ηλεκτρολόγου, ανιχνευτές καπνού, ρελέ διαφυγής, πυροσβεστήρες, σήμανση εξόδου κινδύνου, πιστοποιητικά απεντόμωσης, φαρμακείο πρώτων βοηθειών και οδηγός με τηλέφωνα έκτακτης ανάγκης.

Την εφαρμογή και επαλήθευση αυτών των όρων αναλαμβάνουν υπάλληλοι του Υπουργείου Τουρισμού ή μικτά κλιμάκια με τη συμμετοχή της ΑΑΔΕ. Οι ιδιοκτήτες ενημερώνονται τουλάχιστον δέκα ημέρες πριν από τον έλεγχο, ενώ οι ελεγκτές φέρουν υπηρεσιακή ταυτότητα και γραπτή εντολή. Σε περιπτώσεις παραβάσεων, επιβάλλεται διοικητικό πρόστιμο 5.000 ευρώ, το οποίο διπλασιάζεται σε περίπτωση υποτροπής εντός ενός έτους και τετραπλασιάζεται στην τρίτη διαπίστωση, καθιστώντας σαφές ότι οι έλεγχοι είναι ουσιαστικοί και όχι τυπικοί.