Δόμηση κατοικιών: Έρχεται “κύμα” ακινήτων από ξένους επενδυτές και μετατροπές

Η ελληνική αγορά ακινήτων ετοιμάζεται να υποδεχτεί ένα ισχυρό κύμα διαθέσιμων κατοικιών από την άνοιξη του 2026. Χιλιάδες ακίνητα που αποκτήθηκαν τα προηγούμενα χρόνια από ξένους επενδυτές, μέσω του προγράμματος Golden Visa, ετοιμάζονται να επιστρέψουν στην αγορά, είτε για ενοικίαση είτε για πώληση. Παράλληλα, ένα δεύτερο, εξίσου σημαντικό ρεύμα αφορά ακίνητα που μετατράπηκαν από επαγγελματικοί χώροι σε κατοικίες, έργα τα οποία ολοκληρώνονται πλέον με ταχύτητα και αναμένεται να δημιουργήσουν μια συμπαγή δεξαμενή διαθέσιμων σπιτιών σε σύντομο χρονικό διάστημα. Ήδη, εκτιμάται ότι 1.000 έως 2.000 έτοιμα διαμερίσματα βρίσκονται στην τελική ευθεία για διάθεση, με τον αριθμό αυτό να αναμένεται να αυξηθεί σημαντικά έως το 2027.

Στοιχεία από μεγάλα γραφεία Golden Visa αποκαλύπτουν ότι η συντριπτική πλειονότητα των ξένων επενδυτών δεν χρησιμοποίησε ποτέ τα ακίνητα για ιδιοκατοίκηση. Αντιθέτως, επέλεξαν σχεδόν από την πρώτη στιγμή να τα διαθέσουν στη μακροχρόνια μίσθωση. Το 94% των ακινήτων που αποκτήθηκαν μέσω του προγράμματος κατευθύνθηκε στην αγορά ενοικίων, με μόλις το 6% να χρησιμοποιείται από τους ίδιους τους επενδυτές. Από τα περίπου 16.000 ακίνητα που αγοράστηκαν συνολικά έως το τέλος του 2024, σχεδόν 15.000 ανακυκλώθηκαν άμεσα στη μίσθωση, επιβεβαιώνοντας ότι η Golden Visa λειτουργεί στην πράξη ως μηχανισμός παραγωγής ακινήτων προς διάθεση και όχι ως πρόγραμμα ιδιοκατοίκησης.

Η αλλαγή του νομοθετικού πλαισίου, που όρισε ότι οι επενδύσεις των 250.000 ευρώ αφορούν αποκλειστικά μετατροπές παλαιών επαγγελματικών ακινήτων σε κατοικίες, οδήγησε την αγορά σε ένα πρωτόγνωρο κύμα ανακατασκευών. Η αύξηση του ορίου στα 800.000 ευρώ για την αγορά κατοικίας σε Αττική, Θεσσαλονίκη και τουριστικά νησιά έκανε τη λύση των μετατροπών μονόδρομο. Γραφεία, παλιά καταστήματα, αποθήκες και κτίρια που παρέμεναν κενά για πάνω από μία δεκαετία μετατρέπονται πλέον σε σύγχρονες κατοικίες, προσφέροντας επενδυτικά ανταγωνιστικές τιμές. Λόγω της αξιοποίησης του υφιστάμενου σκελετού, το κόστος είναι χαμηλότερο και τα χρονοδιαγράμματα ταχύτερα.

Στην Αττική, τα έργα αυτά επικεντρώνονται κυρίως σε περιοχές όπως τα Εξάρχεια, το Μεταξουργείο, η Κυψέλη και ο Πειραιάς, όπου υφίστανται παλαιά εμπορικά κτίρια. Εκτιμάται ότι μόνο από αυτές τις μετατροπές θα προστεθούν στην αγορά 3.000 έως 5.000 διαμερίσματα έως το 2027. Επιπλέον, η νομοθεσία που απαγορεύει τη βραχυχρόνια μίσθωση στα ακίνητα που εντάσσονται στο πρόγραμμα εγγυάται ότι όλο αυτό το απόθεμα θα διοχετευτεί υποχρεωτικά στη μακροχρόνια ενοικίαση.

Οι Κινέζοι επενδυτές παραμένουν η πιο δυναμική ομάδα, αντιπροσωπεύοντας περίπου το 65% των εκδόσεων Golden Visa. Συνήθως αγοράζουν μαζικά πολλά μικρά διαμερίσματα και προτιμούν το μοντέλο του εγγυημένου ενοικίου, όπου ο developer αναλαμβάνει πλήρως τη μίσθωση και τις υποχρεώσεις συντήρησης. Τους ακολουθούν οι Τούρκοι με περίπου 6%, οι Ρώσοι με περίπου 5%, ενώ επενδυτές από Λίβανο, Αίγυπτο και άλλες χώρες της Μέσης Ανατολής κινούνται σε χαμηλότερα budget των 250.000 ευρώ. Η ταχύτερα αναπτυσσόμενη ομάδα αυτή την περίοδο είναι οι Ισραηλινοί, οι οποίοι εστιάζουν κυρίως σε projects μετατροπών στο κέντρο της Αθήνας. Αμερικανοί και Καναδοί επενδυτές αποτελούν μικρότερο, αλλά σταθερά αυξανόμενο ποσοστό της αγοράς. Ο κοινός παρονομαστής όλων αυτών των επενδυτών είναι το διαβατήριο για τις χώρες Σένγκεν και, σε δεύτερο βαθμό, η απόδοση της επένδυσης. Αυτός ο συνδυασμός οδηγεί στην επανεισαγωγή της μεγάλης πλειονότητας των ακινήτων της Golden Visa, παλαιών και νέων, στην αγορά μίσθωσης ή πώλησης, ενισχύοντας τη δεξαμενή διαθέσιμων κατοικιών σε μια περίοδο που η ελληνική αγορά στεγαστικής μίσθωσης παραμένει ασφυκτικά ακριβή για τα μεσαία και χαμηλά στρώματα.

Ο καταλύτης που αναζωπύρωσε τους ρυθμούς της αγοράς ήταν η νέα υπουργική απόφαση που «ξεπάγωσε» δεκάδες χιλιάδες εκκρεμείς αιτήσεις. Για σχεδόν έξι μήνες, η αγορά είχε παραλύσει: δικηγόροι σταμάτησαν να υποβάλλουν νέες αιτήσεις, συμβολαιογράφοι δεν μπορούσαν να ολοκληρώσουν φακέλους και επενδυτές παρέμεναν σε στάση αναμονής. Η νέα απόφαση καθορίζει με σαφήνεια πώς πιστοποιούνται οι αλλαγές χρήσης, πώς εντάσσονται τα διατηρητέα κτίρια, ποια είναι τα δικαιολογητικά για την έκδοση ή ανανέωση αδειών διαμονής και ποιες προϋποθέσεις πρέπει να πληροί κάθε επένδυση.

Επίσημα στοιχεία καταγράφουν 13.499 αιτήσεις Golden Visa σε εκκρεμότητα, εκ των οποίων οι 10.703, δηλαδή το 79%, αφορούν την Αττική. Πολλές από αυτές υποβλήθηκαν απλώς για να «πιαστεί σειρά», καθώς οι επενδυτές γνώριζαν ότι μέχρι την έκδοση της νέας απόφασης δεν υπήρχε δυνατότητα έγκρισης. Η υπουργική απόφαση επιτρέπει πλέον την έκδοση των αιτήσεων που βρίσκονταν σε αναμονή και ανοίγει τον δρόμο για χιλιάδες νέες υποβολές. Αυτό απελευθερώνει τεράστια κεφάλαια που είχαν παγώσει για πάνω από μισό χρόνο και ενεργοποιεί εκ νέου κατασκευαστές, μηχανικούς και δικηγόρους, οι οποίοι είχαν δει ολόκληρο τον κλάδο να «παγώνει».

Παράγοντες της αγοράς εκτιμούν ότι η σαφήνεια που προσφέρει η νέα απόφαση θα αναζωπυρώσει το ενδιαφέρον επενδυτών από Ασία, Μέση Ανατολή και Βόρεια Αμερική, ενισχύοντας εκ νέου τις επενδύσεις σε ακίνητα κατάλληλα για μετατροπή. Τεχνικά γραφεία γνωρίζουν πλέον πώς να συντάσσουν τις απαιτούμενες εκθέσεις, οι συμβολαιογράφοι τα πιστοποιητικά, και οι δικηγόροι τα έγγραφα για την ολοκλήρωση κάθε φακέλου. Υπό αυτό το πρίσμα, η είσοδος των νέων ακινήτων στην αγορά από την άνοιξη του 2026, καθώς και στα επόμενα χρόνια, αναμένεται να επηρεάσει σημαντικά τα δεδομένα της κτηματαγοράς.