Οδηγός της ΠΟΜΙΔΑ: 10 χρυσές συμβουλές για ασφαλείς μισθώσεις ακινήτων

Σε μια αγορά ενοικίων που δέχεται πιέσεις από την αύξηση των απλήρωτων μισθωμάτων, των ζημιών σε ακίνητα, αλλά και των ενοικιαστών που εξαφανίζονται αφήνοντας πίσω τους χρέη σε κοινόχρηστα και λογαριασμούς, η ΠΟΜΙΔΑ έρχεται να προσφέρει έναν από τους πιο χρήσιμους οδηγούς της τελευταίας περιόδου: τις «5 + 5 συνοπτικές οδηγίες για τους εκμισθωτές ακινήτων».

Πρόσφατα στοιχεία αποκαλύπτουν ότι δεκάδες υποθέσεις κάθε μήνα αφορούν ιδιοκτήτες που βρέθηκαν παγιδευμένοι σε μισθώσεις, οι οποίες θα μπορούσαν να είχαν αποφευχθεί με τρεις απλές ενέργειες: σωστό έλεγχο του ενοικιαστή, πλήρες μισθωτήριο και άψογη διαδικασία παράδοσης του ακινήτου. Με βάση αυτές τις καταγγελίες, η ΠΟΜΙΔΑ συγκέντρωσε τα πέντε απαραίτητα προαπαιτούμενα για ασφαλή έναρξη μιας μίσθωσης, καθώς και τα πέντε «μη» που πρέπει να τηρούν οι ιδιοκτήτες για να προστατεύονται.

Η ΠΟΜΙΔΑ τονίζει ότι πριν από οποιαδήποτε μίσθωση, ο ιδιοκτήτης οφείλει να λειτουργεί με ένα αυστηρό «πρωτόκολλο ασφαλείας». Τα στελέχη της οργάνωσης επισημαίνουν ότι το 90% των προβληματικών μισθώσεων θα είχε αποφευχθεί αν οι εκμισθωτές είχαν τηρήσει τα βασικά προαπαιτούμενα: έλεγχο της καταλληλότητας και νομιμότητας του ακινήτου, σωστή σύνταξη του μισθωτηρίου, κατοχή όλων των απαραίτητων πιστοποιητικών, δήλωση των στοιχείων στην ΑΑΔΕ και, το πλέον κρίσιμο, παράδοση κλειδιών μόνο αφού ο ενοικιαστής έχει συνδέσει το ρεύμα στο όνομά του.

Η οργάνωση παραθέτει επίσης πέντε αυστηρά «ΜΗ», που αποτελούν τις συχνότερες παγίδες για τους ιδιοκτήτες, από τις προκαταβολές χωρίς συμβόλαιο μέχρι την κρίσιμη παράδοση κλειδιών χωρίς σύμβαση ηλεκτροδότησης. Αυτά τα δέκα σημεία λειτουργούν πλέον ως το βασικό φίλτρο προστασίας για κάθε εκμισθωτή.

**Τα 5 προαπαιτούμενα για κάθε νέα μίσθωση:**

1. **Καταλληλότητα ακινήτου:** Ο ιδιοκτήτης πρέπει να παραδίδει ένα ακίνητο απόλυτα λειτουργικό: με πλήρη ηλεκτρολογική εγκατάσταση, κουφώματα που κλείνουν άψογα, υδραυλικά χωρίς διαρροές, κλειδαριά ασφαλείας και χωρίς πολεοδομικές εκκρεμότητες. Οποιαδήποτε αυθαίρετη αλλαγή χρήσης καθιστά τη μίσθωση νομικά εκτεθειμένη και μπορεί να προκαλέσει προβλήματα σε περίπτωση ελέγχου. Η ΠΟΜΙΔΑ επιμένει: «Το ακίνητο που δεν είναι ασφαλές, δεν πρέπει να νοικιάζεται».
2. **Σύνταξη και υπογραφή ιδιωτικού συμφωνητικού:** Το μισθωτήριο είναι το βασικό νομικό εργαλείο του ιδιοκτήτη. Υπογράφεται πριν από κάθε πληρωμή και περιλαμβάνει πλήρη στοιχεία, καθορισμό χρήσης του ακινήτου, δικαιώματα, υποχρεώσεις, ρήτρες καθυστέρησης και όρους παράδοσης. Η ηλεκτρονική δήλωση στην ΑΑΔΕ δεν το αντικαθιστά. Το γραπτό έγγραφο είναι απαραίτητο σε κάθε δικαστική ενέργεια.
3. **Ενεργειακό Πιστοποιητικό (ΠΕΑ):** Το Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης είναι υποχρεωτικό πριν από τη διάθεση του ακινήτου στην αγορά. Χωρίς αυτό, το μισθωτήριο δεν είναι νόμιμο και κινδυνεύει να ακυρωθεί. Πολλές καταγγελίες αφορούν περιπτώσεις όπου το ΠΕΑ εκδόθηκε… μετά την εγκατάσταση του ενοικιαστή, γεγονός που εκθέτει τον ιδιοκτήτη.
4. **Δήλωση στο Taxisnet:** Η δήλωση μίσθωσης στο Taxisnet πρέπει να γίνει εντός του επόμενου μηνός από την έναρξη της μίσθωσης. Με αυτό το βήμα «κλειδώνει» η μίσθωση, διασφαλίζεται φορολογικά ο ιδιοκτήτης και ο ενοικιαστής αποκτά νόμιμη πρόσβαση σε παροχές (ρεύμα, κ.λπ.). Χωρίς τη δήλωση, η μίσθωση θεωρείται ανύπαρκτη.
5. **Πρώτα ρεύμα – μετά κλειδιά:** Αυτός είναι ο κανόνας που προστατεύει τους ιδιοκτήτες από εκατοντάδες περιπτώσεις απάτης. Ο ενοικιαστής πρέπει πρώτα να συνδέσει το ρεύμα στο δικό του όνομα και μετά να λάβει τα κλειδιά. Αν παραδώσετε κλειδιά με ενεργή παροχή στο δικό σας όνομα, κινδυνεύετε ακόμη και με κατηγορίες ρευματοκλοπής, σε περίπτωση παράνομης επανασύνδεσης.

**Τα 5 αυστηρά «ΜΗ» στις νέες μισθώσεις:**

Η ΠΟΜΙΔΑ επισημαίνει ότι ο ιδιοκτήτης δεν πρέπει ποτέ να δεχθεί προκαταβολή ενοικίου ή εγγύηση χωρίς να έχει προηγηθεί η υπογραφή μισθωτηρίου, καθώς δεν υπάρχει καμία νομική κάλυψη. Προειδοποιεί επίσης να μην παραδίδονται ποτέ κλειδιά πριν ο νέος ενοικιαστής συνδέσει το ρεύμα με δική του σύμβαση. Πολλά περιστατικά ρευματοκλοπής έχουν προκαλέσει τεράστια προβλήματα σε ιδιοκτήτες επειδή παρέδωσαν κλειδιά ενώ η παροχή ήταν στο όνομά τους.

Το ίδιο ισχύει για παροχές φυσικού αερίου και τηλεφωνίας: όλες πρέπει να μεταφέρονται στον μισθωτή πριν την παράδοση του ακινήτου. Η εμπειρία δείχνει ότι όποιος νοικιάζει ακίνητο με ενεργές παροχές στο δικό του όνομα κινδυνεύει να βρεθεί υπόλογος για χρέη που δεν δημιούργησε.

Συγκεκριμένα, η ΠΟΜΙΔΑ συστήνει:

1. **ΜΗ** λάβετε ποτέ προκαταβολή πριν υπάρξει γραπτό μισθωτήριο. Είναι η μεγαλύτερη παγίδα. Χωρίς έγγραφο, μπορεί να βρεθείτε αντιμέτωποι με διεκδικήσεις, ενώ ο ενοικιαστής μπορεί να αρνηθεί την εγκατάσταση χωρίς καμία υποχρέωση.
2. **ΜΗ** νοικιάζετε σε άτομα που αποφεύγουν να δώσουν πλήρη στοιχεία. Τα ελλιπή στοιχεία αποτελούν κόκκινη σημαία. Πολλές υποθέσεις «ενοικιαστών φαντασμάτων» ξεκίνησαν από κάποιον που δεν έδινε ΑΦΜ ή έδινε στοιχεία… τρίτου προσώπου.
3. **ΜΗ** νοικιάζετε σε αλλοδαπό χωρίς έλεγχο της άδειας παραμονής. Το μισθωτήριο πρέπει να αναγράφει την ισχύουσα άδεια παραμονής. Αν λήξει και δεν ανανεωθεί, ο ιδιοκτήτης μπορεί να εμπλακεί σε διαδικασίες που δεν του αναλογούν.
4. **ΜΗ** δώσετε ποτέ κλειδιά χωρίς σύμβαση ρεύματος. Όπως αναφέρει ο ΔΕΔΔΗΕ, ιδιοκτήτες βρίσκονται υπόλογοι για ρευματοκλοπές που έγιναν από τον ενοικιαστή, επειδή παρέδωσαν κλειδιά ενώ η παροχή ήταν στο δικό τους όνομα.
5. **ΜΗ** παραδίδετε ποτέ ακίνητο με ενεργές παροχές στο όνομα του ιδιοκτήτη. Ρεύμα, φυσικό αέριο, τηλέφωνο — όλα πρέπει να μεταφερθούν στον ενοικιαστή. Διαφορετικά, κάθε οφειλή ή παράβαση επιστρέφει σε εσάς.

**Πέρα από τις “5 + 5” οδηγίες: Οδηγός για μακροχρόνιες σχέσεις ιδιοκτήτη–ενοικιαστή!**

Εκτός από τις «5 + 5 χρυσές οδηγίες», η ΠΟΜΙΔΑ παραθέτει και ένα πλαίσιο κανόνων που πρέπει να εφαρμόζουν οι ιδιοκτήτες σε κάθε μίσθωση. Το πρώτο και θεμελιώδες τμήμα αφορά την καταλληλότητα και την ασφάλεια του μισθίου.

* **Μισθωτήριο:** Πάντα γραπτό ιδιωτικό συμφωνητικό, με πλήρη στοιχεία ιδιοκτήτη και ενοικιαστή, ΑΦΜ, χρήση ακινήτου, διάρκεια και ακριβές μίσθωμα. Η ηλεκτρονική δήλωση στην ΑΑΔΕ δεν είναι μισθωτήριο, είναι μόνο πληροφοριακή. Για σοβαρές μισθώσεις, το κείμενο το συντάσσει δικηγόρος του ιδιοκτήτη, όχι ο μισθωτής.
* **Διάρκεια – χρήση:** Οι μισθώσεις κατοικιών και οι νέες επαγγελματικές έχουν ελάχιστη τριετία, ακόμη κι αν αναγράφεται μικρότερη διάρκεια. Η χρήση πρέπει να αναφέρεται συγκεκριμένα (κύρια κατοικία, γραφείο, κατάστημα κ.λπ.) και, ειδικά για υγειονομικού ενδιαφέροντος, να ελέγχονται άδειες και πολεοδομικές ρυθμίσεις.
* **Μίσθωμα:** Συμφωνείται ελεύθερα, αλλά πάντα αναγράφεται στο συμβόλαιο το πραγματικό ποσό, ποτέ «σπασμένο». Στις επαγγελματικές μισθώσεις επιβάλλεται και το ψηφιακό τέλος 3,6%. Καλύτερα ένα ελαφρώς χαμηλότερο, ρεαλιστικό μίσθωμα με έναν καλό ενοικιαστή, παρά ένα «φουσκωμένο» ποσό που θα καταλήξει σε ένα άδειο ακίνητο.
* **Ηλεκτρονική υποβολή:** Ο εκμισθωτής υποβάλλει τη δήλωση μίσθωσης στην πλατφόρμα της ΑΑΔΕ μέχρι το τέλος του επόμενου μήνα από την έναρξη και φυλάσσει την απόδειξη. Η λύση της μίσθωσης δηλώνεται ηλεκτρονικά μόνο αφού ο ιδιοκτήτης παραλάβει τα κλειδιά.
* **Ασφάλιση:** Το ακίνητο πρέπει να είναι ασφαλισμένο από την πρώτη ημέρα, τουλάχιστον για φωτιά, πλημμύρα και σεισμό. Η ασφάλιση προστατεύει την περιουσία και προσφέρει έκπτωση 20% στον ΕΝΦΙΑ της κατοικίας.
* **Σχέση με ενοικιαστή:** Πριν προβείτε σε εξώδικα και δικαστήρια, εξαντλήστε κάθε δυνατότητα συνεννόησης. Η μίσθωση είναι μια διαρκής σχέση, ειδικά στην περίπτωση κατοικίας. Όσο πιο καθαρή η επικοινωνία από την αρχή, τόσο μικρότερη η πιθανότητα σύγκρουσης.
* **Κοινόχρηστα:** Ο ιδιοκτήτης πρέπει να διατηρεί επαφή με τον διαχειριστή της πολυκατοικίας και να ενημερώνεται για τυχόν υπόλοιπα του ενοικιαστή. Νομικά, στο τέλος, ο συνιδιοκτήτης κινδυνεύει να κληθεί να πληρώσει τα χρέη του μισθωτή προς την πολυκατοικία.
* **Ρεύμα – ΔΕΔΔΗΕ:** Πάντα το ρεύμα στο όνομα του ενοικιαστή πριν δοθούν τα κλειδιά. Αν η παροχή είναι κομμένη, προηγείται νέα σύμβαση προμήθειας από τον μισθωτή και στη συνέχεια η παράδοση χρήσης. Διαφορετικά, ο ιδιοκτήτης κινδυνεύει να εμπλακεί ακόμη και σε υπόθεση ρευματοκλοπής.
* **ΕΥΔΑΠ:** Η παροχή νερού παραμένει στο όνομα του ιδιοκτήτη, γι’ αυτό είναι απαραίτητο να ελέγχει συστηματικά τους λογαριασμούς. Στο μισθωτήριο αναγράφονται ο αριθμός παροχής και ο αριθμός μετρητή, ώστε να μπορεί να παρακολουθεί αν οι λογαριασμοί πληρώνονται.
* **Φυσικό αέριο:** Η σύμβαση πρέπει να είναι πάντα στο όνομα του ενοικιαστή. Ο ιδιοκτήτης πρέπει να διατηρεί τον κωδικό πελάτη στο συμβόλαιο, ώστε να μπορεί να ενημερώνεται για τυχόν οφειλές.