Βραχυχρόνιες Μισθώσεις: Η Χρυσή Ευκαιρία που Μεταμορφώνει την Αγορά Ακινήτων και η Στεγαστική Πολιτική

Η αγορά βραχυχρόνιων μισθώσεων στην Ελλάδα έχει πλέον εδραιωθεί, προσφέροντας σημαντική ώθηση στην αγορά ακινήτων, τον κατασκευαστικό κλάδο και τη γενικότερη άνοδο των αξιών. Σε πολλές περιοχές της Αθήνας, αυτή η δραστηριότητα έχει αναδιαμορφώσει τον οικονομικό και κοινωνικό χάρτη, δημιουργώντας νέες εμπορικές ζώνες και θέσεις εργασίας, ενώ αποτελεί αναπόσπαστο κομμάτι του σύγχρονου τουριστικού μοντέλου. Για πολλούς ιδιοκτήτες, η διάθεση ακινήτων μέσω πλατφορμών βραχυχρόνιας μίσθωσης αποτελεί βασική πηγή εισοδήματος.

Ωστόσο, η βραχυχρόνια μίσθωση, αν και όχι ο μοναδικός παράγοντας, συμβάλλει στη μείωση της διαθεσιμότητας ακινήτων για μακροχρόνια μίσθωση, οδηγώντας σε άνοδο των ενοικίων και επιβάρυνση του κόστους στέγασης. Σύμφωνα με την έκθεση του Οικονομικού Πανεπιστημίου Αθηνών, μόλις το 0,4%-1% των κατοικιών είναι αποκλειστικά για βραχυχρόνια μίσθωση.

**Το προφίλ των ιδιοκτητών και της αγοράς**

Έρευνα του Οικονομικού Πανεπιστημίου Αθηνών αποκαλύπτει ότι το 81,4% των καταχωρίσεων βραχυχρόνιας μίσθωσης στην Ελλάδα ανήκει σε ιδιώτες και το 18,6% σε νομικά πρόσωπα. Στην Αττική, το ποσοστό των ιδιωτών είναι 61,4%, ενώ στην υπόλοιπη χώρα ανέρχεται στο 87,7%. Η αγορά χαρακτηρίζεται από υψηλό βαθμό «ατομικής» δραστηριοποίησης, με το 94% των οικοδεσποτών να είναι ιδιώτες με μία κυρίως καταχώριση. Το 2024, το 79% των καταχωρίσεων ανήκε σε ιδιώτες, εκ των οποίων το 98,1% διέθετε έως δύο καταχωρίσεις. Συνολικά, καταγράφονται 60.843 ιδιώτες οικοδεσπότες έναντι 3.583 νομικών προσώπων. Η κατανομή υποδηλώνει έντονη κατακερματισμένη ιδιοκτησία στους ιδιώτες, ενώ στα νομικά πρόσωπα παρατηρείται μεγαλύτερη συγκέντρωση. Το μέσο ακαθάριστο εισόδημα ανά καταχώριση ιδιώτη είναι 47% χαμηλότερο σε σχέση με τα νομικά πρόσωπα, επιβεβαιώνοντας τον συμπληρωματικό χαρακτήρα της δραστηριότητας. Για το 2023, τα μέσα μεικτά έσοδα ιδιώτη οικοδεσπότη ανήλθαν σε 7.533 ευρώ ετησίως.

**Δημόσια Έσοδα και Οικονομική Ανάπτυξη**

Η οικονομία διαμοιρασμού έχει ενισχύσει σημαντικά τα δημόσια έσοδα, με τους εισπραχθέντες φόρους να φτάνουν τα 68 εκατ. ευρώ το 2017, 176 εκατ. ευρώ το 2018 και περίπου 200 εκατ. ευρώ το 2019. Ο τζίρος της οικονομίας διαμοιρασμού από τον Ιούνιο 2018 έως τον Μάιο 2019 έφτασε τα 1,15 δισ. ευρώ, ενώ η συνολική αγορά έφτασε τα 3,3 δισ. ευρώ το 2022, παρουσιάζοντας σταθερή ανοδική πορεία. Τα δημοσιονομικά έσοδα ανήλθαν σε περίπου 544 εκατ. ευρώ το 2022, 830 εκατ. ευρώ το 2023 και 860 εκατ. ευρώ το 2024.

**Δυναμική στις Κορυφαίες Περιοχές της Αθήνας**

Στον Δήμο Αθηναίων, οι εγγραφές ολόκληρων διαμερισμάτων σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης ανέρχονται σήμερα σε 13.293, παρουσιάζοντας σταθερή αύξηση. Στις κορυφαίες περιοχές, το σύνολο των εγγεγραμμένων καταλυμάτων φτάνει τα 9.596 ακίνητα, αυξημένο κατά 54,23% σε σχέση με τον Φεβρουάριο 2023. Το εμπορικό τρίγωνο της Αθήνας καταγράφει 2.773 ενεργές καταχωρίσεις, ενώ ακολουθεί η περιοχή Κουκάκι – Μακρυγιάννη με 1.324 ακίνητα. Αύξηση παρατηρείται σχεδόν σε όλες τις κεντρικές περιοχές της πόλης.

**Νέοι Κανόνες και Τεχνικές Προδιαγραφές**

Ο Ν. 5170/2025 θεσπίζει ελάχιστες λειτουργικές και ασφαλιστικές προδιαγραφές για τα καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης, όπως φυσικός φωτισμός, επαρκής αερισμός, ασφάλιση αστικής ευθύνης και ανιχνευτές καπνού. Αυτές οι προδιαγραφές αναμένεται να αναβαθμίσουν την ποιότητα της βραχυχρόνιας μίσθωσης, ενισχύοντας τον κλάδο και μειώνοντας φαινόμενα αδιαφάνειας.

**Απαγόρευση Νέων Εγγραφών και Στεγαστική Πίεση**

Ο Ν. 5162/2024 απαγορεύει την εγγραφή νέου ΑΜΑ για ακίνητα που δεν είχαν καταχωριστεί έως 31/12/2024, στις κεντρικές περιοχές του Δήμου Αθηναίων, μέτρο που επεκτείνεται και για το 2026. Ωστόσο, αυτό το μέτρο δεν αντιμετωπίζει ουσιαστικά το πρόβλημα του κόστους στέγασης, καθώς επηρεάζει ένα περιορισμένο τμήμα του στεγαστικού αποθέματος. Ένα κίνητρο για τους ιδιοκτήτες είναι ο μηδενικός φορολογικός συντελεστής για όσους επιστρέψουν στη μακροχρόνια μίσθωση, αν και η επίδραση αναμένεται περιορισμένη στα αστικά κέντρα με υψηλή τουριστική ζήτηση.

**Φορολογικές Υποχρεώσεις**

Φυσικά πρόσωπα με έως 2 ακίνητα που μισθώνονται επιπλωμένα, χωρίς πρόσθετες υπηρεσίες, αντιμετωπίζουν το εισόδημα ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία, χωρίς ΦΠΑ. Φυσικά πρόσωπα με 3 ή περισσότερα ακίνητα ή νομικά πρόσωπα, η δραστηριότητα θεωρείται επιχειρηματική, υπάγεται σε ΦΠΑ 13% και απαιτεί τήρηση βιβλίων.

**Οι Νέοι Κανόνες και το Πρόβλημα της Στέγασης**

Οι νέοι κανόνες, ενώ θέτουν ένα σαφές πλαίσιο λειτουργίας, δεν μπορούν να λειτουργήσουν ως ουσιαστικό ανάχωμα στο αυξανόμενο κόστος στέγασης ή να ενισχύσουν τη διαθεσιμότητα ακινήτων στις μακροχρόνιες μισθώσεις. Αντιθέτως, ενισχύουν την επιχειρηματική ανάπτυξη του κλάδου. Τα πρόσθετα έσοδα από τους νέους κανόνες θα μπορούσαν να αξιοποιηθούν στη χρηματοδότηση ενός ολοκληρωμένου σχεδίου στεγαστικής πολιτικής.

**Δήμος Αθηναίων: Βραχυχρόνιες Μισθώσεις vs. Κενές Κατοικίες**

Στον Δήμο Αθηναίων, καταγράφονται 13.293 κατοικίες στη βραχυχρόνια μίσθωση, ενώ την ίδια στιγμή 117.137 κατοικίες έχουν δηλωθεί ως κενές. Το μεγαλύτερο ποσοστό των κενών κατοικιών αφορά μικρές κατοικίες, ιδανικές για νέους και φοιτητές, γεγονός που υπογραμμίζει την ένταση της στεγαστικής κρίσης.

**Το Παράδειγμα της Νέας Υόρκης**

Με την εφαρμογή του Νόμου Local Law 18 (LL18) τον Σεπτέμβριο του 2023, η Νέα Υόρκη απαγόρευσε την ενοικίαση ολόκληρων κατοικιών για λιγότερες από 30 ημέρες. Αυτό οδήγησε σε κατάρρευση των καταχωρίσεων βραχυχρόνιας μίσθωσης, όμως τα ενοίκια δεν μειώθηκαν, ενώ η ξενοδοχειακή αγορά κατέγραψε σημαντική άνοδο. Η απαγόρευση δεν αύξησε τη διαθεσιμότητα κατοικιών για μακροχρόνια μίσθωση ούτε αντιμετώπισε τις αιτίες της στεγαστικής κρίσης.

**Στεγαστική Πολιτική από τα Έσοδα της Βραχυχρόνιας Μίσθωσης**

Τα περίπου 860 εκατ. ευρώ ετήσια δημοσιονομικά έσοδα από τον κλάδο μπορούν να χρηματοδοτήσουν μια ολοκληρωμένη στεγαστική πολιτική. Συγκεκριμένα, μπορούν να δημιουργηθούν 16.000 νέες φοιτητικές κλίνες ή 28.667 νέες κοινωνικές κατοικίες σε βάθος τετραετίας, καθώς και ένα πρόγραμμα ανακαίνισης για πραγματικά κλειστές κατοικίες, ενισχύοντας την προσβασιμότητα και την ισορροπία της στεγαστικής αγοράς.