Στεγαστική κρίση: Η Ελλάδα μελετά ευρωπαϊκά μοντέλα για συγκράτηση των ενοικίων

Η κυβέρνηση στρέφει το βλέμμα της στην Ευρώπη, αναζητώντας λύσεις εναρμονισμένες με τα ευρωπαϊκά πρότυπα για την αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης και της «φωτιάς» που έχουν ανάψει τα ενοίκια. Αντί για μέτρα «έκτακτης ανάγκης», όπως το πάγωμα συμβολαίων ή ο κρατικός καθορισμός τιμών, η χώρα εξετάζει μοντέλα που εφαρμόζονται με επιτυχία σε άλλες ευρωπαϊκές χώρες, με στόχο τη συγκράτηση του κόστους στέγασης χωρίς να πλήττεται η ελεύθερη αγορά.

Το πρόβλημα των αυξημένων ενοικίων δεν περιορίζεται πλέον σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη, αλλά εξαπλώνεται ραγδαία σε όλες τις μεγάλες πόλεις. Η άνθηση του τουρισμού και οι βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb επιδεινώνουν περαιτέρω την κατάσταση, οδηγώντας σε εκτοπισμό μόνιμων κατοίκων από ολόκληρες γειτονιές. Το οικονομικό επιτελείο μελετά ευρωπαϊκές πρακτικές, εξετάζοντας διάφορα σενάρια, ακόμα και την επιβολή πλαφόν σε περιοχές όπου οι τιμές έχουν εκτοξευθεί. Ωστόσο, η επιλογή αυτή θεωρείται νομικά και πολιτικά περίπλοκη, καθώς η κρατική παρέμβαση στον καθορισμό ανώτατης τιμής ερμηνεύεται ως περιορισμός της ελευθερίας των συμβάσεων και παρέμβαση στον μηχανισμό της αγοράς.

Η κατάσταση για τα νοικοκυριά είναι ασφυκτική. Η στέγαση έχει αναδειχθεί στον πλέον ακριβό «λογαριασμό» της καθημερινότητας και σε πρωταρχική αιτία οικονομικής πίεσης. Σύμφωνα με στοιχεία της Eurostat, ο μέσος ενοικιαστής στην Ελλάδα διαθέτει πλέον πάνω από το 35% του εισοδήματός του για στέγη, ποσοστό που αγγίζει το 19,2% κατά μέσο όρο στην Ε.Ε. Για πολλούς εργαζόμενους, το ενοίκιο απορροφά σχεδόν τον μισό μισθό, αφήνοντας ελάχιστο περιθώριο για τα υπόλοιπα έξοδα διαβίωσης. Οι τιμές των ενοικίων αυξάνονται με ρυθμό άνω του 6% ετησίως, ενώ η απόσταση μεταξύ εισοδημάτων και κόστους στέγασης διευρύνεται συνεχώς.

**Ευρωπαϊκά μοντέλα για την ανάσχεση της ανόδου**

Μπροστά στην ανεξέλεγκτη πορεία της αγοράς, η ελληνική κυβέρνηση εξετάζει την υιοθέτηση μέτρων που έχουν αποδειχθεί αποτελεσματικά στην Ευρώπη. Στο Παρίσι, τη Βαρκελώνη και το Βερολίνο, εφαρμόζονται μηχανισμοί «ενοικίου αναφοράς». Οι αρμόδιες δημοτικές αρχές συλλέγουν δεδομένα για τα πραγματικά ενοίκια ανά περιοχή, μέγεθος και παλαιότητα ακινήτου, καθορίζοντας ένα μέσο ποσό που λειτουργεί ως ανώτατο όριο τιμών. Στη Γαλλία, το ενοίκιο δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει τον μέσο όρο, ενώ στη Γερμανία οι αυξήσεις σε υφιστάμενες μισθώσεις δεν επιτρέπεται να υπερβαίνουν το τοπικό επίπεδο, αποτρέποντας έτσι τις ακραίες αυξήσεις χωρίς να «παγώνει» η αγορά.

Η Γερμανία έχει θεσπίσει αυστηρούς κανόνες που συνδέουν το ύψος των ενοικίων με τις τοπικές τιμές. Στις νέες μισθώσεις, το ενοίκιο δεν μπορεί να ξεπερνά το 10% σε σχέση με παρόμοια ακίνητα στην ίδια περιοχή, ενώ σε υφιστάμενες συμβάσεις, οι αυξήσεις δεν υπερβαίνουν το 15% εντός τριετίας. Το Βερολίνο εφάρμοσε προσωρινό «πάγωμα ενοικίων» για τον περιορισμό της κερδοσκοπίας, μέτρο που απέδωσε, αλλά κρίθηκε δύσκολο να διατηρηθεί μακροπρόθεσμα. Στη Γαλλία, το μοντέλο Encadrement des Loyers εφαρμόζεται ήδη στο Παρίσι, τη Λυών και τη Λιλ, θέτοντας ανώτατα όρια ανάλογα με την περιοχή και την παλαιότητα του ακινήτου. Το Δήμο Παρισιού αναφέρει μείωση των τιμών κατά 5% έως 13% σε ορισμένες κατηγορίες κατοικιών, αποδεικνύοντας ότι ακόμη και μια ήπια ρύθμιση μπορεί να είναι αποτελεσματική.

Παρόμοια, η Ιρλανδία έχει περιορίσει τις αυξήσεις στα ήδη κατοικούμενα σπίτια στο 2% ετησίως, ενώ από το 2026 οι νέες μισθώσεις θα μπορούν να αναπροσαρμόζονται περισσότερο, με σκοπό την ενίσχυση των επενδύσεων. Στην Ισπανία, και ειδικότερα στην Καταλονία, ισχύουν δείκτες αναφοράς σε 140 δήμους, με στόχο οι τιμές να μην υπερβαίνουν συγκεκριμένα όρια. Η Πορτογαλία έχει θεσπίσει ανώτατο όριο 2% για νέες συμβάσεις που διαδέχονται παλαιές μισθώσεις, ενώ στην Ιταλία τα ενοίκια καθορίζονται με συμφωνίες μεταξύ ιδιοκτητών, ενοικιαστών και δημοτικών αρχών, λαμβάνοντας υπόψη την περιοχή, την κατάσταση του κτιρίου και την ενεργειακή του απόδοση.

**Προτάσεις για την ελληνική αγορά**

Η Ελλάδα στερείται ακόμη ενός μηχανισμού ελέγχου ή «ενοικίου αναφοράς». Η κυβέρνηση αποφεύγει μια κρατική παρέμβαση που θα μπορούσε να θεωρηθεί αντικίνητρο για τους ιδιοκτήτες, αλλά προωθεί ένα σύνολο κινήτρων και περιορισμών με σκοπό την αύξηση της προσφοράς και τη συγκράτηση των τιμών.

Το σχέδιο περιλαμβάνει την επέκταση των περιορισμών στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, με νέα όρια όχι μόνο στο κέντρο της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης, αλλά και, με προσεκτικά βήματα, σε άλλους νησιωτικούς και χερσαίους τουριστικούς προορισμούς, όπως τα Χανιά. Υπάρχουν και πιο «τολμηρές» εισηγήσεις για τη θέσπιση τοπικών πλαφόν και ποσοστώσεων ανά δήμο, ώστε να περιοριστεί η περαιτέρω εκτίναξη των τιμών σε περιοχές όπου η τουριστική πίεση «πιέζει» τη μόνιμη κατοικία.

Επιπλέον, προετοιμάζεται ένα νέο πρόγραμμα ανακαίνισης και ενεργειακής αναβάθμισης παλαιών ακινήτων μέσω ΕΣΠΑ, με στόχο την επανένταξη χιλιάδων κλειστών σπιτιών στην αγορά. Στο ίδιο πλαίσιο εντάσσεται η αξιοποίηση περίπου 20.000 ακινήτων των τραπεζών, καθώς και των σχολαζουσών κληρονομιών, δηλαδή ακινήτων που παραμένουν ανεκμετάλλευτα λόγω νομικών εκκρεμοτήτων ή έλλειψης διαχειριστή.

Σε επόμενο στάδιο, αναμένεται να επεκταθεί το πρόγραμμα «Ανακαινίζω – Νοικιάζω», που παρέχει οικονομικά κίνητρα σε ιδιοκτήτες να διαθέσουν τα ακίνητά τους για μακροχρόνια μίσθωση, καθώς και η «Κοινωνική Αντιπαροχή». Η τελευταία προβλέπει συνεργασία Δημοσίου και ιδιωτών για την κατασκευή προσιτών κατοικιών σε δημόσια οικόπεδα ή ανενεργά κτίρια. Οι πρώτες κοινωνικές κατοικίες αναμένεται να παραδοθούν στα τέλη του 2026, ενώ το δεύτερο κύμα διαμερισμάτων από ιδιωτικές επενδύσεις θα ολοκληρωθεί έως το 2028. Από αυτά, τουλάχιστον το 30% θα παραμείνει στην κυριότητα του Δημοσίου και θα διατίθεται με χαμηλό μίσθωμα σε νέους και οικογένειες.