Τέλος στις «διπλές τιμές» ακινήτων: Η ΑΑΔΕ «βλέπει» τραπεζικά το πραγματικό τίμημα

Η εποχή των «διπλών τιμών» στις αγοραπωλησίες ακινήτων εκπνέει οριστικά. Η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ) δεν αρκείται πλέον στην τιμή που αναγράφεται στο συμβόλαιο, αλλά αξιοποιεί το τραπεζικό ίχνος για να διαπιστώσει το πραγματικό ποσό που άλλαξε χέρια. Σε περιπτώσεις που εντοπίζεται υψηλότερη καταβολή από αυτή που δηλώνεται, η ΑΑΔΕ προχωρά σε αναπροσαρμογή του φόρου και επιβολή προστίμων.

Πρόσφατη απόφαση της ΑΑΔΕ (848/2025) επιβεβαιώνει αυτή τη νέα πρακτική. Η απόφαση αφορά μεταβίβαση ακινήτου του 2008, όπου αν και στο συμβόλαιο είχε δηλωθεί η αντικειμενική αξία, η πραγματική πληρωμή ήταν σημαντικά υψηλότερη, όπως αποκαλύφθηκε από τις τραπεζικές κινήσεις. Συγκεκριμένα, ενώ το συμβόλαιο αναγραφόταν στα 383.815,99 ευρώ, το τραπεζικό αποτύπωμα έδειξε συνολική πληρωμή 650.000 ευρώ. Αυτή η διαφορά οδήγησε την ΑΑΔΕ στην επιβολή φόρου μεταβίβασης με βάση το πραγματικό τίμημα και προστίμου για ανακριβή δήλωση. Παρότι η υπόθεση πέρασε από διάφορα στάδια ελέγχου, συμπεριλαμβανομένης της απόρριψης ενδικοφανούς προσφυγής από τη ΔΕΔ, το Διοικητικό Εφετείο τελικά εφάρμοσε το ευμενέστερο μεταγενέστερο καθεστώς, περιορίζοντας το πρόστιμο στο 25% της αποκρυβείσας αξίας. Ωστόσο, η ουσία παραμένει: η φορολογική αλήθεια, όπως αποτυπώνεται στις τραπεζικές συναλλαγές, υπερισχύει της τυπικής αναγραφής στο συμβόλαιο.

Η απόφαση 848/2025 σηματοδοτεί μια νέα εποχή στην αγορά ακινήτων. Η ΑΑΔΕ πλέον διαθέτει τα εργαλεία για να ελέγχει, να συγκρίνει και να αμφισβητεί οποιοδήποτε συμβόλαιο δεν συνάδει με τις τραπεζικές κινήσεις. Η πρακτική του «άλλα στο χαρτί, άλλα στην τράπεζα» καθίσταται πλέον ανέφικτη, καθώς οι διασταυρώσεις στοιχείων, οι ηλεκτρονικές δηλώσεις και η πλήρης εικόνα των τραπεζικών λογαριασμών καθιστούν την απόκρυψη μεγαλύτερου τιμήματος εξαιρετικά δύσκολη.

Η παλιά τακτική της αναγραφής της αντικειμενικής αξίας στο συμβόλαιο και η συμφωνία του υπολοίπου «κάτω από το τραπέζι» – είτε μέσω μετρητών, είτε με παράλληλες μεταφορές, είτε με εισροές σε λογαριασμούς συγγενών, είτε με παλιές επιταγές και συμψηφισμούς – δεν μπορεί πλέον να σταθεί. Ακόμη και η προσπάθεια «θολώματος» του τραπεζικού ίχνους μέσω πολλαπλών μικρών λογαριασμών είναι αντιμετωπίσιμη. Σήμερα, με την υποχρεωτική χρήση τραπεζικών μέσων και τα αυστηρά πρόστιμα (που ξεκινούν από 10% και μπορούν να φτάσουν έως 500.000 ευρώ για ποσά εκτός τραπεζικού συστήματος), η απόκρυψη γίνεται επικίνδυνη, ακριβή και σχεδόν αδύνατη.

Η ΑΑΔΕ έχει ήδη ανοίξει ένα στοχευμένο μέτωπο στις μεταβιβάσεις ακινήτων, ελέγχοντας χιλιάδες συμβόλαια. Οι διαφορές τιμήματος αποτελούν έναν από τους συχνότερους λόγους επανεξέτασης φακέλων. Η πάγια νομολογία πλέον είναι ξεκάθαρη: το συμβόλαιο είναι ένα στοιχείο, αλλά όταν οι τραπεζικές κινήσεις δείχνουν διαφορετική πραγματικότητα, τότε η τράπεζα «μιλάει» την αλήθεια. Η πραγματική τιμή θεωρείται πλέον αυτή που αποτυπώνεται στον τραπεζικό λογαριασμό, όχι αυτή που αναγράφεται στο συμβολαιογραφικό έγγραφο.