Golden Visa & Airbnb: Πώς δύο επενδυτικά μοντέλα αναδιαμορφώνουν την αγορά ακινήτων και τα ενοίκια
Ανάλυση των επιπτώσεων των προγραμμάτων για ξένους επενδυτές και των πλατφορμών βραχυχρόνιων μισθώσεων στην άνοδο των τιμών και τη σπανιότητα κατοικίας.
Η αγορά κατοικίας και τα ενοίκια στην Ελλάδα έχουν υποστεί δραματικές αλλαγές την τελευταία πενταετία, με τις τιμές στην Αθήνα και τη Θεσσαλονίκη να εκτοξεύονται έως και 40%. Η αναζήτηση στέγης έχει μετατραπεί σε σισύφειο έργο για νέους και οικογένειες, καθώς τα διαμερίσματα προσιτών τιμών έχουν σχεδόν εξαφανιστεί. Πρωταγωνιστές αυτής της ανατροπής θεωρούνται δύο δυνάμεις που σημάδεψαν την μεταμνημονιακή περίοδο: το πρόγραμμα Golden Visa και το φαινόμενο Airbnb. Και οι δύο προσελκύουν κεφάλαια και εισοδήματα, αλλά με διακριτές επιπτώσεις στην αγορά. Το ερώτημα παραμένει: ποιος από τους δύο παράγοντες επιβαρύνει περισσότερο τα ενοίκια και την πρόσβαση σε κατοικία;
Η Golden Visa, που τέθηκε σε εφαρμογή το 2013, με στόχο την προσέλκυση ξένων επενδύσεων μέσω αγοράς ακινήτων, έχει εισφέρει άνω των 5 δισεκατομμυρίων ευρώ στην ελληνική οικονομία. Κάθε συναλλαγή δημιουργεί άμεσα φορολογικά έσοδα, ενώ η ανανέωση της άδειας ανά πενταετία εξασφαλίζει συνεχή ροή δημοσίων εσόδων. Το 90% των ακινήτων που αγοράζονται από ξένους επενδυτές δεν χρησιμοποιείται για ιδιοκατοίκηση, αλλά διατίθεται στη μακροχρόνια μίσθωση, ενισχύοντας θεωρητικά την προσφορά.
Τα οφέλη από τη Golden Visa είναι πολλαπλά. Έχει συμβάλει στη μείωση των απούλητων ακινήτων, στην ανακαίνιση παλαιών κτιρίων και στην επανεκκίνηση επαγγελμάτων που είχαν πληγεί από την κρίση. Ειδικά το 2024, εκδόθηκαν πάνω από 5.000 νέες άδειες, με την Αθήνα, τη Γλυφάδα, τη Θεσσαλονίκη και την Κρήτη να πρωτοστατούν. Οι συναλλαγές επικεντρώνονται σε ακίνητα άνω των 400.000 ευρώ, αποφεύγοντας έτσι τον άμεσο ανταγωνισμό με τη μεσαία κατηγορία κατοικίας. Επίσης, η ανακαίνιση εγκαταλελειμμένων κτιρίων έχει αναζωογονήσει γειτονιές όπως το Κουκάκι, η Κυψέλη και ο Πειραιάς, δημιουργώντας νέες εστίες οικονομικής δραστηριότητας.
Ωστόσο, πριν την αύξηση των ορίων επένδυσης, υπήρξε μια περίοδος όπου η Golden Visa επηρέασε την αγορά μεσαίας κατοικίας, καθώς κάποια από αυτά τα ακίνητα αξιοποιήθηκαν για βραχυχρόνιες μισθώσεις ή για τη στέγαση ξένων εργαζομένων. Με την αύξηση των ορίων από τα 250.000 στα 500.000 ευρώ (και στα 800.000 ευρώ σε ζώνες υψηλής ζήτησης), το πρόγραμμα άλλαξε εστίαση, κατευθυνόμενο σε ακίνητα υψηλότερης αξίας και σε παλιά κτίρια που μετατρέπονται σε κατοικίες ή τουριστικές μονάδες – επενδύσεις που δύσκολα θα πραγματοποιούνταν χωρίς αυτό το κίνητρο.
Παρά τις θετικές πτυχές, η Golden Visa συνέβαλε στην άνοδο των τιμών πώλησης σε περιοχές υψηλής ζήτησης, ιδιαίτερα σε πολυτελή ακίνητα. Αυτό, αν και δεν επηρεάζει άμεσα την αγορά ενοικίων, ωθεί τις γενικές αξίες προς τα πάνω και αλλάζει τις προσδοκίες των πωλητών. Επιπλέον, η συγκέντρωση επενδύσεων σε συγκεκριμένες περιοχές δημιουργεί χωρικές ανισορροπίες.
Στον αντίποδα, το Airbnb εξελίχθηκε σε ένα φαινόμενο με πολύ πιο άμεση κοινωνική επίδραση. Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις έφεραν ρευστότητα, ενίσχυσαν τον τουρισμό και προσέφεραν διέξοδο σε χιλιάδες μικροϊδιοκτήτες. Τα δηλωμένα έσοδα για το 2024 ξεπέρασαν τα 900 εκατομμύρια ευρώ, με εκτιμώμενη πραγματική δραστηριότητα άνω του 1,5 δισεκατομμυρίου ευρώ, καθώς ένα μέρος των συναλλαγών γίνεται εκτός πλατφόρμας.
Η αρνητική συνέπεια του Airbnb είναι η μαζική μετατροπή μικρών και μεσαίων διαμερισμάτων σε τουριστικά καταλύματα, περιορίζοντας δραστικά τη διαθεσιμότητα κατοικιών για μόνιμη μίσθωση. Πόλεις όπως η Αθήνα, η Θεσσαλονίκη, τα Χανιά και το Ηράκλειο βλέπουν χιλιάδες διαμερίσματα να αποσύρονται από την αγορά, οδηγώντας σε ραγδαία άνοδο των ενοικίων. Σύμφωνα με στοιχεία, τα ενοίκια αυξήθηκαν έως και 40% την τελευταία πενταετία, με τη μέση ζητούμενη τιμή να σημειώνει αύξηση 7,2% μόνο το 2025, ενώ η διαθεσιμότητα μειώθηκε σημαντικά.
Ενώ τα θετικά του Airbnb περιλαμβάνουν τη διάχυση εισοδήματος και την τόνωση τοπικών κοινωνιών, η απουσία κανόνων και ελέγχων έχει δημιουργήσει προβλήματα φοροδιαφυγής και αλλοίωσης του αστικού ιστού. Η μετατροπή πολυκατοικιών σε μικρά ξενοδοχεία προκαλεί εντάσεις και ζητήματα ασφάλειας.
Η εικόνα στην αγορά ακινήτων παρουσιάζει δύο παράλληλες πραγματικότητες: η Golden Visa ωθεί προς τα πάνω τις τιμές πώλησης, ενώ το Airbnb πιέζει τα ενοίκια και τη διαθεσιμότητα.