Ξένοι ιδιοκτήτες στο στόχαστρο της ΑΑΔΕ για αδήλωτα εισοδήματα από ακίνητα

Η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ) έχει σημάνει συναγερμό για αδήλωτα εισοδήματα από ενοικιάσεις ακινήτων σε δημοφιλείς τουριστικές περιοχές και αστικά κέντρα της χώρας. Στο «κάδρο» βρίσκονται εκατοντάδες ξένοι ιδιοκτήτες, κυρίως πολίτες χωρών της Ευρωπαϊκής Ένωσης και των Βαλκανίων, οι οποίοι εκμεταλλεύονται κατοικίες και εξοχικά σε δημοφιλείς προορισμούς όπως η Κρήτη, οι Κυκλάδες, η Χαλκιδική, η Αθήνα και η Θεσσαλονίκη. Οι εν λόγω ιδιοκτήτες αποκομίζουν σημαντικά έσοδα από βραχυχρόνιες ή μακροχρόνιες μισθώσεις, χωρίς όμως να δηλώνουν ούτε ένα ευρώ στην εφορία.

Το φαινόμενο έχει αποκτήσει ιδιαίτερες διαστάσεις, ωθώντας την ΑΑΔΕ να αξιοποιήσει ένα ευρύ δίκτυο ηλεκτρονικών διασταυρώσεων. Η Αρχή χρησιμοποιεί δεδομένα από διεθνείς πλατφόρμες ενοικίασης, όπως το Airbnb και το Booking, καθώς και το διεθνές σύστημα Common Reporting Standard (CRS) του ΟΟΣΑ για την αυτόματη ανταλλαγή φορολογικών πληροφοριών. Αυτές οι ενέργειες αποσκοπούν στο να «σπάσουν» ένα παράλληλο κύκλωμα αδήλωτης εκμετάλλευσης ακινήτων που λειτουργεί ανεξέλεγκτα τα τελευταία χρόνια.

Στην πλειονότητά τους, οι ξένοι επενδυτές, πολλοί εκ των οποίων είναι Γερμανοί, Πολωνοί, Ρουμάνοι, Βούλγαροι, Βέλγοι και Ολλανδοί, έχουν αγοράσει ακίνητα σε τουριστικές ζώνες, συχνά μέσω εταιρειών offshore ή με τη χρήση μεσολαβητών, καταχωρώντας τα στο όνομα Εταιρειών Περιορισμένης Ευθύνης (Ε.Π.Ε.). Με αυτό τον τρόπο, αποφεύγουν να δηλωθούν οι ίδιοι ως ιδιοκτήτες και να υποβάλουν φορολογική δήλωση στην Ελλάδα, ενώ ταυτόχρονα δεν αναφέρουν τα εισοδήματα από ενοικιάσεις, τα οποία σε δημοφιλείς προορισμούς μπορούν να ξεπερνούν τις 30.000 ευρώ ετησίως.

Η ΑΑΔΕ έχει ήδη διαπιστώσει δεκάδες τέτοιες περιπτώσεις και έχει ξεκινήσει στοχευμένους ελέγχους. Το σύστημα CRS λειτουργεί ουσιαστικά ως διεθνές «ραντάρ» φορολογικών στοιχείων, καθώς κάθε χώρα αποστέλλει και λαμβάνει δεδομένα για τραπεζικούς λογαριασμούς, μερίσματα και εισοδήματα που δηλώνονται ή κατατίθενται στο εξωτερικό. Αυτό επιτρέπει στην ελληνική πλευρά να εντοπίζει αλλοδαπούς που εισπράττουν ενοίκια από ελληνικά ακίνητα χωρίς να τα δηλώνουν, αλλά και Έλληνες που διατηρούν αδήλωτα εισοδήματα στο εξωτερικό.

Ωστόσο, η αποτελεσματικότητα της ανταλλαγής στοιχείων δεν είναι πάντα πλήρης. Κάποια κράτη εκτός Ε.Ε., ή αυτά με αδύναμες διοικητικές υποδομές, ενδέχεται να αποστέλλουν ελλιπή δεδομένα, επιτρέποντας σε ορισμένους επενδυτές να διατηρούν κρυφές ροές εσόδων. Παρόλα αυτά, η ελληνική φορολογική διοίκηση αξιοποιεί τα νέα ψηφιακά εργαλεία για να εντοπίζει περιπτώσεις φοροδιαφυγής μέσω διασταυρώσεων με τις βάσεις δεδομένων των πλατφορμών βραχυχρόνιας μίσθωσης, των δηλώσεων στο Μητρώο Ακινήτων και των στοιχείων της ΑΑΔΕ.

Ενδεικτικά, στην Κρήτη εντοπίστηκαν δεκάδες πολυτελείς κατοικίες που εκμισθώνονταν μέσω διεθνών πλατφορμών χωρίς καμία δήλωση στην ελληνική φορολογική αρχή. Αυτές οι κατοικίες ανήκουν σε ξένους υπηκόους που τις είχαν αποκτήσει μέσω εταιρειών εγκατεστημένων στη Βουλγαρία ή στην Κύπρο. Παρόμοια περιστατικά έχουν καταγραφεί σε δημοφιλείς τουριστικούς προορισμούς όπως η Μύκονος, η Σαντορίνη και η Χαλκιδική, όπου εκτιμάται φοροδιαφυγή δεκάδων χιλιάδων ευρώ ανά ακίνητο. Σε ορισμένες περιπτώσεις, τα ενοίκια καταβάλλονταν σε τραπεζικούς λογαριασμούς του εξωτερικού, γεγονός που δυσχέραινε την ιχνηλάτηση, αν και πλέον όχι αδύνατη.

Η φοροδιαφυγή από αδήλωτες μισθώσεις εκτιμάται σε δεκάδες εκατομμύρια ευρώ ετησίως, με τα ποσά να διοχετεύονται κυρίως σε «τουριστικά hotspots». Αυτή η πρακτική δημιουργεί στρεβλώσεις στις τιμές της αγοράς, καθώς οι ιδιοκτήτες που δεν αποδίδουν φόρους μπορούν να προσφέρουν ανταγωνιστικότερα ενοίκια ή υψηλότερες αποδόσεις, ασκώντας πίεση στις νόμιμες επιχειρήσεις βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Η νέα φάση των ελέγχων περιλαμβάνει στοχευμένες διασταυρώσεις για κάθε ξένο ΑΦΜ ή εταιρεία που διαθέτει ακίνητο στην Ελλάδα. Η ΑΑΔΕ ελέγχει εάν έχουν δηλωθεί τα ενοίκια στο έντυπο Ε2 και αν αυτά συμφωνούν με τις κρατήσεις που εμφανίζονται στις πλατφόρμες. Σε περιπτώσεις αποκλίσεων, επιβάλλεται πρόστιμο ίσο με το 100% του αδήλωτου φόρου, ενώ προβλέπεται και αναδρομική φορολόγηση έως πέντε έτη. Ήδη, αποστέλλονται ειδοποιήσεις προς ξένους ιδιοκτήτες μέσω της πλατφόρμας myAADE, με προθεσμία για την υποβολή διορθωτικών δηλώσεων.

Παράλληλα, προωθείται νομοθετική ρύθμιση για αυστηρότερη παρακολούθηση των ακινήτων που ανήκουν σε αλλοδαπούς. Η ρύθμιση θα επιβάλλει την υποχρεωτική εγγραφή στο Μητρώο Ιδιοκτησίας Ακινήτων για κάθε αλλοδαπό πρόσωπο ή εταιρεία που κατέχει περιουσία στην Ελλάδα, με αυτόματη διασύνδεση με το Taxis και το Εθνικό Κτηματολόγιο. Με αυτόν τον τρόπο, κάθε μεταβίβαση ή εκμετάλλευση ακινήτου θα παρακολουθείται ηλεκτρονικά, ενημερώνοντας αυτόματα τη φορολογική διοίκηση.