“Φάκελος” υψηλά ενοίκια: Γιατί εξελίσσεται σε διεθνές φαινόμενο;

Οι κάτοικοι του Βερολίνου, πάνω από τα τέσσερα πέμπτα των οποίων νοικιάζουν τα σπίτια τους, είχαν μια ασυνήθιστη ευκαιρία στις 26 Σεπτεμβρίου να εκτονώσουν την οργή τους για το αυξανόμενο κόστος της στέγασης.

Ένα δημοψήφισμα, την ίδια ημέρα με τις εθνικές και δημοτικές εκλογές της Γερμανίας, τους έδωσε τη δυνατότητα να εκφράσουν την άποψή τους για το αν η πόλη θα πρέπει στην ουσία να «απαλλοτριώσει» ορισμένες από τις μεγαλύτερες εταιρείες ακινήτων κατοικίας της Γερμανίας, επηρεάζοντας έως και 240.000 οικογένειες.

Η ψηφοφορία δεν ήταν δεσμευτική. Η καταμέτρηση του δημοψηφίσματος έδειξε ότι το 56,4% των ψηφοφόρων τάχθηκε υπέρ του μέτρου, ενώ το 39% ήταν αντίθετο. Η πρόταση, αν υιοθετηθεί, θα επηρεάσει περίπου το 15% των ενοικιαζόμενων διαμερισμάτων στην πόλη.

Ο αντίκτυπος της στην αγορά κατοικίας έχει ήδη αποτελέσματα. Στις 17 Σεπτεμβρίου δύο γιγαντιαίες εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητα, η Vonovia και μια εταιρεία που στοχεύει σε εξαγορά ύψους 19,1 δισ. ευρώ (22,5 δισ. δολάρια), η Deutsche Wohnen, δήλωσαν ότι θα πουλήσουν σχεδόν 15.000 διαμερίσματα στην πόλη έναντι 2,5 δισ. ευρώ.

Το παρουσίασαν ως μια φιλική χειρονομία. Αλλά ήταν παράλληλα μια ελαφρώς συγκαλυμμένη προσπάθεια να σταματήσουν να στερούνται τα κλειδιά των σπιτιών τους.

Το αποτέλεσμα του δημοψηφίσματος αποτελεί προειδοποίηση για τους θεσμικούς επενδυτές που επενδύουν σε κατοικίες στην Ευρώπη και την Αμερική.

Οι εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητα (REITS), οι εταιρείες επενδύσεων ιδιωτικών κεφαλαίων, οι ασφαλιστικές εταιρείες και τα συνταξιοδοτικά ταμεία βλέπουν την αγορά των ενοικιαζομένων μονοκατοικιών ως ένα σχετικά υψηλής απόδοσης αντιστάθμισμα έναντι του πληθωρισμού, το οποίο, κατά την διάρκεια της πανδημίας, δεν επηρεάστηκε καθόλου από τα lockdowns, σε αντίθεση με τα γραφεία και τα καταστήματα.

Όμως, το αν η στέγαση είναι προσιτή ή όχι σχετίζεται άμεσα με την πολιτική ευαισθησία. Στο Βερολίνο, τα ενοίκια έχουν περίπου διπλασιαστεί σε μια δεκαετία. Σε ολόκληρη την Ευρώπη η άνοδος τους έχει ξεπεράσει τις αυξήσεις των μισθών.

Στην Αμερική, όπου το ένα τέταρτο των ενοικιαστών πληρώνει περισσότερο από το μισό του εισοδήματός του στους ιδιοκτήτες, τα ενοίκια τον Ιούνιο αυξήθηκαν κατά 7,5% σε σύγκριση με πέρυσι, όταν αυξήθηκαν κατά 1,4%.

Οι μεγαλύτερες αυξήσεις σημειώθηκαν στο Φοίνιξ και το Λας Βέγκας, με αύξηση κατά 16,5% και 12,9%, αντίστοιχα, την ίδια χρονική περίοδο. Σε εθνικό επίπεδο είναι δύσκολο να επιρρίψει κανείς την ευθύνη για τις αυξήσεις των ενοικίων στους θεσμικούς επενδυτές.

Αλλά σε ορισμένες πόλεις όπου συγκεντρώνουν τα χαρτοφυλάκιά τους, οι απρόσωπες μεγαλοεταιρείες θεωρούνται όλο και περισσότερο μέρος του προβλήματος.

Τα μεγαλύτερα ονόματα είναι γνωστά. Η BlackRock και η διαχείριση περιουσιακών στοιχείων της JPMorgan Chase συγκαταλέγονται μεταξύ των αδηφάγων αγοραστών.

Η KKR, μια εταιρεία ιδιωτικών κεφαλαίων, δημιουργεί μια νέα οντότητα ιδιοκτητών μονοκατοικιών στην Αμερική. Τα ποσά που απαιτούνται αυξάνονται με ταχείς ρυθμούς.

Σύμφωνα με την μεσιτική εταιρεία οικιστικών ακινήτων Redfin, κατά το πρώτο εξάμηνο του τρέχοντος έτους, στην αγορά ενοικιαζομένων κατοικιών της Αμερικής εισήλθαν περί τα 87 δισ. δολάρια θεσμικών κεφαλαίων.

Το δεύτερο τρίμηνο, περίπου το 16% των μονοκατοικιών προς πώληση αγοράστηκαν από επενδυτές, μια διόλου ευκαταφρόνητη αύξηση σε σχέση με το λίγο πάνω από 9% ένα χρόνο νωρίτερα.

Παρόμοια στροφή βρίσκεται σε εξέλιξη στην Ευρώπη, όπου εταιρείες όπως η Goldman Sachs, η Aviva και η Legal & General μπαίνουν στην αγορά.

Η Lloyds Banking Group, ο μεγαλύτερος χρηματοδότης ενυπόθηκων δανείων της Βρετανίας, εισέρχεται επίσης στον τομέα της στέγασης με στόχο την αγορά 50.000 κατοικιών μέσα στην επόμενη δεκαετία.

Αυτό θα μπορούσε να την καταστήσει τον μεγαλύτερο ιδιοκτήτη της χώρας.

Δεν είναι η πρώτη φορά που η επενδυτική αγορά ζεσταίνεται τόσο. Η Blackstone, ένας χρηματοπιστωτικός όμιλος, υπήρξε από τους πρώτους μεγάλους επενδυτές που, μετά την παγκόσμια χρηματοπιστωτική κρίση του 2007-09, αγόρασε κατασχεμένα σπίτια, πολλά από τα οποία ήταν άδεια ή σε κακή κατάσταση.

Η εταιρεία συμμετείχε στις δημοπρασίες κατασχέσεων στα δικαστήρια της Αμερικής και έκανε βόλτες από δρόμο σε δρόμο, συγκρίνοντας γειτονιές και σχολικές περιοχές.

Το 2012, πλήρωσε 100.000 δολάρια για την πρώτη της αγορά στο Φοίνιξ. Σύντομα ξόδευε 125 εκατ. δολάρια σε σπίτια κάθε εβδομάδα.

Την ίδια χρονιά η Blackstone δημιούργησε την Invitation Homes, την μεγαλύτερη εταιρεία μονοκατοικιών προς ενοικίαση στην Αμερική, προτού την εισάγει στο χρηματιστήριο το 2017 και πουλήσει τις μετοχές της δύο χρόνια αργότερα.

Σήμερα η Invitation Homes κατέχει 80.000 κατοικίες από μια συνολική αγορά 16,2 εκατ. μονοκατοικιών προς ενοικίαση.

Συνολικά, το στοίχημα στην αγορά κατοικίας απέφερε στην Blackstone σχεδόν 7 δισ. δολάρια σε μερίσματα που καταβλήθηκαν πριν και μετά την εισαγωγή των μετοχών της Invitation Homes στο χρηματιστήριο, ή περισσότερο από το διπλάσιο της αρχικής της επένδυσης.

Η εταιρεία, η οποία επέστρεψε στην αγορά, προέβη πρόσφατα στην εξαγορά ύψους 6 δισ. δολαρίων της Home Partners of America, η οποία κατέχει περισσότερες από 17.000 μονοκατοικίες. Δίνει στους ενοικιαστές της τη δυνατότητα αγοράς.

Ο ανανεωμένος ενθουσιασμός των επενδυτών είναι έχει διαφορετικό υπόβαθρο από ότι πριν από μια δεκαετία. Οφείλεται εν μέρει στη δημογραφία.

Μετά τη χρηματοπιστωτική κρίση, πολλοί millennials, εδραιώνοντας την καριέρα τους, προτίμησαν τα μητροπολιτικά διαμερίσματα.

Καθώς όλο και περισσότεροι από αυτούς εισέρχονται στη μέση ηλικία – η ηλικιακή ομάδα 35 έως 44 ετών στην Αμερική αναμένεται να αυξηθεί με διπλάσιο ρυθμό από τον μέσο όρο τα επόμενα πέντε χρόνια – θέλουν περισσότερο χώρο.

Σε αυτό έπαιξε ρόλο και η πανδημία. Αν η εξ αποστάσεως εργασία παραμείνει ελκυστική, θα αυξηθεί η ζήτηση για σπίτια που βρίσκονται πιο μακριά από τα κέντρα των πόλεων.

Έτσι εξηγείται γιατί οι θεσμικοί αγοραστές επικεντρώνονται σε δευτερεύουσες πόλεις όπως το Φοίνιξ, το Ράλεϊ, το Γκρίνσμπορο και το Ντέιτον.

Πολλοί από αυτή την ομάδα θα προτιμούσαν να αγοράσουν παρά να νοικιάσουν, αλλά οι υψηλές τιμές των κατοικιών αποτελούν εμπόδιο.

Στην Αμερική, η μέση κατοικία κοστίζει περίπου 4,3 φορές το μέσο εισόδημα του νοικοκυριού το 2019, από 3,9 φορές το 2002.

Στη Βρετανία το μέσο σπίτι κοστίζει σήμερα πάνω από οκτώ φορές το μέσο εισόδημα – ένα επίπεδο που έχει ξεπεραστεί μόνο δύο φορές τα τελευταία 120 χρόνια.

Ακόμη και αν και τα ενοίκια αυξάνονται, η μίσθωση ενός προαστιακού σπιτιού με γραφείο και χώρο για τα παιδιά μπορεί να αποτελέσει μια ενδιάμεση επιλογή.

Ορισμένοι κατηγορούν τους μεγάλους επενδυτές τόσο για την εκτίναξη των τιμών των κατοικιών όσο και για την αύξηση των ενοικίων. Σε συνολικό επίπεδο αυτό είναι δύσκολο να γίνει.

Οι επαγγελματίες επενδυτές κατέχουν μόλις το 2% του συνολικού αποθέματος ενοικιαζομένων κατοικιών στην Αμερική.

Στην Ευρώπη, λιγότερο από το 5% των οικιστικών ακινήτων βρίσκεται στα χέρια μεγάλων, εισηγμένων στο χρηματιστήριο κεφαλαίων.

Αλλά σε εκείνες τις πόλεις όπου οι θεσμικοί επενδυτές δραστηριοποιούνται όλο και περισσότερο, ο αντίκτυπος  μπορεί να είναι μεγαλύτερος.

Επίσης, συχνά πληρώνουν με μετρητά, γεγονός που τους δίνει πλεονέκτημα έναντι των αγοραστών με υποθήκη σε μια ανταγωνιστική αγορά.

Σύμφωνα με τη Redfin, μεταξύ Απριλίου και Ιουνίου, μία στις έξι πωλήσεις κατοικιών στην Αμερική πήγε σε επενδυτή. Σε πόλεις όπως η Ατλάντα, το Μαϊάμι και το Φοίνιξ, το ποσοστό ήταν μια στις τέσσερις.

Αυτό μπορεί να εξηγήσει μέρος του πολιτικού ελέγχου. «Οι θεσμικοί επενδυτές κινούνται σε τεντωμένο σχοινί», λέει ο Cedrik Lachance της Green Street, μιας εταιρείας ανάλυσης ακινήτων.

Από τη μία, τα αυξανόμενα ενοίκια κάνουν τις επενδύσεις πιο ελκυστικές. Από την άλλη, επιφέρουν αυστηρότερες πολιτικές αντιδράσεις.

Ο Λευκός Οίκος θέτει όρια στην πώληση κατοικιών χαμηλότερου κόστους σε μεγάλους επενδυτές. Στην Ιρλανδία, οι φόροι ακίνητης περιουσίας αυξήθηκαν για να σταματήσουν οι θεσμικοί επενδυτές να αρπάζουν οικογενειακές κατοικίες που κανονικά θα διατίθεντο στην αγορά σε αγοραστές πρώτης κατοικίας.

Τέτοιες ρυθμιστικές αντιδράσεις μπορεί να ευχαριστούν το πλήθος, αλλά δε θα λύσουν το πρόβλημα της ενοικίασης.

Μια μελέτη έδειξε ότι οι πολιτικές ελέγχου των ενοικίων στην Καταλονία της Ισπανίας, όχι μόνο δεν κατάφεραν να κάνουν την αγορά πιο προσιτή, αλλά λειτούργησαν εναντίον της.

Ο αριθμός των διαθέσιμων κατοικιών μειώθηκε κατά 12%, ενώ οι τιμές παρέμειναν αμετάβλητες. Παρομοίως, ερευνητές που μελέτησαν τον αντίκτυπο ενός πενταετούς παγώματος των ενοικίων στο Βερολίνο διαπίστωσαν ότι πέρυσι ο αριθμός των ενοικιαζόμενων ακινήτων κατέρρευσε.

Ο νόμος της Καταλονίας έχει προσβληθεί από το συνταγματικό δικαστήριο. Ο νόμος του Βερολίνου ακυρώθηκε.

Η απάντηση είναι η κατασκευή περισσότερων κατοικιών. Ορισμένοι ιδιοκτήτες υποστηρίζουν ότι αυξάνουν το απόθεμα κατοικιών προσφέροντας στους κατασκευαστές τη βεβαιότητα μαζικών αγορών.

Η Lennar, ο μεγαλύτερος κατασκευαστής κατοικιών στην Αμερική με βάση τα έσοδα, υπέγραψε πρόσφατα μια συμφωνία 4 δισ. δολαρίων με επενδυτές που περιλαμβάνει την κατασκευή άνω των 3.000 κατοικιών.

Επιπλέον, οι REITS στην Αμερική, όπως η Invitation Homes και η American Homes 4 Rent, είτε κατασκευάζουν περισσότερα σπίτια είτε συνάπτουν συνεργασίες με κατασκευαστές κατοικιών για να αυξήσουν την προσφορά τους.

Στη Βρετανία, όπου ένα στα πέντε νεόδμητα σπίτια θα μπορούσε, έως το τέλος της δεκαετίας, να ανήκει σε θεσμικό επενδυτή, η Lloyds ανακοίνωσε ένα ταμείο για την ενίσχυση της οικοδόμησης κατοικιών με αντάλλαγμα μερίδιο από τα κέρδη.

Οι επαγγελματίες ιδιοκτήτες που κατέχουν πολλά ακίνητα ισχυρίζονται επίσης ότι είναι σε θέση να προσφέρουν καλύτερες υπηρεσίες, περισσότερη συντήρηση και πιο μακροχρόνιες μισθώσεις απ’ ότι οι μεμονωμένοι ιδιοκτήτες που μπορούν να πωλούν ανά πάσα στιγμή.

Όμως, στον απόηχο της πανδημίας, η οικοδόμηση κατοικιών παγκοσμίως είναι αναιμική. Οι ελλείψεις σε εργατικό δυναμικό και υλικά έχουν σταματήσει την ανάπτυξη.

Σύμφωνα με την εταιρεία ακινήτων Amherst Capital, οι λιγότερες κατοικίες που βγαίνουν στην αγορά σημαίνουν ότι οι θεσμικοί επενδυτές μονοκατοικιών στην Αμερική αύξησαν τα χαρτοφυλάκιά τους κατά 1,5% το 2020, από 9,2% το 2018.

Η λιγότερη οικοδόμηση κατοικιών αυξάνει την πιθανότητα να συνεχίσουν να αυξάνονται τα ενοίκια. Οι ετήσιες αποδόσεις στην Αμερική και την Ευρώπη αναμένεται να φτάσουν το 15,1% και το 17,5% αντίστοιχα τα επόμενα χρόνια.

Συνεπώς, αυτή η κατηγορία περιουσιακών στοιχείων θα παραμείνει δελεαστική από πλευράς εισοδήματος, αλλά πιο επικίνδυνη από πλευράς κανονισμών.

Ακόμη και αν η πλειοψηφία των ενοικιαστών του Βερολίνου ψηφίσει κατά των ιδιοκτητών, είναι δύσκολο να φανταστεί κανείς ουσιαστικές αλλαγές στη νομοθεσία για τον περιορισμό των δικαιωμάτων ιδιοκτησίας.

Αλλά για τους πιο άπληστους επενδυτές, το τι θα πάρουν είναι ξεκάθαρο: τέσσερα παράθυρα και μια πόρτα.

ΠΗΓΗ:© 2021 The Economist Newspaper Limited. All rights reserved.
Άρθρο από τον Economist το οποίο μεταφράστηκε και δημοσιεύθηκε με επίσημη άδεια από την www.powergame.gr Το πρωτότυπο άρθρο, στα αγγλικά βρίσκεται στο www.economist.com